ANALIZĂ: Cluj-Napoca, singurul oraș din România în care prețul imobiliarelor a crescut mai mult decât salariul net

Cluj Napoca (1)

Comparativ cu 2015, salariile au crescut mai mult decât prețurile de vânzare ale locuințelor în trei din cele patru orașe mari. Doar în Cluj-Napoca prețurile de vânzare ale apartamentelor s-au apreciat mai mult decât salariul net, potrivit studiului prezentat de ValorEasy, platforma independentă de cercetare a pieței imobiliare și de evaluare a proprietăților rezidențiale.

În Cluj-Napoca prețurile de vânzare ale apartamentelor s-au apreciat cu 80%, în termeni reali, în perioada 2015 – 2021, depășind creșterile câștigului salarial mediu real de 74%. Și în celelalte trei orașe mari analizate de ValorEasy (București, Iași și Timișoara) prețurile de vânzare s-au apreciat rapid, dar nu au depășit creșterile câștigului salarial.

Creșterea substanțială a unităților noi livrate în ultimii ani a ajutat piața din București să estompeze inflația de preț pentru locuințe. Aceasta nu a depășit 44%, comparativ cu anul 2015 (dintre cele 4 orașe mari este cea mai scăzută valoare înregistrată a indicelui prețului de vânzare). În aceeași perioadă, în București salariul real a crescut cu 54%.

În Timișoara salariul real a crescut mai mult decât în București, comparativ cu 2015, cu 62%. În același timp, prețul de vânzare a cunoscut o majorare de 47%.

Cea mai mare discrepanță este înregistrată în Iași. Aici, deși salariul net a crescut în termeni reali cu 74%, prețurile de vânzare au înregistrat o expansiune lentă, de doar 49%, în aceeași perioadă.

Indicii comparativi ai câștigului salarial real și prețului de vânzare al locuințelorIndicele câștigului salarial real pentru anul 2021 (2015=100)Indicele prețului de vânzare al locuințelor pentru anul 2021 (2015=100)
Cluj-Napoca174180
București154144
Timișoara162147
Iași174149

Sursa: INS, ValorEasy, date prelucrate de ValorEasy

Cum a evoluat cererea de locuințe în primul trimestru din 2022 

Anul 2021 a reprezentat cea mai intensă activitate de tranzacționare din ultimii 5 ani (cererea depășind 180.000 de unități individuale vândute la nivel național, o creștere anuală de 49%). Cu toate acestea, în ultimul trimestru din 2021 cererea a stagnat comparativ cu 2020, înregistrându-se un număr similar de unități individuale vândute cu anul precedent, de 48.000, potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

La nivel național, în primele 3 luni din 2022 cererea de locuințe și-a reluat creșterea, un plus de 7% comparativ cu primul trimestru din 2021, deși, în mod obișnuit, începutul de an este perioada cu activitatea de tranzacționare mai puțin intensă.

În primul trimestru s-au vândut 42.657 de unități individuale la nivel național, comparativ cu perioada similară din 2021 când s-au vândut 40.043 unități. Creșterea a fost susținută de București, împreună cu județele Timiș și Constanța, cu creșteri de 20%, 30%, respectiv 5% față de trimestrul întâi din 2021. Celelalte județe importante au înregistrat scăderi ale unităților vândute, cea mai importantă fiind înregistrată în județul Iați, -8%.

Top județe după numărul de unități individuale vândute în Trim. I 2022Unități individuale vânduteVariația față de trimestrul similar din anul anteriorPondere în total unități individuale vândute la nivel național
București12.94720%30%
Jud. Timiș3.13930%7%
Jud. Cluj2.857-4%7%
Jud. Constanța2.4725%6%
Jud. Brațov2.399-4%6%
Jud. Ilfov1.866-2%4%
Jud. Iași1.747-8%4%

Sursa: ANCPI, date prelucrate de ValorEasy

Prețurile continuă să crească în marile orașe din țară

În piața secundară, Cluj-Napoca și Timișoara au cunoscut cel mai semnificativ avans anual, 11%, urmate de București, 7%, respectiv Iași, aproximativ 5%. Prețul mediu de tranzacționare al apartamentelor în piața primară s-a majorat cu valori cuprinse între 6% (București) și 14% (Timișoara).

„O problema acută a pieței este deficitul de locuințe disponibile la vânzare în piața secundară. Acest lucru a condus la majorări semnificative de preț în ultimii ani. Prețul mediu de tranzacționare al apartamentelor și caselor din piețele secundare, monitorizate permanent de ValorEasy, a crescut și în primul trimestru al anului curent cu până la 11% comparativ cu anul anterior (Cluj-Napoca și Timișoara). Locuințele noi au cunoscut majorări anuale cu până la 14% (Timișoara)”, a declarat Dorel Niță, director executiv ValorEasy, evaluator autorizat.

În clasamentul național al prețurilor nu au survenit modificări de poziție, Cluj-Napoca ocupă în continuare primul loc (1.750 de euro pe metru pătrat util apartamente vechi și 2.020 de euro apartamente noi), la distanță de București (1.550 de euro pe metru pătrat util apartamente vechi și 1.750 de euro apartamente noi). Cele două orașe sunt urmate de Timișoara și Iași.

Trimestrul I 2022Prețul mediu de tranzacționare al apartamentelor vechi și evoluția anuală (euro/mp util)Prețul mediu de tranzacționare al apartamentelor noi și evoluția anuală (euro/mp util)
Cluj-Napoca1.750 (10.8%)2.020 (6,3%)
București1.550 (6,9%)1.750 (6.1%)
Timișoara1.470 (10.5%)1.640  (13.9%)
Iași1.090 (4.8%)1.300 (8.3%)

Sursa: ValorEasy

Crește incertitudinea privind evoluția pieței în următoarele luni

În vânzările raportate la ANCPI sunt incluse imobilele tranzacționate, care nu includ rezervările sau antecontractele semnate recent de cumpărători cu dezvoltatorii de ansambluri rezidențiale. Prin urmare, nu se vede impactul creșterii volatilității pieței imobiliare din ultimele luni.

Diverși factori externi pot avea un impact negativ asupra pieței, în următoarele luni, de exemplu:

  • Inflația a crescut rapid, depășind pragul de 10% și se va menține ridicată în acest an. Conform proiecțiilor BNR, nu vom vedea o scădere a inflației decât, cel mai probabil, in 2023. Inflația are un impact asupra pieței imobiliare atât direct, prin creșterea prețurilor materialelor de construcție, cât și indirect, prin scăderea accesibilității. Prin accesibilitate, înțelegem bugetul real disponibil pentru achiziția locuinței din cauza creșterii prețurilor bunurilor și serviciilor esențiale, precum alimente, medicamente și servicii medicale, utilități.
  • Câştigul salarial mediu net a fost 3.721 lei în luna februarie a acestui an. Comparativ cu luna februarie a anului precedent, acesta a crescut cu 10,6%, dar salariul real a crescut cu doar 1,9% în aceeași perioadă.
  • Odată cu creșterea progresivă a dobânzii la creditele ipotecare va fi mai dificilă achiziționarea locuințelor prin credit. În acest moment IRCC este de 1,86%, la care se adaugă marja fixă a băncii. Trimestrul următor IRCC va fi 2,6% și cel mai probabil va sări de 3,5-4% în ultima parte a anului.  La un apartament cu 2 camere de 70.000 de euro (avans 15% și credit ipotecar de 295.000 de lei pentru 30 de ani), diferența de plătit pentru rata lunară va depăși 370 de lei la sfârșitul anului, o creștere de 24%.

Metodologia după care s-a realizat studiul:

Indicele câștigului salarial real a fost calculat ca raport între indicele câștigului salarial mediu nominal net din fiecare județ și indicele general al prețurilor de consum, la nivelul fiecărui an, 2015 fiind anul ales ca bază 100.

Indicele prețului de vânzare a fost calculat ca raport între indicele prețului de tranzacționare pe metru pătrat util din fiecare municipiu și indicele general al prețurilor de consum, la nivelul fiecărui an, anul 2015 fiind anul ales ca bază 100.

Unități individuale vândute. Potrivit legislației românești privind documentația cadastrală și cartea funciară, pentru înscrierea unui condominiu se întocmesc trei cărți funciare: una pentru imobilul teren, una pentru construcție (imobilul colectiv), respectiv o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate exclusivă (care poate fi un apartament sau un spațiu cu o altă destinație decât cea locativă). Estimăm că cel puțin 80% din unitățile individuale sunt apartamente.

Piața primară și piața secundară

În timp ce piața primară este locul unde proprietățile nou construite sunt vândute pentru prima dată de dezvoltatorii imobiliari, piața secundară este piața în care proprietăți existente sunt vândute de către proprietari, după ce au fost achiziționate de la dezvoltatori sau de la alți proprietari.

Preț tranzacție

Acest raport a fost realizat plecând de la prețurile de tranzacționare colectate, respectiv prețurile de tranzacționare estimate de ValorEasy, acesta fiind indicatorul cel mai de încredere al pieței imobiliare. Prețul cerut (prețul de listă) poate fi considerat prețul inițial pentru negocieri, dar nu este neapărat prețul tranzacționat. Indicii bazați pe prețurile cerute sunt, în general, considerați indici de sentiment, care reflectă motivația vânzătorilor. Sursa datelor: ValorEasy

Comentarii

  1. Or sa descopere in curand strutul din centrul pamantului … Schelalaiala ca-n ‘Patimile lui Hristos’ cu Morgenstern.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.