VIDEO Interviu. Andrei Corbet, arhitect care a luat la pas zeci de ansambluri rezidențiale construite în anii recenți, face o schiță a orașului de azi, cu suburbiile și problemele sale: Urbanism derogatoriu, transport public deficitar, ambuteiaje de zeci de km, parcuri ca țarcurile de căței

Apartamente la demisol, unde nu ajunge lumina, străzi care nu pot să susțină traficul din noile dezvoltări rezidențiale, kilometri întregi de ambuteiaje în noile suburbii, locuri de joacă triste și urbanism de parcelă – sunt câteva dintre problemele cu care se confruntă multe dintre noile zone de locuințe dezvoltate în anii recenți. Arhitect cu studii la Paris, Andrei Corbet Nits a analizat o serie de astfel de teme, într-o teză  de doctorat care urmărește dezvoltarea rezidențială din București și împrejurimi din ultimii peste 30 de ani. Economedia vă prezintă câteva dintre concluziile sale, după ce acesta a bătut la pas zeci de ansambluri rezidențiale – peste 60, după cum i-a ieșit arhitectului la numărătoare.

Andrei a învățat și a muncit în Paris. În 2021, a revenit în România și, cu experiența franceză, și-a continuat aici munca de cercetare, dar a intrat și în piața de proiectare. La începutul acestui an, tânărul arhitect și-a susținut teza de doctorat la Universitatea de Arhitectură și Urbanism Ion Mincu, din București: “Ansambluri rezidențiale din București și Ilfov, 1990-2024. Între pierderea controlului planificării și întoarcerea la modele occidentale”. După prezentarea lucrării, juriul a decis acordarea titlului de doctor, cu mențiunea „excelent”. Andrei a rămas în mediul universitar și e acum asistent plata cu ora la Facultatea de Arhitectură din cadrul UAUIM București și lucrează și la un birou de proiectare privat. Andrei, care are acum titlu de doctor, a povestit pentru Economedia despre experiența franceză și munca în urbanism și arhitectură și reîntoarcerea în România (interviul poate fi citit AICI), dar am discutat și despre concluziile din teza sa de doctorat, care urmărește dezvoltarea rezidențială din București și împrejurimi din ultimii peste 30 de ani.

Filmare: Cosmin Tudorescu / Montaj: Darius Petrașcu/ Echipa Studio G4Media

Analize Economedia

ANALIZĂ. Ce ar putea însemna majorarea capitalului social pentru firme: Măsură necesară, dar creșterea e prea bruscă. Noile înregistrări de firme s-ar putea reduce/ Cristian Bărcan, fondator REGnet: „Impactul ar fi resimțit mai ales de firmele mici, motorul economiei, care reprezintă peste 95% din totalul companiilor din România”

ANALIZĂ. Ce acțiuni de la Bursa de Valori București au „bătut” constant piața în ultimii cinci ani / Două companii din eșalonul doi se fac remarcate

ANALIZĂ Ce companii de la bursa românească au oferit în ultimii cinci ani cele mai consistente randamente ale dividendelor / Cum se schimbă topul dacă luăm în calcul și evoluția acțiunilor

Piața imobiliară din Dubai atrage românii, dar rămâne una de nișă / Este un recul pe piața din România, dar aceasta rămâne încă atractivă pentru investitori, spun agenții imobiliari/ Care este profilul investitorului român în imobiliarele din Dubai

ANALIZĂ Expansiunea discretă a Ungariei în România: companii și afaceriști apropiați de Viktor Orban cumpără business-uri românești

ANALIZĂ. Cei mai importanți angajatori IT din România au renunțat la sute de salariați într-un an. Compania care conducea topul din 2023 a rămas fără 1.000 de angajați în 2024

Imperiul Pavăl: de la un magazin modest în Bacău în 1992 la un gigant cu investiții de peste 20 de miliarde de lei în 2025 / De la bricolaj, imobiliare și construcții, la energie, agricultură, pharma și turism – ANALIZĂ Economedia

ANALIZĂ Economedia. Unde se va situa România în clasamentul european al taxării, după majorările anunțate de Guvern / Avertisment: Pierdem principalele avantaje și competitivitate, ce punem în loc?

ANALIZĂ Tablou în piața muncii: Rata șomajului a ajuns în primul trimestru al anului la cel mai ridicat nivel din 2020 încoace/ Numărul de persoane ocupate a scăzut cu aproximativ 323.000 în interval de un an. Ce urmează?

ANALIZĂ Bursa de la București, printre cele mai ieftine din regiune și cu dividende generoase / Ungaria ne-a depășit la randamentul dividendului și este chiar mai ieftină decât România

ANALIZĂ Băncile românești listate la bursă sunt mai ieftine în termeni de profitabilitate comparativ cu cele din regiune. La ce multipli se tranzacționează acțiunile BRD și Banca Transilvania comparativ cu bănci din Austria, Cehia, Croația, Grecia, Ungaria, Polonia și Slovacia

ANALIZĂ Ce industrie de apărare are România. De la scandaluri, politizare și subfinanțare, la noul context european, care aduce finanțări uriașe de Apărare pentru țările UE

ANALIZĂ Economedia: Tot mai multe mașini chinezești, și noi și rulate, pe șosele românești

Analiză. Turbulențele din industria auto se văd din plin în România: Sute de concedieri anunțate în interval de numai câteva săptămâni de către companii active în acest sector în țara noastră

Analiză. Transportatorii români iau locul celor polonezi pe piețele europene, cu flote mari și șoferi gata să călătorească în întreaga UE / Provocări din cauza stagnării economice și a crizei fiscale, care crește taxe și reduce avantajul de cost

ANALIZĂ Se pregătește sezonul de admiteri. Ce taxe de studii percep universitățile și cât costă cazarea la cămine în marile centre din țară?

ANALIZĂ Cum se schimbă topul companiilor de curierat din România după ce Sameday a cumpărat Cargus / Primele 10 firme au afaceri de peste 5 miliarde de lei

ANALIZĂ Produse românești în supermarketuri: Marile lanțuri de retail spun că au sute de parteneri locali. Care sunt produsele cu cea mai mare acoperire locală?

Analiză. Cum arată industria automotive din România, un sector marcat acum de turbulențe majore: Țara noastră are un număr mare de companii active, Germania e cel mai mare investitor străin/ Forța de muncă a scăzut, iar costurile sunt în creștere

Șantiere de vară: Piața piscinelor, în expansiune/ Cât costă un astfel de proiect?

ANALIZĂ Prăpastia dintre tinerii români și angajatori. De ce are România cea mai ridicată rată de șomeri până în 25 de ani din UE / Claudia Indreica, Psihoselect: „Companiile nu mai au timp să instruiască”

ANALIZĂ Primăvară cu fabrici noi: Care sunt companiile care au anunțat investiții în producție în România

ANALIZĂ Ce înseamnă procedura de suspendare a fondurilor UE dacă George Simion ajunge preşedinte / În cazul victoriei lui Nicuşor Dan există posibilitatea unei amânări a procedurii

ANALIZĂ De 9 Mai, ziua Europei. Cum a evoluat economia României, de 18 ani în “familia” UE: Salariile s-au triplat, PIB-ul pe cap de locuitor (PPP) a depășit Ungaria, țara noastră a primit peste 100 de miliarde de euro fonduri UE

ANALIZĂ. Care sunt efectele deprecierii leului și cine suferă

ANALIZĂ Marele blackout din Spania și Portugalia. Cele două țări iberice plătesc prețul dezvoltării exagerate din regenerabile și insularizării rețelei / Cum stă România

ANALIZĂ Efervescență pe piața dealerilor auto din România: de la consolidări la intrări străine surpriză

GRAFIC Schimbare nemaivăzută în istoria comercială a SUA din ultimii 100 de ani. Analiză Romanian Economic Monitor: Majorarea agresivă a tarifelor vamale de către SUA va avea un impact major asupra tuturor economiilor implicate. Date despre relațiile comerciale România-SUA și posibilele efecte în țara noastră

Analiză „la cald”. Ce impact vor avea taxele vamale americane pentru România?

ANALIZĂ Val de restaurante, cofetării și cafenele noi în România. Apar și food-hall-urile/ Piața devine mai competitivă, iar specialiștii se așteaptă să apară noi concepte, inclusiv francize internaționale

“Nu se poate face urbanism de calitate pe un parcelar agricol care nu permite așezarea blocurilor altfel decât ca grajdurile”

Urbanismul gândit la parcelă, pe parcela agricolă, e cumva “păcatul capital” în peisajul local, alături de PUZ-urile folosite pentru derogări, metodă practicată la scară largă în orașele de pe la noi.

“Nu se poate face urbanism de calitate pe un parcelar agricol care nu permite așezarea blocurilor altfel decât ca grajdurile – ori în paralel, ori în trenuleț. Altă problemă e felul în care se reglementează aceste proiecte. PUZ-ul (Planul Urbanistic Zonal), ca intenție, nu este o invenție rea. Problema este că utilitatea sa a fost deturnată pentru a servi unui urbanism derogatoriu, care vizează tot timpul creșterea coeficienților în detrimentul oricărui alt aspect. Cumpăr un teren al cărui preț e calculat în funcție de anumite posibilități și fac un PUZ și eu pot să fac mult mai multe apartamente acolo decât se considera înainte. Deci, în mod artificial, am crescut valoarea terenului respectiv. Nu e ceva ce se întâmplă doar la noi, dar în alte contexte lucrurile acestea se întâmplă organizat. Adică nu e fiecare investitor pe parcela lui, cu proiectul lui de densificare și așa mai departe și la sfârșit dă o colecție de residence-uri care n-au nicio legătură unul cu altul și au doar o intrare cu barieră dintr-un amărât de drum public, cât a mai rămas el și atât”, exemplifică arhitectul-cercetător.

Cum se întâmplă prin alte părți?

“În alte țări, când există zone din acestea cu potențial de dezvoltare, de obicei intervine un anumit nivel al puterii publice, adică fie la rang municipal, fie județean, uneori și național, și se organizează niște proiecte generale, unde sunt puși la aceeași masă și proprietarii de terenuri, și primăriile, și companiile edilitare și investitorii și se discută ce se poate face ca să fie convenabil pentru toată lumea. Și asta bineînțeles că dă prețuri mai mari la metru pătrat final pentru cumpărător, nu e un mister, pentru că intervin mai mulți oameni care muncesc mai mult, dar și calitatea locuirii e alta. Și la noi acest lucru nu se întâmplă”, spune Andrei.

Acesta dă exemplul unui proiect din Cluj, în care administrația locală a demarat un concurs de soluții pentru a se trasa un masterplan pe un teren extins și încă nedezvoltat în oraș: Sopor.

“Nu știu care va fi viitorul proiectului de la Sopor, că deocamdată nu știu cum vor rezolva cu proprietarii de terenuri, iar proiectul, din ce știu eu, propune un alt tip de parcele decât cele care sunt astăzi. Deci cum se vor concretiza lucrurile? El va funcționa așa cum a fost destinat probabil, dacă va exista o remembrare parcelară făcută cu acordul proprietarilor funciari de acolo. Când vor fi ei de acord… nu știu. Avem cadru de reglementare ca să facă chestia asta rapid și eficient? Probabil, dar probabil nu la fel de eficient ca în Franța sau în alte țări”, spune Corbet.

Trebuie menționat că această inițiativă de la Cluj a venit ca un mod diferit de a face lucrurile, după ani în care dezvoltarea rezidențială a fost una haotică și în care noile cartiere s-au dezvoltat pe același principiu – urbanism de parcelă, fără o viziune de ansamblu și, de cele mai multe ori, blocurile au luat-o înaintea infrastructurii și serviciilor. În cazul Soporului însă, sunt zeci de proprietari care ar trebui să se pună de acord cu această viziune comună trasată de arhitecți.

“Dau exemplul Franței. Ei au etape și bani alocați pentru lucrurile acestea. Au și dispozitive juridice prin care orașele pot să-și facă rezerve funciare, cu înghețarea prețului terenului. Adică ei să vrea să dezvolte într-un loc, dar, ca să evite ca în cazul în care proiectul merge mai greu și după aceea se speculează în zona respectivă și să își dea seama primăria că după un an terenul s-a dublat ca preț și nu mai are cum să-l cumpere, au dispozitive de tot felul care cumva să asigure lucrul ăsta. Pe de altă parte, la noi legea protejează mai drastic proprietatea privată decât la ei. Bineînțeles, asta vine oarecum ca un fel de răspuns la abuzurile din direcția cealaltă, din perioada comunistă. Dar, pe de altă parte, astăzi nu mai putem face proiecte coerente, cum se făceau marile ansambluri de dinainte de 90, pentru că nu mai există un mod de a unifica terenuri pentru a putea face un proiect care nu mai e atât de constrâns de limitele parcelare”, spune Andrei.

Altă temă dureroasă la noi e legată de mașini și parcări.

Trotuare transformate în parcări și matematica drumurilor

“Bineînțeles, dacă vorbim de cartierele acestea, deservirea lor în transport public e destul de deficitară, ca în orice, iar asta înseamnă că oamenii nu prea au încotro decât să aibă cel puțin o mașină la familie. Deci mașini multe vor fi. Regulamentele de urbanism de obicei prevăd un număr suficient de mare de parcări. Adică e foarte clar stipulat că la anumite funcțiuni trebuie atâtea mașini, la atâtea apartamente – atâtea locuri de parcare și așa mai departe. E în regulă. Problema este că de multe ori locurile astea se vând separat, foarte scump, și oamenii nu le cumpără. Dacă li se de posibilitatea să cumpere apartamentul fără locul de parcare, ei vor parca în altă parte. Cât timp se permite parcatul pe trotuar, el se va face pe trotuar“, sintetizează arhitectul.

Alt aspect ține de acces. Exemplu: se dă o stradă de două benzi, îngustă, una pe care abia încap două autobuze, care să se intersecteze. Ce se va întâmpla atunci când aceasta trebuie să deservească mii de oameni? “Dacă pe strada aia la început, acum 20 de ani, să zicem, erau trei case, nu era nicio problemă. Dacă astăzi sunt 30.000 de oameni, care toți depind de aceeași stradă ca să iasă într-un drum principal și să facă și viraj la stânga ca să se ducă spre oraș, atunci bineînțeles că în fiecare dimineață este dezastru acolo. E matematică simplă. Ne gândim câte mașini sunt parcate în cartierul ăla și dacă trebuie să le aliniem una în spatele celeilalte pe o stradă, considerând 6 metri pentru o mașină stând la semafor, e simplu, avem o coadă de 30km dacă e să o punem toată”, arată calculele arhitectului.

“Asta e o altă chestiune, cu infrastructura care e rămasă în urmă mereu și asta pentru că iarăși nu există acea viziune care să spună cum se va dezvolta locul și ajungem la soluții din astea interesante, cum e astăzi în Chiajna, cu niște străzi în sens unic foarte lungi, care practic creează un sens giratoriu de 1 km pe 1 km, în care se învârt oamenii ca să ajungă la toate intrările în ansamblurile de blocuri”, exemplifică Andrei.

Mai sunt și alte probleme, care țin de nerespectarea reglementărilor și care deja intră la cgestiuni de ilegalitate.

“Noi avem niște legi clare, uneori mult mai stricte în România decât în Franța. În ceea ce privește însorirea, de exemplu, noi avem reguli mai aspre, dar, cu toate acestea, se fac în frenezie apartamente la demisol, unde nu bate niciodată lumina, fiindcă-s și foarte apropiate blocurile. Or, avem un ordin de la Ministerul Sănătății care spune că nu se pot pune ferestrele de la camere de locuit la mai puțin de 5 m de un loc de parcare, ceea ce într-un fel este de bun simț. Dar cunoaștem cu toții blocuri noi unde locul de parcare vine până în geamul apartamentului de la parter. Iarna, omul își pornește motorul pe motorină, din 2004, și îl lasă să se încălzească acolo. Dacă cineva are geamul deschis, ca să aerisească, va trebui să mai aerisească o dată”, explică arhitectul.

Exemple de defecte de iluminare:

Locurile de joacă sunt de obicei “ultima preocupare a investitorului”, pentru că nu aduc bani

Și încă o temă importantă, dar de multe ori lăsată deoparte: locurile de joacă din noile ansambluri, care se reduc adesea la o mochetă verde.

“Locurile de joacă pentru copii, care sunt impuse la proiecte rezidențiale mari, de obicei  sunt ultima preocupare a investitorului, pentru că ele nu aduc bani, nu se vând, așa că, de obicei sunt rezolvate destul de nesatisfăcător. Și am văzut și exemple foarte, foarte triste unde efectiv într-un colț al terenului avem strada ce duce la parcări – aceea are un fel de rază de curbură acolo, în colț, că nu vine la 90 de grade, și, exact acolo, între gard și curba străzii, acolo au pus un loc de joacă – ca un țarc pentru căței. Dar nici pentru căței nu era prea vesel locul acela. Și tot felul de atrocități din astea vedem în fiecare zi”, spune Andrei Corbet.

Exemple de locuri de joacă găsite de Andrei Corbet în periplurile sale prin împrejurimile Bucureștiului:

Spațiile pentru depozitarea gunoiului sunt adesea improvizate. “Și mai sunt multe mărunțișuri din acestea, care într-adevăr pot fi rezolvate, dar trebuie o voință și ele fac diferența. Adică e cu totul altceva ca la intrarea în residence-ul unde locuiesc să fie o coșmelie, că altfel n-am cum să-i spun, care adăpostește niște tomberoane urât mirositoare sau alea să fie într-un spațiu închis și bine ventilat și cumva ascuns, iar la intrare să am altceva – o băncuță cu niște flori, nu știu. Sunt mărunțișuri care totuși contează în viața de zi cu zi”, menționează arhitectul.

Exemple de spații de depozitare a gunoiului:

Vezi și:

VIDEO Cei care se întorc. Andrei Corbet-Nits, arhitect cu studii în Franța și teză de doctorat despre problemele dezvoltării urbane din România: “Mulți m-au întrebat de ce am dat Parisul pe București”/ “Ai un fel de libertate mai mare. Nu e o aglomerație urbană atât de densă și de strivitoare ca în marile capitale ale Occidentului”