Analiză imobiliară. Piața locuințelor în 2022: An marcat de incertitudini, fluctuații în tranzacții, creșteri de prețuri, dar și corecții

Anul imobiliar 2022 a fost marcat de incertitudine și impredictibilitate, de urmările pandemiei și a războiului declanșat la graniță, de criză energetică, inflație și creșterea generalizată a costurilor vieții, în general, au constatat agenții imobiliari. În orașele universitare mari, chiriile au crescut, iar imobiliarele au devenit atractive în special ca investiții în scop de închiriere, cu randamente mult mai bune decât în anii precedenți, spun cei de la Blitz Imobiliare. Pe final de an, piața rezidențială a înregistrat creșteri ușoare pe anumite segmente, dar și corecții pe altele, conform Imobiliare.ro.

”Anul 2022 a fost un an marcat de incertitudine și impredictibilitate, provocate ba de pandemie și război, ba de criză energetică, inflație și creșterea generalizată a costurilor vieții, în general. Toți acești factori însă nu au avut un impact imediat asupra consumatorilor, ci un efect întârziat ca un recul asupra pieței, creând un joc al imobiliarelor sub forma unui zig-zag, de la o lună la alta, dat ba de panică și expectativă, ba de adaptabilitate și schimbare”, a declarat CEO-ului Blitz, Cătălin Priscorniță.

Cu toate acestea, consumatorii au arătat “un apetit și un interes crescut pentru imobiliare, sfidând logica prudenței și al predicțiilor de prăbușire a pieței”.

Analize Economedia

EXCLUSIV Întârzieri de un an de zile la decontul investițiilor prin Start-up Nation 2022 / Antreprenorii reclamă că trebuie să plătească dobânzi și se gândesc chiar să vândă: „Mai bine făceam un credit de nevoi personale”

Ce nu spune premierul Marcel Ciolacu atunci când încearcă să dea explicații despre afacerile nepotului său, Mihai Cristian. Legăturile politică – business care se pot regăsi în diverse etape din activitatea tânărului Ciolacu, implicat în piața Farma, Energie și Imobiliare

ANALIZĂ Încrederea mediului de afaceri în economia României a crescut în luna octombrie

Topul celor mai puternici antreprenori în construcții: Compania Construcții Erbașu a urcat pe primul loc în clasament și e urmată de Strabag și PORR

Cum a ajuns partenerul de afaceri al lui Mihai Ciolacu, nepotul premierului Ciolacu, să dețină un imperiu farmaceutic în jumătate din țară sub brandul Evofarm: achiziții pe bandă rulantă și zeci de contracte cu statul

EXCLUSIV Scrisoarea Comisiei Europene. De ce a suspendat Bruxelles-ul banii pentru Transporturi din a treia cerere de plată: Legături ierarhice la selecția șefilor pentru companiile de stat, licitații feroviare cu probleme / Detalii: cum a pierdut metroul de Cluj finanțarea

EXCLUSIV Scrisoarea Comisiei Europene: Lanțul de influențe politice prin care au fost numiți șefii companiilor de stat din Energie / Comisia suspendă o plată de 300 de milioane de euro pentru acest jalon

Corespondență de la EIT InnoEnergy, din Barcelona. Cum ar putea răspunde Europa, dependentă de importuri, la amenințarea chineză pe piața energiei sustenabile? Investiții în cercetare, inovație viabilă economic și “morcovi”- stimulente pentru tehnologia curată

ANALIZĂ Economedia. Val de concedieri și restructurări la multinaționalele din industrie, cu activitate și pe plan local. Piața din România, afectată de presiunile economice de la nivel mondial, de creșterea costurilor cu materia primă, cu forța de muncă și de scăderea consumului

ANALIZĂ Economedia: O administrație Trump 2.0 va avea de dat o luptă infernală cu piețele financiare / Mesajul lui Stanley Druckenmiller, legendă în lumea investițiilor: „Lui Soroș i-ar fi rușine cu mine că nu pariez mai mult”

EXCLUSIV România pierde temporar 1,1 miliarde de euro din cererea de plată numărul 3 din PNRR, în valoare totală netă de 2 miliarde de euro / Guvernul are 6 luni să îndeplinească jaloanele restante

ANALIZĂ Economedia: Băncile continuă să stea pe un munte de bani / Muntele se va mări pe final de an

ANALIZĂ Economedia: A căzut BNR în propria capcană? / Cât de mult va fi stimulată inflația de ajustarea fiscală a Guvernului și cât va afecta economia

Surse: Acționarii elvețieni ai Azomureș iau în calcul vânzarea combinatului de îngrășăminte / Omul de afaceri Ștefan Vuza ar fi interesat de achiziție / Romgaz, indicat de asemenea ca potențial cumpărător, nu a comentat

ANALIZĂ Economedia: Ce se fac că nu înțeleg bancherii centrali când vine vorba despre inflație și impactul ei asupra consumatorilor

VIDEO Cât costă să joci golf în România, un sport promovat de președintele Iohannis/ De la un joc sportiv asociat cu imobiliarele până la o activitate care „face bine națiunilor”

Analiză Economedia: Încă două scăderi de dobândă de la BNR, după care pauză? / Unde ar urma să se așeze dobânzile într-un 2025 cu riscuri în creștere

ANALIZĂ Economedia. Piața muncii pentru studenți la început de an universitar. Care sunt job-urile pentru tineri fără experiență și ce salarii se pot câștiga?

ANALIZĂ Economedia: Toți marii bancheri centrali din lume pun mână de la mână ca să umfle piețele financiale, cu o lună înaintea alegerilor din SUA/ S&P 500 va bate pragul de 6.000 de puncte până la final de an, dacă nu se prăbușește din cauza „lebedei negre” a grevei portuare

ANALIZĂ Economedia: Cu un deficit bugetar scăpat de sub control, Guvernul Ciolacu a ajuns la împrumuturi de aproape 200 miliarde de lei în 2024, un nivel record. Statul a împrumutat aproape 32 miliarde de lei în septembrie / Dobânzile suverane au crescut

OFICIAL Cine sunt noii directori de la Transelectrica fără experiență în energie: Șeful companiei strategice, Ștefăniță Munteanu, fost consilier județean susținut de Ciolacu/ Ce probleme de integritate ridică alți membri controversați, ca Victor Moraru

ANALIZĂ Economedia: Încrederea în economia românească scade ușor în debutul toamnei / Activitatea de business va continua să crească pe final de an

EXCLUSIV Victor Moraru de la AMEPIP și Ștefăniță Munteanu, susținut de Ciolacu, pe lista finală în noul Directorat al Transelectrica. Conducerea companiei va fi numită luni / Lista completă

EXCLUSIV Ford va asambla baterii pentru mașini electrice la Craiova

EXCLUSIV Schaeffler din Brașov a trimis angajații în șomaj tehnic

Topul firmelor italiene în România. Analiză: Principalele motoare ale investițiilor sunt industria auto, electrocasnicele și textilele, orientate către forță de muncă “relativ ieftină”, dar vin din urmă serviciile financiare și IT-ul

Topul celor mai mari companii de pe piața de anvelope din România. Producătorii Michelin, Continental și Pirelli rămân lideri în 2023, dar intră în cursă și cel mai nou jucător din piață: Nokian Tyres

De ce riscă Marcel Ciolacu miliardele europene pentru câțiva oameni legați de funcții

Cum fac față firmele locale din IT, pe o piață lovită de turbulențe: Reduceri de personal, de program și de salarii, tăieri în sectorul de management. Oprean, CEO Arobs: „Nu suntem imuni la turbulențe”

Clasamentul provizoriu al producătorilor de echipamente auto din România: Bosch, Continental și Leoni, cei mai puternici jucători. Firmele de top se confruntă cu probleme, pe fondul turbulențelor din sectorul auto mondial

“Consumatorii au fost mai precauți decât în alți ani și au stat mai mult să cântărească decizia de cumpărare, o parte din ei au preferat să mai aștepte să scadă prețurile, însă în lipsa altor opțiuni reale și sigure de a-și proteja economiile și banii, cei mai mulți s-au orientat spre imobiliare”, susțn reprezentanții agenției.

Analiza de final de an arată că, în 2022, în orașele universitare mari, chiriile au crescut, iar imobiliarele au devenit atractive în special ca investiții în scop de închiriere, cu randamente mult mai bune decât în anii precedenți.

“Dar, în afară de zona speculativă, nevoia locativă a primat – cei care au avut de vândut, au vândut, iar cei care au avut nevoie de o locuință, și-au cumpărat o locuință, în ciuda prețurilor mai mari”.

Piața în 2022

În prima lună din an, în capitală, au fost vândute un număr minim de 7.195 imobile, dintr-un total de 39.510 imobile vândute la nivel național, potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), ceea ce a însemnat cu -50,16% mai puține decât în decembrie 2021, când au fost încheiate 14.438 tranzacții, conform datelor centralizare de Blitz.

După ce, în luna februarie, activitatea imobiliară s-a mai dinamizat, ajungând la 10.918 tranzacții, la scurt timp de la declanșarea războiului din Ucraina, în luna martie, au fost vândute un număr record de imobile – 14.423 imobile, dintr-un total de 72.123 de imobile vândute la nivel național, un volum dublu față de luna de debut al anului, și cu +32,1% față de nivelul de dinainte de război.

Tiparul care s-a repetat în aproximativ toate orașele din România, a fost că imediat după începerea războiului, în prima lună de la declanșarea ostilităților, a crescut substanțial numărul de tranzacții, iar în luna imediat următoare au crescut prețurile cu câteva puncte procentuale. În București, conform indicelui Blitz, prețurile au crescut de la 1.605 Euro/mp până la nivelul de 1.710 Euro/mp, cu mai bine de 100 de Euro/mp în mai puțin de o lună.

În continuare, după prima undă de șoc, care a avut ca rezultat creșterea prețurilor, a urmat o a doua undă, care a însemnat scăderea progresivă a tranzacțiilor, de la 12.105 în luna aprilie, respectiv la 10.616 de imobile vândute în luna iunie.

Experții imobiliari explică această scădere a pieței din luna iunie prin expectativa cumpărătorilor, care au renunțat temporar sau au amânat cu câteva luni căutarea de noi oportunități investiționale, odată cu declanșarea războiului din Ucraina, pentru a vedea încotro se îndreaptă piața. Dealtfel, această scădere a tranzacțiilor a fost una generalizată și în restul orașelor din țară.

Pe durata verii, prețurile din București au rămas ridicate și au oscilat în jurul valorii de 1.634-1645 Euro/mp. Abia din luna august, prețurile s-au mai relaxat și au ajuns la nivelul de 1.584 Euro/mp, finalul anului marcând un preț mediu de 1.593 de Euro/mp.

Prețurile mai scăzute au mai dinamizat piața, iar nivelul tranzacțiilor a fost, în lunile de toamnă, constant între 11.000 și 13.000.

“Pe ansamblu, anul imobiliar 2022 a fost un an al prețurilor ajunse la apogeu. Am intrat în 2022 cu optimism, în special în luna februarie când au avut loc cele mai multe tranzacții din an, asta deoarece cumpărătorii cu intenții clare de cumpărare își intensifică căutările după sărbători, iar cei mai mulți dintre noi ne facem planuri și rezoluții de Anul Nou și le și ducem la îndeplinire. Imediat după declanșarea războiului din Ucraina, primul impact a fost de creștere a numărului tranzacțiilor cu 20, 30 și 40% în mai toate orașele analizate. Iar răspunsul pieței, în mai puțin de o lună, a fost de creștere a prețurilor cu până la +12,99% (Cluj). În vară, numărul de tranzacții s-a înjumătățit, iar acesta a fost semnalul clar dat de către cumpărători că prețurile sunt mult prea ridicate și că nu au de gând să-și mai investească banii, cu tot riscul devalorizării lor, dat de cel mai ridicat nivel al inflației din ultimii 20 de ani”, sintetizează analiza imobiliară.

Cererea a mai ”prins curaj” în lunile următoare, odată cu certitudinea că războiul din Ucraina nu ne afectează din punct de vedere militar. Piața imobiliară și-a revenit din șocul emoțional produs de război, iar prețurile și-au mai temperat din elanul de creștere, pe fondul inflației și al creșterii costurilor creditării (indicele ROBOR a ajuns la 6,07%, iar IRCC-ul la 2,65% în trimestrul II).

În toamnă, tranzacțiile au revenit la un nivel mediu, iar proprietarii au mai lăsat din preț, dar nu foarte mult, doar cât să mai deblocheze negocierile, prin urmare, creșterea per ansamblu de la începutul anului până în ultima lună încheiată noiembrie 2022 a fost pe Cluj cu +19,04%, București cu +6,84%, Iași cu +10,57%, Sibiu cu +12,82%, Arad cu +23,32%, Oradea cu +9,21%, Brașov de +5,97%, Târgu Mureș cu +4,79%, Timișoara cu +1,44%, Constanța cu +4,49% și Craiova cu +1,84%.

Corecții și creșteri

Piața apartamentelor încheie anul cu o scădere de 0.7% în București și scumpiri în Constanța, Iași și Cluj-Napoca, arată raportul de final de an al platformei Imobiliare.ro. Clujenii sunt dispuși să achite cel mai mult la nivel național pentru achiziționarea de apartamente, arată un studiu Imoradar24.ro, platformă parte din grupul Imobiliare.ro.

În luna noiembrie, prețurile solicitate pentru apartamentele noi și vechi disponibile spre vânzare la nivel național s-au diminuat cu 0,2% față de luna anterioară. Valoarea medie de listare pentru o proprietate a ajuns, potrivit Indicelui Imobiliare.ro, la 1.704 euro pe metru pătrat util (față de 1.707 de euro pe metru pătrat la finele lui octombrie). Trei centre regionale monitorizate constant de Imobiliare.ro au consemnat creșteri ușoare de preț.

Pe final de an, piața rezidențială a înregistrat creșteri ușoare pe anumite segmente, dar și corecții pe altele.

Harta prețurilor, în marile orașe:

ANALIZĂ. Anul imobiliar se încheie cu majorări ușoare, dar apar și corecții pe anumite segmente de piață. Prețurile apartamentelor la final de 2022 și topul cartierelor preferate de cumpărători

Marile tranzacții și noutatea anului: În 2022, capitalul românesc depășește pentru prima dată capitalul străin pe piața tranzacțiilor imobiliare

În 2022, s-au înregistrează două recorduri pe piața tranzacțiilor imobiliare din România: pentru prima dată capitalul românesc depășește capitalul străin (cumulat) și un investitor român, Pavăl Holding (proprietarul brandului Dedeman), a realizat cea mai mare tranzacție imobiliară, potrivit analizei realizate de Fortim Trusted Advisors, membră a Alianţei BNP Paribas Real Estate.

În 2022, investitorii au cumpărat proprietăți cu o valoare de peste 1,23 miliarde euro, a doua cea mai mare valoare din toate timpurile (după 2007). Cu toate că anul 2022 este anul recordurilor, un an în care s-au tranzacționat active comerciale cu o suprafață totală de circa 2.000.000 mp, probabil este anul în care ciclul imobiliar își schimbă trendul, încheind o perioadă de relativă stabilitate și predictibilitate, estimează consultanții.

“Analizând în retrospectivă ultimii ani, constatăm rolul important al capitalului românesc reprezentat de exponenți precum Pavăl Holding cu tranzacții semnificative de active generatoare de venituri sau de One United Properties care a dezvoltat peste un milion de metri pătrați de proiecte rezidențiale și a acumulat prin dezvoltare și achiziții un stoc de 165.000 mp de proiecte comerciale (birouri și retail). În acest an, creșterea capitalului românesc a fost cea mai puternică și a urcat cota lui la peste jumătate din totalul pieței de tranzacții imobiliare“, a declarat Ștefan Oană, Head of Capital Markets la Fortim Trusted Advisors, membră a Alianței BNP Paribas Real Estate.

Volumul anual al tranzacțiilor din ultimii cinci ani s-a situat în jurul valorii de un miliard de euro, cu un an mai slab în 2020, când s-au raportat tranzacții în valoare de 0.89 miliarde euro, dar cu un record de 1.23 miliarde euro în 2022.

Vedeta a fost segmentul de birouri care a dominat în fiecare an, reprezentând un total de 65% din totalul tranzacțiilor din ultimii 5 ani, fiind urmat la distanță de retail cu 18% și industrial cu 13%.