Sursa Foto: Inquam Photos/ Autor: Octav Ganea
Anul imobiliar 2022 a fost marcat de incertitudine și impredictibilitate, de urmările pandemiei și a războiului declanșat la graniță, de criză energetică, inflație și creșterea generalizată a costurilor vieții, în general, au constatat agenții imobiliari. În orașele universitare mari, chiriile au crescut, iar imobiliarele au devenit atractive în special ca investiții în scop de închiriere, cu randamente mult mai bune decât în anii precedenți, spun cei de la Blitz Imobiliare. Pe final de an, piața rezidențială a înregistrat creșteri ușoare pe anumite segmente, dar și corecții pe altele, conform Imobiliare.ro.
”Anul 2022 a fost un an marcat de incertitudine și impredictibilitate, provocate ba de pandemie și război, ba de criză energetică, inflație și creșterea generalizată a costurilor vieții, în general. Toți acești factori însă nu au avut un impact imediat asupra consumatorilor, ci un efect întârziat ca un recul asupra pieței, creând un joc al imobiliarelor sub forma unui zig-zag, de la o lună la alta, dat ba de panică și expectativă, ba de adaptabilitate și schimbare”, a declarat CEO-ului Blitz, Cătălin Priscorniță.
Cu toate acestea, consumatorii au arătat “un apetit și un interes crescut pentru imobiliare, sfidând logica prudenței și al predicțiilor de prăbușire a pieței”.
“Consumatorii au fost mai precauți decât în alți ani și au stat mai mult să cântărească decizia de cumpărare, o parte din ei au preferat să mai aștepte să scadă prețurile, însă în lipsa altor opțiuni reale și sigure de a-și proteja economiile și banii, cei mai mulți s-au orientat spre imobiliare”, susțn reprezentanții agenției.
Analiza de final de an arată că, în 2022, în orașele universitare mari, chiriile au crescut, iar imobiliarele au devenit atractive în special ca investiții în scop de închiriere, cu randamente mult mai bune decât în anii precedenți.
“Dar, în afară de zona speculativă, nevoia locativă a primat – cei care au avut de vândut, au vândut, iar cei care au avut nevoie de o locuință, și-au cumpărat o locuință, în ciuda prețurilor mai mari”.
Piața în 2022
În prima lună din an, în capitală, au fost vândute un număr minim de 7.195 imobile, dintr-un total de 39.510 imobile vândute la nivel național, potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), ceea ce a însemnat cu -50,16% mai puține decât în decembrie 2021, când au fost încheiate 14.438 tranzacții, conform datelor centralizare de Blitz.
După ce, în luna februarie, activitatea imobiliară s-a mai dinamizat, ajungând la 10.918 tranzacții, la scurt timp de la declanșarea războiului din Ucraina, în luna martie, au fost vândute un număr record de imobile – 14.423 imobile, dintr-un total de 72.123 de imobile vândute la nivel național, un volum dublu față de luna de debut al anului, și cu +32,1% față de nivelul de dinainte de război.
Tiparul care s-a repetat în aproximativ toate orașele din România, a fost că imediat după începerea războiului, în prima lună de la declanșarea ostilităților, a crescut substanțial numărul de tranzacții, iar în luna imediat următoare au crescut prețurile cu câteva puncte procentuale. În București, conform indicelui Blitz, prețurile au crescut de la 1.605 Euro/mp până la nivelul de 1.710 Euro/mp, cu mai bine de 100 de Euro/mp în mai puțin de o lună.
În continuare, după prima undă de șoc, care a avut ca rezultat creșterea prețurilor, a urmat o a doua undă, care a însemnat scăderea progresivă a tranzacțiilor, de la 12.105 în luna aprilie, respectiv la 10.616 de imobile vândute în luna iunie.
Experții imobiliari explică această scădere a pieței din luna iunie prin expectativa cumpărătorilor, care au renunțat temporar sau au amânat cu câteva luni căutarea de noi oportunități investiționale, odată cu declanșarea războiului din Ucraina, pentru a vedea încotro se îndreaptă piața. Dealtfel, această scădere a tranzacțiilor a fost una generalizată și în restul orașelor din țară.
Pe durata verii, prețurile din București au rămas ridicate și au oscilat în jurul valorii de 1.634-1645 Euro/mp. Abia din luna august, prețurile s-au mai relaxat și au ajuns la nivelul de 1.584 Euro/mp, finalul anului marcând un preț mediu de 1.593 de Euro/mp.
Prețurile mai scăzute au mai dinamizat piața, iar nivelul tranzacțiilor a fost, în lunile de toamnă, constant între 11.000 și 13.000.
“Pe ansamblu, anul imobiliar 2022 a fost un an al prețurilor ajunse la apogeu. Am intrat în 2022 cu optimism, în special în luna februarie când au avut loc cele mai multe tranzacții din an, asta deoarece cumpărătorii cu intenții clare de cumpărare își intensifică căutările după sărbători, iar cei mai mulți dintre noi ne facem planuri și rezoluții de Anul Nou și le și ducem la îndeplinire. Imediat după declanșarea războiului din Ucraina, primul impact a fost de creștere a numărului tranzacțiilor cu 20, 30 și 40% în mai toate orașele analizate. Iar răspunsul pieței, în mai puțin de o lună, a fost de creștere a prețurilor cu până la +12,99% (Cluj). În vară, numărul de tranzacții s-a înjumătățit, iar acesta a fost semnalul clar dat de către cumpărători că prețurile sunt mult prea ridicate și că nu au de gând să-și mai investească banii, cu tot riscul devalorizării lor, dat de cel mai ridicat nivel al inflației din ultimii 20 de ani”, sintetizează analiza imobiliară.
Cererea a mai ”prins curaj” în lunile următoare, odată cu certitudinea că războiul din Ucraina nu ne afectează din punct de vedere militar. Piața imobiliară și-a revenit din șocul emoțional produs de război, iar prețurile și-au mai temperat din elanul de creștere, pe fondul inflației și al creșterii costurilor creditării (indicele ROBOR a ajuns la 6,07%, iar IRCC-ul la 2,65% în trimestrul II).
În toamnă, tranzacțiile au revenit la un nivel mediu, iar proprietarii au mai lăsat din preț, dar nu foarte mult, doar cât să mai deblocheze negocierile, prin urmare, creșterea per ansamblu de la începutul anului până în ultima lună încheiată noiembrie 2022 a fost pe Cluj cu +19,04%, București cu +6,84%, Iași cu +10,57%, Sibiu cu +12,82%, Arad cu +23,32%, Oradea cu +9,21%, Brașov de +5,97%, Târgu Mureș cu +4,79%, Timișoara cu +1,44%, Constanța cu +4,49% și Craiova cu +1,84%.
Corecții și creșteri
Piața apartamentelor încheie anul cu o scădere de 0.7% în București și scumpiri în Constanța, Iași și Cluj-Napoca, arată raportul de final de an al platformei Imobiliare.ro. Clujenii sunt dispuși să achite cel mai mult la nivel național pentru achiziționarea de apartamente, arată un studiu Imoradar24.ro, platformă parte din grupul Imobiliare.ro.
În luna noiembrie, prețurile solicitate pentru apartamentele noi și vechi disponibile spre vânzare la nivel național s-au diminuat cu 0,2% față de luna anterioară. Valoarea medie de listare pentru o proprietate a ajuns, potrivit Indicelui Imobiliare.ro, la 1.704 euro pe metru pătrat util (față de 1.707 de euro pe metru pătrat la finele lui octombrie). Trei centre regionale monitorizate constant de Imobiliare.ro au consemnat creșteri ușoare de preț.
Pe final de an, piața rezidențială a înregistrat creșteri ușoare pe anumite segmente, dar și corecții pe altele.
Harta prețurilor, în marile orașe:
Marile tranzacții și noutatea anului: În 2022, capitalul românesc depășește pentru prima dată capitalul străin pe piața tranzacțiilor imobiliare
În 2022, s-au înregistrează două recorduri pe piața tranzacțiilor imobiliare din România: pentru prima dată capitalul românesc depășește capitalul străin (cumulat) și un investitor român, Pavăl Holding (proprietarul brandului Dedeman), a realizat cea mai mare tranzacție imobiliară, potrivit analizei realizate de Fortim Trusted Advisors, membră a Alianţei BNP Paribas Real Estate.
În 2022, investitorii au cumpărat proprietăți cu o valoare de peste 1,23 miliarde euro, a doua cea mai mare valoare din toate timpurile (după 2007). Cu toate că anul 2022 este anul recordurilor, un an în care s-au tranzacționat active comerciale cu o suprafață totală de circa 2.000.000 mp, probabil este anul în care ciclul imobiliar își schimbă trendul, încheind o perioadă de relativă stabilitate și predictibilitate, estimează consultanții.
“Analizând în retrospectivă ultimii ani, constatăm rolul important al capitalului românesc reprezentat de exponenți precum Pavăl Holding cu tranzacții semnificative de active generatoare de venituri sau de One United Properties care a dezvoltat peste un milion de metri pătrați de proiecte rezidențiale și a acumulat prin dezvoltare și achiziții un stoc de 165.000 mp de proiecte comerciale (birouri și retail). În acest an, creșterea capitalului românesc a fost cea mai puternică și a urcat cota lui la peste jumătate din totalul pieței de tranzacții imobiliare“, a declarat Ștefan Oană, Head of Capital Markets la Fortim Trusted Advisors, membră a Alianței BNP Paribas Real Estate.
Volumul anual al tranzacțiilor din ultimii cinci ani s-a situat în jurul valorii de un miliard de euro, cu un an mai slab în 2020, când s-au raportat tranzacții în valoare de 0.89 miliarde euro, dar cu un record de 1.23 miliarde euro în 2022.
Vedeta a fost segmentul de birouri care a dominat în fiecare an, reprezentând un total de 65% din totalul tranzacțiilor din ultimii 5 ani, fiind urmat la distanță de retail cu 18% și industrial cu 13%.