ANALIZĂ. Bucureștiul navetei zilnice: cum a ajuns capitala captivă între birourile din nord și cartierele-dormitor din sud și cum se poate schimba această situație

Bucureștiul concentrează cea mai mare parte a oportunităților economice din România: universități de top, sedii ale marilor companii, investiții străine, o piață a muncii diversificată și un ecosistem de business mult mai dinamic decât în restul țării. Acest magnet economic a atras în timp sute de mii de oameni din alte regiuni, dar și dezvoltări imobiliare accelerate.

Problema este că această creștere nu a fost dublată de o dezvoltare urbană echilibrată. Capitala s-a construit fragmentat: birourile s-au concentrat masiv în nord, în timp ce locuințele s-au extins preponderent în sud, est și vest, acolo unde terenurile sunt mai ieftine și infrastructura mai slab dezvoltată. Rezultatul este un oraș care funcționează pe baza unei navete zilnice forțate, dintr-o parte în alta a Bucureștiului.

La orele de vârf, dezechilibrul devine vizibil: peroane supraaglomerate spre Pipera dimineața, trenuri aproape goale în sens opus, trafic blocat pe marile axe rutiere și un transport public care funcționează la limită. Seara, fluxul se inversează, iar orașul repetă același scenariu.

Analize Economedia

ANALIZĂ Hidroelectrica a ajuns să vândă energia către clienții en-gros la un preț mai mare decât către clienții finali / O anomalie economică ce ridică semne de întrebare pentru investitori

ANALIZĂ Achizițiile majore de armament făcute sau planificate de România după invadarea Ucrainei de către Rusia în 2022: MLI-uri, sute de tancuri, nave și avioane „stealth” F-35

ANALIZĂ Sectorul utilităților de la bursa românească a performat mai bine decât indicii sectoriali din SUA, Germania și Franța, dar rămâne dependent de reglementări și volatilitate legislativă / „Sectorul utilităților din România nu mai este unul pur defensiv”

ANALIZĂ Ce companii din România caută angajați, în plin „sezon” de concedieri și strâns cureaua. Care sunt domeniile care oferă cele mai multe oportunități?

ANALIZĂ Fondurile de pensii private plasează aproape 70% din economiile românilor pentru bătrânețe în datoria publică, prin achiziția de titluri de stat la dobânzi care nu acoperă rata inflației

GRAFICE Analiză Roland Berger: Care este rolul României în tranziția Europei la o industrie a apărării pregătită să înfrunte provocările actuale și viitoare?

ANALIZĂ | 14 analiști locali și străini văd acțiunile Hidroelectrica la 113,88 de lei în următorul an, sub prețul din piață de 121,6 lei / Compania de stat este percepută ca ușor supraevaluată la nivelul actual

ANALIZĂ | Foarte mulți români angajați în București și Ilfov locuiesc de fapt în acte în alte județe

ANALIZĂ Investitorii plătesc mai mult pentru profiturile Petrom și Romgaz decât în cazul altor companii similare precum MOL, KMG, OMV sau Orlen / Romgaz ar putea oferi dividende mai mici investitorilor, având în vedere investițiile care necesită mult cash

ANALIZĂ Acțiuni vs. cifre: Cum au evoluat acțiunile marilor companii de la Bursa de Valori București față de rezultatele lor financiare în ultimii ani

ANALIZĂ. Ce ar putea însemna majorarea capitalului social pentru firme: Măsură necesară, dar creșterea e prea bruscă. Noile înregistrări de firme s-ar putea reduce/ Cristian Bărcan, fondator REGnet: „Impactul ar fi resimțit mai ales de firmele mici, motorul economiei, care reprezintă peste 95% din totalul companiilor din România”

România bogată, România săracă: Hărțile țării, colorate în funcție de PIB și investiții străine/ Care sunt județele cele mai atractive și cine rămâne în urmă?

ANALIZĂ | „Singura variantă ca eu să pot sta în București este să împart chiria” / Cum își gestionează tinerii bugetele în fața scumpirilor și noilor taxe

ANALIZĂ. Ce acțiuni de la Bursa de Valori București au „bătut” constant piața în ultimii cinci ani / Două companii din eșalonul doi se fac remarcate

ANALIZĂ Ce companii de la bursa românească au oferit în ultimii cinci ani cele mai consistente randamente ale dividendelor / Cum se schimbă topul dacă luăm în calcul și evoluția acțiunilor

Piața imobiliară din Dubai atrage românii, dar rămâne una de nișă / Este un recul pe piața din România, dar aceasta rămâne încă atractivă pentru investitori, spun agenții imobiliari/ Care este profilul investitorului român în imobiliarele din Dubai

ANALIZĂ Expansiunea discretă a Ungariei în România: companii și afaceriști apropiați de Viktor Orban cumpără business-uri românești

ANALIZĂ. Cei mai importanți angajatori IT din România au renunțat la sute de salariați într-un an. Compania care conducea topul din 2023 a rămas fără 1.000 de angajați în 2024

Imperiul Pavăl: de la un magazin modest în Bacău în 1992 la un gigant cu investiții de peste 20 de miliarde de lei în 2025 / De la bricolaj, imobiliare și construcții, la energie, agricultură, pharma și turism – ANALIZĂ Economedia

ANALIZĂ Economedia. Unde se va situa România în clasamentul european al taxării, după majorările anunțate de Guvern / Avertisment: Pierdem principalele avantaje și competitivitate, ce punem în loc?

ANALIZĂ Tablou în piața muncii: Rata șomajului a ajuns în primul trimestru al anului la cel mai ridicat nivel din 2020 încoace/ Numărul de persoane ocupate a scăzut cu aproximativ 323.000 în interval de un an. Ce urmează?

ANALIZĂ Bursa de la București, printre cele mai ieftine din regiune și cu dividende generoase / Ungaria ne-a depășit la randamentul dividendului și este chiar mai ieftină decât România

ANALIZĂ Băncile românești listate la bursă sunt mai ieftine în termeni de profitabilitate comparativ cu cele din regiune. La ce multipli se tranzacționează acțiunile BRD și Banca Transilvania comparativ cu bănci din Austria, Cehia, Croația, Grecia, Ungaria, Polonia și Slovacia

ANALIZĂ Ce industrie de apărare are România. De la scandaluri, politizare și subfinanțare, la noul context european, care aduce finanțări uriașe de Apărare pentru țările UE

ANALIZĂ Economedia: Tot mai multe mașini chinezești, și noi și rulate, pe șosele românești

Analiză. Turbulențele din industria auto se văd din plin în România: Sute de concedieri anunțate în interval de numai câteva săptămâni de către companii active în acest sector în țara noastră

Analiză. Transportatorii români iau locul celor polonezi pe piețele europene, cu flote mari și șoferi gata să călătorească în întreaga UE / Provocări din cauza stagnării economice și a crizei fiscale, care crește taxe și reduce avantajul de cost

ANALIZĂ Se pregătește sezonul de admiteri. Ce taxe de studii percep universitățile și cât costă cazarea la cămine în marile centre din țară?

ANALIZĂ Cum se schimbă topul companiilor de curierat din România după ce Sameday a cumpărat Cargus / Primele 10 firme au afaceri de peste 5 miliarde de lei

ANALIZĂ Produse românești în supermarketuri: Marile lanțuri de retail spun că au sute de parteneri locali. Care sunt produsele cu cea mai mare acoperire locală?

Dincolo de disconfort, acest model urban produce pierderi economice, timp irosit, stres social și tensiuni între diferite categorii de locuitori, de la șoferi și bicicliști până la „bucureșteni” și „navetiști”.

Dezechilibrul urban, pe scurt: problemele identificate

Specialiștii în real estate și urbanism conturează pentru Economedia un diagnostic relativ clar:

• Concentrare excesivă a spațiilor de birouri în nordul orașului

• Cartiere rezidențiale dezvoltate fără funcțiuni economice complementare

• Infrastructură de transport insuficientă în sud, est și vest

• Lipsa unui Plan Urbanistic General actualizat și respectat

• Decizii punctuale (PUZ-uri) care au distorsionat strategia de ansamblu

• Presiune crescută pe rețelele de transport, mediu și calitatea vieții

De ce nordul a devenit polul dominant de birouri

Ilinca Timofte, Head of Research Crosspoint Real Estate, susține că în general zona principală de birouri a capitalelor europene este centrul, deoarece este foarte accesibil pentru toată lumea.

Totuși, ea punctează că în București există problema suprafaței limitate a centrului, care a dus la crearea unor spații de birouri în alte părți, precum în nordul Bucureștiului.

În același timp, estul și sudul orașului atrag mai multe proiecte rezidențiale decât birouri, întrucât infrastructura nu este la fel de dezvoltată.

„În contextul actual, investitorii au un apetit scăzut în a experimenta cu zone noi, în special după pandemie și în condițiile unei rate de neocupare a spațiilor de birouri din București de peste 11,5%. Dezvoltatorii se îndreaptă în prezent din ce în ce mai mult spre segmentul de proiecte mixed-use birouri-locuințe-retail în hub-urile office deja consolidate”, spune Ilinca Timoftei. 

Un alt aspect este și conexiunea pe axa Ploiești – Brașov și prezența lacurilor, care, după anii ’90, au catalizat investiții în office și locuire de calitate, spune Emil Ivănescu, președinte Ordinul Arhitecților din România, Filiala București. Cu toate acestea, el susține că s-ar putea construi birouri și în alte zone, dar este nevoie de un document urbanistic clar.

„Fără acest lucru, nordul continuă însă să se îmbibe cu funcțiuni ultraperformante, iar restul Bucureștiului rămâne în urmă.”, menționează el.

Blocajul major: lipsa unui PUG clar și predictibil

Potrivit specialiștilor, una dintre cauzele centrale ale dezechilibrului din București este întârzierea și instabilitatea Planului Urbanistic General.

„Dezechilibrele au apărut pentru că strategiile aprobate au fost constant modificate prin PUZ-uri punctuale, care schimbau destinațiile peste noapte. Un PUG clar, respectat, plus o administrație care colaborează cu profesioniștii și cu piața, poate reașeza funcțiunile în mod coerent”, spune Emil Ivănescu, președinte Ordinul Arhitecților din România, Filiala București.

Sustenabilitatea clădirilor

Companiile mari extinse pe piața locală se direcționează către zona de nord și deoarece clădirile din zona respectivă au mai multe certificări verzi, fiind mai sustenabile din punct de vedere energetic, iar chiriașii sunt din ce în ce mai atrași de astfel de criterii, potrivit Geo Mărgescu, CEO și cofondator Forte Partners.

Pe lângă criteriile urbanistice și investiții în transport, companiile analizează costul total de ocupare şi traseul de sustenabilitate. Mai exact, ele își doresc clădiri verzi și certificate, spune și Răzvan Nica, CEO BuildGreen & CarbonTool.

„În zonele unde coridoarele de mobilitate şi serviciile urbane au avansat, vedem interes real pentru hub-uri „de proximitate”, adică birouri mai aproape de zonele rezidenţiale, tocmai pentru a scurta naveta şi a reduce emisiile”, conform reprezentanților Carbon Tool.

Ce ar putea atrage dezvoltatorii și în alte zone ale orașului

Pentru a atrage dezvoltatorii și în alte zone ale orașului, un pas ar fi investițiile în infrastructură, dar și accesul rapid la transport, în special la metrou. În prima jumătate a anului 2025, 72 % din contractele de închiriere s‑au semnat în clădiri situate la cel mult 500 de metri de o staţie de metrou, iar 90 % din reînnoiri au avut loc în astfel de clădiri, spun reprezentanții Crosspoint Real Estate.

Prin contrast, doar 54% dintre relocări și 68% dintre noile contracte de închiriere au fost semnate în clădiri situate la distanțe similare, ceea ce sugerează că firmele care se mută sunt motivate de alte priorități, precum facilități modernizate, specificații tehnice actuale, eficiență energetică sporită sau un raport calitate-preț mai bun, chiar dacă acest lucru presupune să sacrifice uneori accesul direct la metrou, potrivit sursei citate.

Emil Ivănescu menționează că este nevoie de un dialog între instituțiile statului, investitori, cetățeni și profesioniștii din domeniu, pentru a rezolva problema dezechilibrului din București. 

Provocările sectorului de real estate

Pentru a face unele schimbări, este important să se aibă în vedere și provocările sectorului de real estate. Forte Partners menționează că piața are parte de mai multe provocări: contextul macroeconomic dificil, caracterizat prin inflația ridicată a României, volumul redus de livrări, incertitudine în cerere, accesul greu la finanțare, costurile mari de construcție și energie, lipsa unui cadru urbanistic predictibil, digitalizare parțială, cererea unor clădiri sustenabile și birocrația.

„PIB-ul a crescut cu doar 0,3% în S1 2025, dobânda-cheie este 6,5 %, iar TVA-ul general a urcat la 21%. Aceste variabile reduc puterea de cumpărare și fac finanțarea proiectelor mai scumpă. În 2025 nu vor fi livrate spații noi de birouri în București. Multe companii încă își ajustează strategiile de lucru hibrid, ceea ce face previzionarea cererii dificilă. Investitorii se reorientează spre proiecte rezidențiale, iar piața office rămâne selectivă. De asemenea, întârzierea noului Plan Urbanistic General și birocrația în autorizare prelungesc termenele și cresc riscurile”, spune compania. 

Replanificare urbană 

Crosspoint Real Estate consideră că, pentru a exista o replanificare urbană, care să avantajeze toate zonele capitalei și care să elibereze orașul, este nevoie de un „mix de funcțional și policentrism”. Mai exact, este nevoie de construcții care să combine birouri, locuințe, retail și spații verzi. 

Alte soluții constau în crearea unor noi poli de dezvoltare în sud, est și vest, prin noi linii de metrou, modernizarea arterelor rutiere și stimularea universităților sau a companiilor de tehnologie să se localizeze acolo pentru a atrage atât locuitori, cât și companii. 

„Autoritățile pot utiliza stimulente fiscale și politici urbanistice pentru a încuraja proiectele mixte și a reduce presiunea asupra nordului. În final, reechilibrarea necesită planificare integrată, parteneriat public‑privat și implicarea comunității”, punctează compania de real estate. 

Emil Ivănescu, președinte Ordinul Arhitecților din România, Filiala București, propune și el niște soluții concrete prin care orașul nu ar mai fi atât de sufocat, precum digitalizarea procedurilor de avizare si autorizare; parteneriate public–private pe acces, capacități rutiere și pietonale, transport public, utilități, evacuări sigure; încurajarea proiectelor care îmbină birouri, locuințe și funcțiuni publice; prezența de parcuri, piețe, parter activ; respectarea profesioniștilor și a calității ca obiectiv centra și fără planuri urbanistice zonale care contrazic strategia de ansamblu.