Sursă foto: Dreamstime
Georgian Marcu, broker imobiliar și fondator și proprietar al agenției Green Angels, avertizează într-o analiză că România riscă să introducă Golden Visa la imobiliare, în schimbul rezidenței sau cetățeniei, măsură care deschide ușa unei creșteri accelerate de preț exact într-un moment nefavorabil pentru piața internă.
Urmărește mai jos producțiile video ale Economedia:
- articolul continuă mai jos -
Proiect depus de liberali
Introducerea Golden Visa la imobiliare în România vine la inițiativa mai multor parlamentari liberali. Aceștia au iniţiat un proiect de lege prin care investitorii străini pot obţine drept de şedere temporară, în schimbul unor investiţii de cel puţin 400.000 de euro.
Senatorul PNL Lucian Rusu, unul dintre iniţiatori, afirmă că „acest instrument este utilizat cu succes în Europa”, scrie News.ro.
„Am iniţiat, alături de colegii mei din PNL, proiectul de lege privind Programul Golden Visa România, un mecanism modern prin care investitorii străini pot obţine drept de şedere temporară în schimbul unor investiţii reale de minimum 400.000 de euro în economia românească. Este un instrument folosit cu succes în Europa”, a afirmat vineri senatorul Lucian Rusu.
Potrivit liberalului, prin acest proiect, investiţiile devin transparente, sunt verificate, dar şi în acelaşi timp sunt şi sigure.
În plus, potrivit iniţiatorilor proiectului, există un control al provenienţei fondurilor, prin implicarea SRI, SIE şi Oficiul Naţional pentru Prevenirea şi Combaterea Spălării Banilor.
„Prin acest program, România intră în competiţia europeană pentru capital curat şi investiţii sustenabile, fără a compromite securitatea naţională. Capitalul privat nu înlocuieşte statul, ci îl sprijină. Iar acest proiect este o invitaţie deschisă către investitorii care cred în potenţialul ţării noastre”, a adăugat senatorul PNL, Lucian Rusu.
Inițiatorii proiectului mai arată că măsura va aduce și beneficii fiscale directe pentru stat.„ Încasări din TVA și tarife administrative — În cazul investițiilor în imobile, noi, statul încasează TVA la cota standard (21% de la 1 august 2025). Pentru un prag minim de investiţie de 400.000 euro/beneficiar, veniturile din TVA pot atinge peste 3,4 milioane euro anual, chiar într-un scenariu cu doar 50 de investitori. În paralel, se colectează tarife ANCPI (0,15% din valoarea tranzacţiei), taxe administrative IGI pentru eliberarea permiselor de şedere şi eventuale taxe de program, care pot fi stabilite prin normele metodolog ice, după modelul altor state europene (Grecia, Portugalia, Malta). Extinderea bazei de impozitare — fiecare investiţie atrage venituri fiscale colaterale prin taxarea serviciilor conexe: notariate, birouri de traduceri, agenţii imobiliare, consultanţi fiscali, avocaţi, intermediari financiari etc. Venituri recurente și sustenabile. Impozite locale — proprietăţile achiziţionate de investitori vor genera impozite anuale pe clădiri şi terenuri, contribuind direct la bugetele municipale şi comunale”.
Pentru a putea fi aplicat, este nevoie ca proiectul de lege să fie adoptat de către Parlament și să fie promulgat de către președintele României.
Ce este Golden Visa
Proiectul de lege propune instituirea Programului de Rezidență prin Investiție (Programul „Golden Visa”), oferind cetățenilor din state terțe un permis de şedere temporară pe o perioadă de 5 ani, reînnoibil, în schimbul unei investiții minime de 400.000 euro în România.
Investițiile eligibile includ:
- achizitia de titluri de stat româneşti (min. 400 000 euro) cu scadență de cel puțin 5 ani;
- achiziția de proprietăți imobiliare în valoare de minimum 400.000 euro, menținute cel puțin 5 ani;
- investiții în fonduri de investiții autorizate de ASF în cuantum de minimum 400 000 euro;
- achiziția de acțiuni la companii româneşti listate la bursă în valoare de minimum 400.000 euro.
Broker imobiliar: un atac la piața rezidențială
Brokerul imobiliar Georgian Marcu avertizează că Golden Visa România este un atac la accesibilitatea pieței rezidențiale și un pas în direcția greșită, la momentul greșit.
„România pare să ignore lecțiile Europei… și de data asta alegând să introducă în programul Golden Visa România achiziția de proprietăți imobiliare în valoare de minimum 400 000 euro, menținute cel puțin 5 ani, in schimbul dreptului de rezidență sau cetățenie pentru cetățenilor statelor din afara Uniunii Europene. Spania, Portugalia, Ungaria au renunțat la această opțiune. iar Grecia a modificat semnificativ condițiile anul acesta”, spune el.
Astfel, potrivit lui, în timp ce alte state renunță la opțiunea de a obține Golden Visa prin intermediul achizițiilor imobiliare, România deschide ușa unei creșteri accelerate de preț exact într-un moment nefavorabil pentru piața internă:
- Oferta de locuințe noi este în scădere cu aproximativ 20%.
- TVA-ul pentru locuințele sociale a crescut de la 9% la 21%, reducând accesibilitatea pentru clasa de mijloc.
- Costurile de construcție, atât manopera, cât și materialele, rămân ridicate.
- Condițiile de creditare sunt din ce în ce mai bune, cu oferte de la 4,71% dobândă fixă pe primii 3 ani.
„Așadar, într-o piață cu ofertă în scădere și cerere în creștere, adăugăm acum un segment nou de cerere – străini (non UE), cu putere financiară mare, care cumpără proprietăți de 400.000 €. Nu se înțelege din proiectul de lege dacă valoarea proprietății achiziționate trebuie să depașească acest plafon sau pot fi 4 apartamente de 100.000 euro/unitate”, explică el.
Rezultatele aplicarii Golden Visa în imobiliare în România
Georgian Marcu susține că, pe termen scurt, vor dispărea proprietățile promovate în range-ul de 300.000 – 350.000 euro, vor fi re-poziționate la 400.000 euro, iar creșterea de preț medie în următorul an, pe toate segmentele de piață din orașele magnet și pe litoral, va fi de minim 20%.
Pe termen mediu, dezvoltatorii se vor orienta către construirea exclusiv a apartamentelor din segmentul superior de preț, care se adresează acestei categorii de public, ceea ce va scumpi și mai tare proprietățile din segmentul mediu de preț prin lipsa de noi proiecte dezvoltate, spune el.
Brokerul imobiliar susține că, odată crescut prețul de referință, efectul de ancorare va ridica întreaga piață, și inclusiv în segmentele unde Golden Visa nu are relevanță directă piața rezidențială se va schimba semnificativ.
„Un efect secundar va fi creșterea partidelor extremiste, aflate deja la o intenție de vot record. Oamenii simplii, care nu pot concura cu cetățenii foarte bogați din afara Uniunii Europene și nu își vor mai permite să achiziționeze o proprietate, vor spera că un astfel de vot va întoarce piața acolo unde a fost, la o piață accesibilă, așa cum s-a întâmplat la ultimele alegeri peste tot în Europa”, explică Georgian Marcu.
Lecțiile Portugaliei, Spaniei, Greciei: când aurul imobiliar devine plumb social
Georgian Marcu amintește că, în Portugalia, Programul Golden Visa (Autorizagâo de Residencia para Investimento) a fost implementat în 2012, generând un val de investiții străine în Lisabona și Porto: 7,3 miliarde euro de la lansarea sa în 2012, însă peste 90% din investiții au fost în imobiliare.
Rezultatul:
- Prețurile au crescut cu peste 80% în zece ani, creșterea valorică a fost inițial foarte rapidă în Lisabona, peste 120% în unele cartiere. De menționat că în ultimii 10 ani creșterea de preț a proprietăților imobiliare a fost dublă față de media UE.
- Localnicii au fost excluși din piețele centrale, ajungându-se până la mișcări de stradă care militau pentru măsuri care să păstreze piața imobiliară accesibilă.
- Locuințele au fost transformate în active speculative sau apartamente de închiriat pe termen scurt.
În 2023, Portugalia a închis programul, recunoscând că beneficiile economice nu justificau dezechilibrele sociale și politice create, amintește brokerul imobiliar.
El amintește că și Spania a eliminat, după 12 ani, în 2025, Golden Visa și a introdus o taxă suplimentară de 100% pentru cumpărătorii non-UE, din cauza crizei de locuințe și a presiunii publice în creștere. În Barcelona, prețurile s-au dublat în perioada 2012–2024, iar în Madrid chiria medie a crescut cu peste 70%. Guvernul spaniol a concluzionat că programul a contribuit la inflația imobiliară și la erodarea coeziunii sociale.
Grecia menține Golden Visa, dar a ridicat pragul la 800.000 de euro pentru a limita efectele speculative, precizează el.
Chiar și așa, Atena și Pireu se confruntă cu o „oboseală a pieței”:
- creșteri artificiale ale prețurilor
- investiții oprite în faza de precontract
- tensiune socială în rândul tinerilor excluși de pe piața locuințelor.
„Într-un singur an, de când au anunțat mărirea plafonului de achiziție, prețurile în Pireu, una din destinațiile preferate pentru achiziția unei proprietăți imobiliare, au crescut cu 28%.
Între 2023 și 2024 au avut loc 17.900 de achiziții imobiliare prin Golden Visa, aproximativ cât tot stocul de apartamente nou dezvoltate în Bucuresti și Ilfov, din 2024”, precizează Georgian Marcu.
„Golden Visa a fost un dezastru pentru Atena”, spune Εfstathia Rapti, un broker imobiliar de la firma Cityscape din Atena. „În special chinezii au cumpărat fără măcar să vadă apartamentele. Câteva mii de apartamente s-au vândut iar acum multe sunt vacante, nu plătesc impozit pe proprietate și nu contribuie la cheltuielile generale ale clădirii”.
România: risc de polarizare economică și politică
Brokerul imobiliar Georgian Marcu susține că România introduce programul exact când ceilalți îl elimină.
Potrivit lui, cu o piață aflată în scădere de ofertă și cu TVA crescut, un influx de capital străin premium va:
- Împinge dezvoltatorii către segmentul de lux;
- Ridica prețurile în zonele de mijloc;
- Reduce dramatic oferta de locuințe accesibile.
„Nu cumpără doar un apartament — cumpără și dreptul de a locui într-o țară europeană. Iar costul acestui drept îl plătesc românii care rămân chiriași.”
Georgian Marcu mai susține că, atunci când locuința devine inaccesibilă, democrația devine vulnerabilă.
Potrivit lui, scăderea accesibilității locuințelor nu afectează doar economia, ci și stabilitatea politică.
Cercetările recente ale LSE (2022), OCDE (2023) și Bank of England (2024) arată o legătură directă între:
- creșterea prețurilor locuințelor,
- percepția de excludere economică,
- și creșterea votului pentru partidele populiste și extremiste.
Țări precum Franța, Italia, Portugalia sau Grecia confirmă același tipar: acolo unde tinerii nu-și mai permit o locuință, extremismul politic crește.
Ce se poate face în schimb
Georgian Marcu recunoaște că dezvoltarea rezidențială poate atrage foarte mulți bani, din care o parte importantă rămân în țară, de la costurile materialelor, care merg către producători, costul manoperei, taxe pe autorizare, impozite pe profit, TVA, impozitul pe veniturilor tuturor celor care lucrează pentru producătorii de materiale sau pentru firmele de construcții, până la viitoarele impozite pe proprietate.
Potrivit lui, soluția este însă stimularea autorizării de noi proiecte în orașele magnet, în paralel cu finalizarea și implementarea legii REIT-urilor, care sa fie incluse în Golden Visa, care ar permite:
- Investiții colective în proiecte noi;
- Tranzacționare transparentă pe bursă;
- Venituri fiscale in crestere pentru stat;
- Lichiditate și randamente pentru investitori, fără distorsiuni de preț în piața rezidențială;
- Creștere a ofertei de proprietăți de vânzare sau de inchiriat;
- Stabilizarea prețurilor proprietăților imobiliare.
„Acesta este tipul de capital de care România are nevoie: productiv, fiscalizat, stabil care creează valoare, nu o extrage, un capital care construiește, nu doar cumpără”, mai susține el.
Citește și:
