Analiză: Locuințele ajung la o accesibilitate record, pe fondul scăderii vânzărilor de unități noi

Locuințele din marile orașe din Romania au continuat să se scumpească per ansamblu, potrivit datelor brokerului de credite Kiwi Finance, dar au ajuns la niveluri de accesibilitate record. Aceasta în condițiile în care nevoia de unități noi este cu mult peste ofertă, însă creditarea ipotecara a scăzut și nu a mai asigurat suport pentru tranzacții. Autorii analizei spun că am putea vedea în continuare o “gripare” a vânzărilor de imobile noi.

“Îmbunătățirea accelerată a accesibilității locuințelor în marile orașe s-a produs atât pe fondul avansului salariilor de 3 ori mai rapid decât al prețurilor medii la locuințe, cât și al scăderii accentuate a vânzărilor de unități, în special pe segmentul de locuințe noi, pe fondul prudenței și al scăderii diponibilității cumpărătorilor de a accepta nivelurile de preț prea ridicate afișate de dezvoltatorii imobiliari prinși în capcana creșterilor semnificative a costurilor în construcții, coroborat cu creșterea costurilor cu dobânzile”, arată reprezentanții brokerului de credite.

În ceea ce privește primul semestru din 2023, volumul de credite intermediate de Kiwi Finance a fost de 800 milioane lei, în scădere cu 15% față de semestrul precedent (S2 2022) și cu 19% față de perioada similară din urmă cu un an, creditarea fiind afectată de creșterea dobânzilor odată cu inflamarea IRCC și ROBOR, cât și de prudența consumatorilor.

Analize Economedia

ANALIZĂ. România în balanță: Anii 2025-2031 sau despre cum să faci exerciții de levitație deasupra prăpastiei

ANALIZĂ. Efervescență în industria veterinară din România. Numeroase tranzacții și investiții anunțate în ultimele luni

ANALIZĂ. 2025, momentul adevărului pentru marii constructori din România. UMB va lucra pe 270 de kilometri de autostradă, Mapa și WeBuild încep tunelurile în zona de munte pe A1, iar Makyol pe toate cele patru loturi de pe A13

ANALIZĂ. Cum ar putea fi afectată România de victoria lui Trump / Ce înseamnă pentru economia americană și globală

ANALIZĂ. Împrumuturile statului au ajuns la o sumă record. Guvernul nu a terminat: deficitul în creștere presupune împrumuturi și mai mari, la dobânzi astronomice / Dobânzile au crescut deja

EXCLUSIV Întârzieri de un an de zile la decontul investițiilor prin Start-up Nation 2022 / Antreprenorii reclamă că trebuie să plătească dobânzi și se gândesc chiar să vândă: „Mai bine făceam un credit de nevoi personale”

Ce nu spune premierul Marcel Ciolacu atunci când încearcă să dea explicații despre afacerile nepotului său, Mihai Cristian. Legăturile politică – business care se pot regăsi în diverse etape din activitatea tânărului Ciolacu, implicat în piața Farma, Energie și Imobiliare

ANALIZĂ Încrederea mediului de afaceri în economia României a crescut în luna octombrie

Topul celor mai puternici antreprenori în construcții: Compania Construcții Erbașu a urcat pe primul loc în clasament și e urmată de Strabag și PORR

Cum a ajuns partenerul de afaceri al lui Mihai Ciolacu, nepotul premierului Ciolacu, să dețină un imperiu farmaceutic în jumătate din țară sub brandul Evofarm: achiziții pe bandă rulantă și zeci de contracte cu statul

EXCLUSIV Scrisoarea Comisiei Europene. De ce a suspendat Bruxelles-ul banii pentru Transporturi din a treia cerere de plată: Legături ierarhice la selecția șefilor pentru companiile de stat, licitații feroviare cu probleme / Detalii: cum a pierdut metroul de Cluj finanțarea

EXCLUSIV Scrisoarea Comisiei Europene: Lanțul de influențe politice prin care au fost numiți șefii companiilor de stat din Energie / Comisia suspendă o plată de 300 de milioane de euro pentru acest jalon

Corespondență de la EIT InnoEnergy, din Barcelona. Cum ar putea răspunde Europa, dependentă de importuri, la amenințarea chineză pe piața energiei sustenabile? Investiții în cercetare, inovație viabilă economic și “morcovi”- stimulente pentru tehnologia curată

ANALIZĂ Economedia. Val de concedieri și restructurări la multinaționalele din industrie, cu activitate și pe plan local. Piața din România, afectată de presiunile economice de la nivel mondial, de creșterea costurilor cu materia primă, cu forța de muncă și de scăderea consumului

ANALIZĂ Economedia: O administrație Trump 2.0 va avea de dat o luptă infernală cu piețele financiare / Mesajul lui Stanley Druckenmiller, legendă în lumea investițiilor: „Lui Soroș i-ar fi rușine cu mine că nu pariez mai mult”

EXCLUSIV România pierde temporar 1,1 miliarde de euro din cererea de plată numărul 3 din PNRR, în valoare totală netă de 2 miliarde de euro / Guvernul are 6 luni să îndeplinească jaloanele restante

ANALIZĂ Economedia: Băncile continuă să stea pe un munte de bani / Muntele se va mări pe final de an

ANALIZĂ Economedia: A căzut BNR în propria capcană? / Cât de mult va fi stimulată inflația de ajustarea fiscală a Guvernului și cât va afecta economia

Surse: Acționarii elvețieni ai Azomureș iau în calcul vânzarea combinatului de îngrășăminte / Omul de afaceri Ștefan Vuza ar fi interesat de achiziție / Romgaz, indicat de asemenea ca potențial cumpărător, nu a comentat

ANALIZĂ Economedia: Ce se fac că nu înțeleg bancherii centrali când vine vorba despre inflație și impactul ei asupra consumatorilor

VIDEO Cât costă să joci golf în România, un sport promovat de președintele Iohannis/ De la un joc sportiv asociat cu imobiliarele până la o activitate care „face bine națiunilor”

Analiză Economedia: Încă două scăderi de dobândă de la BNR, după care pauză? / Unde ar urma să se așeze dobânzile într-un 2025 cu riscuri în creștere

ANALIZĂ Economedia. Piața muncii pentru studenți la început de an universitar. Care sunt job-urile pentru tineri fără experiență și ce salarii se pot câștiga?

ANALIZĂ Economedia: Toți marii bancheri centrali din lume pun mână de la mână ca să umfle piețele financiale, cu o lună înaintea alegerilor din SUA/ S&P 500 va bate pragul de 6.000 de puncte până la final de an, dacă nu se prăbușește din cauza „lebedei negre” a grevei portuare

ANALIZĂ Economedia: Cu un deficit bugetar scăpat de sub control, Guvernul Ciolacu a ajuns la împrumuturi de aproape 200 miliarde de lei în 2024, un nivel record. Statul a împrumutat aproape 32 miliarde de lei în septembrie / Dobânzile suverane au crescut

OFICIAL Cine sunt noii directori de la Transelectrica fără experiență în energie: Șeful companiei strategice, Ștefăniță Munteanu, fost consilier județean susținut de Ciolacu/ Ce probleme de integritate ridică alți membri controversați, ca Victor Moraru

ANALIZĂ Economedia: Încrederea în economia românească scade ușor în debutul toamnei / Activitatea de business va continua să crească pe final de an

EXCLUSIV Victor Moraru de la AMEPIP și Ștefăniță Munteanu, susținut de Ciolacu, pe lista finală în noul Directorat al Transelectrica. Conducerea companiei va fi numită luni / Lista completă

EXCLUSIV Ford va asambla baterii pentru mașini electrice la Craiova

EXCLUSIV Schaeffler din Brașov a trimis angajații în șomaj tehnic

Potrivit statisticilor BNR, nivelul creditelor noi acordate populației per ansamblul sistemului bancar a avansat ușor în primele cinci luni din 2023, cu 1,7%, de la un echivalent de 20 miliarde lei la 21 miliarde lei. “Numai că statistica BNR pare că maschează o scădere puternică a creditelor cu adevărat noi, întrucât acest volum de credite “noi” afișat de BNR înglobează și refinanțările/reclasificările de credite, care au o pondere importantă, mai ales în contextul schimbărilor ROBOR cu IRCC la care au apelat foarte mulți împrumutați. Într-un raport publicat recent, BNR precizează că în primul trimestru din 2023 volumul creditelor ipotecare noi a scăzut cu 50% față de primul trimestru din 2021, ceea ce înseamnă că aceste operațiuni să fi fost înregistrate la volumul total de credite „noi” și să fi depășit chiar volumul de credite cu adevărat noi”, spun cei de la KIWI Finance.

Totodată, nemaiavand suportul creditării, statistica ANCPI arată că în primele 6 luni din 2023 numărul tranzacțiilor cu unități individuale (apartamente) a scăzut cu 22% față de perioada similară de anul trecut (S1 2022), până la 66.497, și cu 26,1% față de semestrul anterior (S2 2022).

Locuințe mai scumpe, dar mai accesibile

La finele primului semestru din 2023, indexul imobiliar Kiwi Finance pentru apartamente și case a ajuns la valoarea de 1.483 euro/mp, în urcare cu 5,5% față de valoarea de la finele trimestrului al treilea din 2022 (1.406 euro/mp). În paralel, salariul mediu net la nivel național a avansat cu 15,5%, până la 4.543 lei (915 euro) în mai 2023, de la 3.933 lei (800 euro) în iulie 2022. Astfel, indicele agregat de accesibilitate a locuințelor s-a îmbunătățit semnificativ, până la 1,62, un nivel record, de la 1,76 în urmă cu nouă luni, deși o astfel de statistică la nivel național nu este atât de relevantă, ci tendințele de la nivelul marilor orașe.

Analiza arată că, privind la nivelul principalelor orașe, deși gradul de accesibilitate a locuințelor din București a atins cea mai bună valoare din perioda creditării ipotecare moderne (de după 2006), de doar 1,38, capitala a fost depășită în premieră la acest capitol de Timișoara, unde indicele de accesibilitate s-a îmbunătățit până la 1,30, ambele valori constituind recorduri.

Timișoara a înregistrat această îmbunatățire a accesibilității locuințelor, cea mai accelerată dintre marile orașe, pe fondul faptului că salariile au cunoscut cel mai mare avans din țară în ultimele 10 luni, de 20,5%, până la 5.157 lei (1.039 euro), pe când prețurile locuințelor au avansat doar cu 1,2, până la 1.347 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance. În același timp, salariul mediu net din București a crescut cu 15,6%, până la 6.042 lei (1.217 euro), iar prețurile medii ale locuințelor au urcat cu 5,8%, până la 1.685 euro/mp, arată indexul Kiwi Finance.

Sibiul și Ilfovul urmează în clasamentul accesibilității locuințelor, cu valori de 1,41, respectiv 1,48. Dacă în Sibiu locuințele s-au scumpit cu 4,1%, până la 1.324 euro/mp, salariile au avansat cu 13,5%, până la 4.677 lei (942 euro), în timp ce în Ilfov locuințele au înregistrat cea mai puternică scumpire, cu 15,5%, până la 1.390 euro/mp, însă salariile au avansat mai rapid, cu 20%, până la 4.669 lei (941 euro), arata datele Kiwi Finance și ale INS.

Brașovul și Cluj-Napoca urmează în clasamentul accesibilității locuințelor, cu indici de 1,61, respectiv 1,69, după ce prețul mediu al locuințelor din Brașov a urcat cu 2,2%, la 1.328 euro/mp, iar salariul mediu net cu 11,3%, până la 4.103 lei (827 euro), în timp ce în Cluj-Napoca locuințele s-au scumpit cu 11,6%, până la 1.864 euro/mp, iar salariile au avansat cu 15%, la 5.470 lei (1.102 euro).

Constanta și Oradea, orașele care aveau cele mai scumpe locuințe în raport cu nivelul salarial în urma cu 9 luni, au consemnat îmbunătățiri puternice ale accesibilității, cele mai rapide de după Timișoara, până la valori de 1,75, respectiv 1,81, de la niveluri identice de 2,04 în septembrie 2022. Constanța și Oradea sunt și singurele orașe mari în care s-au înregistrat ieftiniri ale locuințelor în acest interval, cu 1,5%, până la 1.409 euro/mp, respectiv cu 3,7%, până la 1.269 euro/mp, în timp ce salariul mediu net a crescut în ambele cazuri producând un efect de levier, cu 16,2%, până la 4.005 lei (807 euro) în Constanta, și cu 9,2%, până la 3.471 lei (699 euro) în Oradea.

Apartamentele s-au scumpit accelerat în Ilfov și Cluj-Napoca

Deși salariile au avansat considerabil, prețurile medii la apartamente au explodat în ultimele 9 luni în Ilfov și Cluj-Napoca, crescând cu 24,3%, până la 1.569 euro/mp, respectiv cu 17,5%, până la 1.963 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance. Aceste scumpiri accelerate ale apartamentelor peste nivelul creșterii salariului mediu net au făcut ca Ilfov și Cluj-Napoca să fie singurele zone în care accesibilitatea apartamentelor a scăzut comparativ cu septembrie 2022, ajungând la 1,67, repectiv 1,78.

Cele mai mici prețuri medii la apartamente în raport cu salariile au ajuns să fie în Timișoara, după o îmbunatățire accelerată, apoi în București, indicele de accesibilitate atingând valori nemaiîntâlnite, de 1,32, respectiv 1,38. Dacă salariile au crescut semnificativ în Timișoara și București, prețurile medii la apartamente aproape că au stagnat în Timișoara, ajungând la 1.376 euro/mp, în timp ce în capitală au urcat cu 5,3%, la 1.683 euro/mp.

În schimb, orașele care aveau cele mai puțin accesibile apartamente în urmă cu 9 luni, Constanța și Oradea, sunt cele care acum au înregistrat singurele scăderi la nivelul prețurilor medii, cu 4,1%, până la 1.518 euro/mp, respectiv cu 6,8%, până la 1.331 euro/mp, în contrast cu piața, potrivit indexului Kiwi Finance, ceea ce a făcut ca indicele de accesibilitate să se îmbunătățească puternic în aceste două orașe, până la 1,88, respectiv 1,90.

În schimb, Brașovul a ajuns să aibă cele mai puțin accesibile apartamente din marile orașe din țară, deși gradul de accesibilitate s-a îmbunătățit până la 1,96, pe fondul faptului că prețul mediu a crescut ușor, cu 2,7%, până la 1.622 euro/mp, mult mai lent decât salariile.

Totodată, în Sibiu, prețurile medii la apartamente au avansat cu 7,1%, la 1.395 euro/mp, astfel că indicele de accesibilitate s-a îmbunătățit până la 1,48, a treia cea mai bună valoare după Timișoara și București.

Lipsa de case din București conduce la prețuri foarte mari

Din cauza lipsei unei oferte decente de case în București, prețul mediu a consemnat o creștere semnificativă, cu 23,5% în doar 9 luni, până la 1.720 euro/mp, adică depășind în premieră prețul mediu la apartamente. Totuși, creșterea puternică de preț la casele din capitală nu este relevantă întrucât s-a produs pe fondul unui număr modest de tranzacții, cel mai mic din țoată țara, cumpărătorii neavând aproape ce să cumpere. De asemenea, Constanța a înregistrat o scumpire accelerată a caselor, cu 18,7%, până la 1.227 euro/mp.  Astfel, Bucureștiul și Constanța sunt singurele orașe în care a survenit o înrăutățire a indicelui de accesibilitate pe segmentul de case, până la 1,41, respectiv 1,52.

Pe de altă parte, accesibilitatea caselor s-a îmbunătățit puternic în Sibiu și Timișoara, până la 1,16, respectiv la 1,21, după ce prețurile medii au scăzut cu 10,7% în Timișoara, respectiv aproape au stagnat în Sibiu. Brașovul și Ilfovul au consemnat, de asemenea, o îmbunătățire semnificativă a indicelui de accesibilitate, până la 1,15, cea mai bună valoare din marile orașe, respectiv până la 1,30. Totuldupă ce prețul mediu a scăzut cu 2,9% în Brașov, la 951 euro/mp, și a urcat cu 4,9% în Ilfov, la 1.222 euro/mp.

Oradea are în continuare cele mai puțin accesibile case, deși indicele s-a îmbunătățit, până la 1,73, pe fondul creșterii prețului mediu cu 4,6%, până la 1.207 euro/mp, arată indexul Kiwi Finance.

Bucureștiul rămâne capitala europeană cu aproape cele mai accesibile apartamente

Dacă e să privim per ansamblul celor 36 de capitale din Europa, Bucureștiul are apartamentele cele mai ieftine în raport cu salariile, capitala României fiind depășită la acest nivel doar de Bruxelles, care este totuși un oraș atipic prin statutul de „capitală UE” pe care îl are, potrivit unei analize comparative pe baza datelor culese din portalul Numbeo.

După cum s-a evidențiat anterior, accesibilitatea apartamentelor din București s-a îmbunătățit semnificativ, până la 1,38, pe baza datelor din indexul Kiwi Finance, ceea ce este aproape identic cu indicele de accesibilitate înregistrat în urmă cu 9 luni de Bruxelles. Numai că în acest interval, prețurile medii la apartamente au scăzut ușor în Bruxelles, cu 2,3%, iar salariile au urcat cu 10,4%, producând un efect de levier care a dus la îmbunătățirea accesibilității apartamentelor, până la 1,22, de la 1,37 anterior.

Scăderea numărului tranzacțiilor, pe unitățile noi

“În analizele anterioare, din mai și octombrie 2022, atrăgeam atenția că, date fiind multiplele provocări și incertitudini privind situația geopolitică din regiune, piața energiei la nivel European, lupta băncilor centrale cu inflația la nivel global, riscurile majore de recesiune în mai multe zone de pe glob, este posibil ca cererea pe piața imobiliară din România să sufere scăderi importante, atât în ceea ce privește intenția de cumpărare, cât și pe partea solvabilității cauzată de creșterea costurilor de finanțare. Acest lucru se întâmpla deja de câteva luni și a continuat în aceeași tendință până în prezent. De asemenea, semnalam faptul că în ceea ce privește oferta, aceasta s-ar fi putut confrunta cu blocaje temporare pe segmentul imobilelor noi, al căror preț presat de scumpirea materialelor, a forței de muncă, a energiei etc ar fi urmat să nu se întâlnească cu cererea, ceea ce s-a confirmat. Astfel, ajustarea în jos a cererii și-a găsit contraparte pe segmentul imobilelor vechi, și mai puțin pe segmentul imobilelor noi”, arată analiza.

Pentru următoarea perioadă, nu se întrevede o îmbunătățire a disponibilității și solvabilității cererii, atât pe fondul riscurilor ce pândesc la orizont, cât și al erodării sentimentului consumatorilor în această perioadă cu inflații ridicate, coroborat cu costurile de finanțare în creștere, arată analiza. “Asta înseamnă că am putea vedea în continuare o gripare a vânzărilor de imobile noi, iar astfel îndreptarea cererii către imobilele vechi să conducă în continuare la îmbunătățirea accesibilității până la noi niveluri record”, spun autorii analizei.

Analiza a fost realizată de Marius Pîrloiu împreună cu Kiwi Finance.