Hai să vedem ce este cu modificarea impozitului pe clădiri

Adrian Vascu

Coaliția de guvernare a lansat în dezbatere publică un proiect de ordonanță de urgență prin care modifică modul în care se calculează impozitul pe proprietate, luând în calcul valoarea din grila notarială.

Ce se modifică în noua propunere aflată, începând cu 4 iulie 2022, în dezbatere publică:

  1. Cotele de impozitare minime s-au modificat după cum urmează: de la 0,08% la 0,1% și de la 0,2% la 1%
  2. Valoarea impozabilă cu care se înmulțesc aceste cote pentru a rezulta impozitul va fi preluată din studiile de piață administrate de notari.
  3. Primăriile vor completa câte o notificare pentru fiecare contribuabil din România, în care vor introduce valoarea impozabilă și impozitul. Cine nu reacționează este de acord tacit. Cine va reacționa nu se știe încă ce se va întâmpla.
  4. S-a eliminat posbilitatea să existe cote de impozitare diferite pentru același tip de utilizare (rezidențială sau nerezidențială) în funcție de cine este proprietarul (persoană fizică sau juridică).
  5. În cazul utilizării mixte cu peste 50 la sută din suprafața spațiului se va considera clădirea ori rezidențială ori nerezidențială, în funcție de dovezile aduse de contribuabil.
  6. Primul termen de plată a impozitului pentru anul 2023 s-a mutat de la 31 martie la 30 iunie.

Ce nu se modifică:

  1. Terenul se impozitează în continuare separat de clădire, cu excepția terenului pe care aceasta este construită.
  2. Tipul valorii estimate nu are cum să se apropie de “valoarea de piață” așa cum ne-am asumat prin PNRR.

Să analizăm, așadar, în termeni cât mai simpli:

  1. Trimiterea la studiile de piață administrate de notarii publici se referă la studiile de piață plătite de aceștia.
  2. Ce nu știu inițiatorii actului normativ propus este cum se realizează aceste studii. Eu cred că o datorie importantă a notarilor ar trebui să fie nu administrarea acestor studii, cât furnizarea informațiilor de piață pe care le dețin, pentru realizarea acestora.
  3. Aș vrea să lămurim puțin și afirmația și mirarea unora: ce se schimbă acum, având în vedere că grilele notarilor au fost realizate și până acum tot de către evaluatori? Așadar, aceste grile, definite în Codul fiscal începând cu anul 2016 ca Studii de piață, nu aveau nicio trimitere la cine le face și pe ce bază le întocmeșteȘi bineînțeles niciun corespondent în legislația evaluării. Faptul că unii evaluatori și-au asumat acest lucru, a fost decizia personală, și mulți dintre ei au scris în ipotezele din studii că nu au respectat standardele de evaluare. Pentru grilele de anul viitor a apărut o modificare importantă. În decembrie 2021 s-a modificat Codul fiscal, fără consultarea ANEVAR, și s-a trasat sarcina evaluatorilor autorizați de a întocmi aceste studii de piață. Așadar, până la data elaborarii lor, va apărea un ghid de evaluare, despre care ANEVAR a anunțat deja că nu va include nicio estimare a valorii, ci doar valori minime consemnate pe piață în anul anterior. Punctele de vedere anterior transmise de către ANEVAR privind utilizarea limitată a acestor studii au fost puse la dispoziția utilizatorilor acestor grile și există luări de poziții aflate atât pe www.anevar.ro, cât și în Revista Valoarea, editată trimestrial de către ANEVAR.
  4. E clar că la clădirile nerezidențiale cota minimă de impozitare a crescut de 5 ori. Este de văzut cât vor crește impozitele dacă noile valori impozabile vor fi mai mari sau mai mici.
  5. Introducerea trimiterii la grila notarilor este, de fapt, o fumigenă, o fentă sau un pretext, dacă scopul a fost mărirea impozitelor. În realitate, pe baza valorilor impozabile aferente fiecărei clădiri, pe care primăriile le cunosc deja, dacă se aplică o cotă de impozitare majorată, cresc impozitele.
  6. De ce spun că este o fentă, sau o “fata morgana”? Este pentru că așa cum spune acum legea, funcționari ai primăriilor vor căuta prin grilele notariale și vor introduce în sistemul lor de evidență valorile impozabile pentru fiecare casă. Întrebați-i și vedeți dacă e posibil și cât timp le va lua acest lucru. Sau, cei care citiți, ajutați-i și vedeți cum puteți să vă găsiți propriile case în grile. Și vă rog să aveți în vedere că pentru la anu’, structura acestor studii se va schimba.
  7. Legiuitorul s-a gândit, însă, că e posibil să nu existe în grile valorile dintr-un sat sau oraș. Nu-i nimic, și-a zis el, primăria va alege din localități similare. Ce înseamnă acest lucru? Cine va decide? De pe ce străzi le vor alege?
  8. La clădirile nerezidențiale, în declarația contribuabililor nu există suprafețele clădirilor, deci încadrarea în grilă va însemna ca funcționarii primăriilor să extragă suprafețele din rapoartele de evaluare pe care le dețin în format letric. Pe bune? Cât durează asta? Se pricep? Își asumă?
  9. Dacă nici acest lucru nu va funcționa, primăria, prin excepție zice legea, la alegerea deci responsabilitatea ei, va putea utiliza valorile impozabile existente.
  10. Bingo. Excepția va deveni deci regulăSe vor aplica noile cote de impozitare, majorate cât de cât, asupra valorilor impozabile anterioare, în majoritatea situațiilor.
  11. În acest caz de ce să faci deviația cu grila? De ce să perpetuezi ceva ce nu poate fi destinat unui asemenea scop? Răspunsul meu este compus din două cuvinte: viteză și superficialitate.
  12. Ce ar fi putut face legiuitorul? În primul rând să se asigure că modificările pe care le face au rolul să repare măcar puțin sistemul de până acum și nu să îl strice și mai tare. Orice provizorat în acest moment va genera eforturi imense de a-l repara.
  13. În al doilea rând să unifice clădirile cu terenul care le deservesc (pe număr cadastral sau număr poștal) și nu doar clădirea și terenul de sub aceasta, pentru că e o păcăleala că poți avea studii de piață cu prețuri pentru asemenea “struțocămile” care nu se vând așa de fapt pe piață. Plus că acest lucru ne diferențiază de toată lumea civilizată. Și de aplicarea PNRR. Impozităm terenul separat de clădire.
  14. După “unirea” clădirii cu terenul, următorul pas, care nu e complicat, este ajustarea sistemului actual de impozitare a terenului, care se bazează pe niște lei/ha, fără să știe nimeni ce înseamnă și de unde provin. Pentru uniformitate, să ajungă ca și la teren să avem valoare impozabilă și cotă.
  15. Pentru apartamente (care sunt majoritare ca număr) se poate utiliza sistemul curent, cu actualizarea la nivelul pieței a indicilor de rang de localitate prezenți și acum în Codul fiscal. S-ar fi ajuns la un sistem apropiat de valori de piață, conformare cu PNRR, mult mai simplu pentru primării care au deja implementat sistemul, și toate impozitele ar crește. Era cea mai simplă cale. Și uniformă. Nu e târziu să o adopte și acum dacă politicienii vor ajunge să o înțeleagă.
  16. Pentru nerezidențiale se poate extinde sistemul actual de estimare a valorii impozabile, dar nu doar la clădire, ci la întreaga proprietate imobiliară, astfel încât să ai pe termen mediu și lung un sistem stabil.

În concluzie

  1. Forma actuală a variantei în discuție este doar cea mai proastă variantă de lucru posibilă (dar rapidă și superficială).
  2. Cu modificări minore ale modului de lucru actual, se pot obține cel puțin aceleași rezultate ca utilizând grilele notariale, eliminând toate efectele nocive aduse de varianta propusă.

Adrian Vascu este doctor în economie, a fost director în cadrul diviziei de servicii de evaluări a companiei de consultanță KPMG și președinte al Asociației Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) între anii 2008-2009 și 2014-2015. În anul 2015 a fondat compania de servicii de evaluare și consiliere financiară Veridio.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.