Prețurile cerute pentru apartamente în marile orașe din țară au înregistrat creșteri situate între 13% și aproape 43%, din ianuarie 2020 până în mai 2022, arată datele platformei Imobiliare.ro, sintetizate de echipa de economiști a Facultății de Științe Economice și Gestiunea Afacerilor (FSEGA) a UBB din Cluj, care derulează proiectul de cercetare Romanian Economic Monitor. Care sunt explicațiile pentru creșterile de prețuri și estimările pentru ce urmează, cum au evoluat cererea, oferta și vânzările?
Creșterea prețurilor medii cerute de proprietarii apartamentelor în cele mai mari orașe din România, în perioada 2020-2022, ilustrată într-o singură animație (realizată de echipa Romanian Economic Monitor):
Așadar, în ianuarie 2020, Cluj-Napoca era cel mai scump oraș din țară, cu o medie a prețurilor cerute de 1.725 euro/mp.
Doi ani jumătate mai târziu, lider în ceea ce privește prețurile a rămas tot Clujul, dar toate „bulinele” de prețuri aferente marilor orașe din țară au crescut.
Cluj-Napoca se poziționează pe primul loc în clasamentul sumelor cerute pe apartamente, dar orașul e și lider în ceea ce privește evoluția prețurilor solicitate: pretențiile proprietarilor au crescut aici cu 42,9%, în intervalul analizat. În București, prețurile au crescut cu 20,6% și au ajuns la 1.747 euro/ mp.
Evoluție în procente:
„Piața imobiliară din România încă nu arată semne de încetinire. Marile orașe au asistat la creșteri de prețuri între 13% și 39% din ianuarie 2020 până în aprilie 2022”, arată Nagy Bálint Zsolt, membru în echipa de cercetare. Prețurile analizate sunt cele anunțate lunar de portalul Imobiliare.ro și reprezintă sume cerute de proprietari (și agenții), agregate de site.
Conform rapoartelor de frecvență mai redusă (de ex. www.valoreasy.ro), prețurile efective de tranzacționare se situează undeva cu 10-15% mai jos față de aceste valori, dar dinamica lor este în esență același: de creștere accentuată, spune economistul.
„Această dinamică este una surprinzătoare având în vedere creșterea substanțială a factorilor de risc de natură macroeconomică: inflația galopantă, ratele dobânzilor în creștere, scăderea puterii de cumpărare a populației. Pe termen scurt, cel mai probabil asistăm pe de o parte la o inerție a creșterii prețurilor imobiliare alimentate și de către costurile materialelor de construcții, iar pe de altă parte, o manifestare a orientării populației spre imobiliare ca investiție de refugiu”, explică Nagy Bálint Zsolt.
Echipa de cercetare estimează că este foarte probabil ca, pe termen mediu, să asistăm la o încetinire a creșterii sau chiar la stagnarea prețurilor imobiliarelor, pe fondul prelungirii incertitudinilor legate de războiul declanșat de Rusia în Ucraina, de perspectiva unei crize alimentare globale și de contextul inflaționist global.
Grafic de piață: Ce se întâmplă dacă scad cererea și oferta?
Pe pagina sa de Facebook, economistul Bogdan Glăvan „trasează” graficul pieței imobiliare locale, menționând că suntem într-un moment în care scade și cererea, dar și oferta.
„Analiza standard a formării prețului ne impune să privim ce se întâmplă cu cererea (D..emand) și cu oferta (S..upply). Cererea și oferta se intersectează și determină prețul de echilibru (E). Spre deosebire de anul 2009, acum avem de-a face atât cu o deplasare a cererii, cât și a ofertei, în sensul scăderii lor. Scăderea cererii vine de la restrângerea creditului și creșterea dobânzilor; în special acea componentă a cererii finanțată prin îndatorare se reduce, oamenii nu vor mai face rate pentru a se cumpăra locuințe. D se mută la D1. Oferta se mută și ea către stânga, din cauza scumpirii materiilor prime. S se mută la S1”, menționează Glăvan.
Tranzacțiile scad, spune economistul, dar subliniază că evoluția prețurilor e imprevizibilă.
„Suntem într-un caz clasic de: ”Dacă ambele curbe se mută către stânga, ce se va întâmpla cu prețul?” Unde se vor intersecta curbele D1 și S1, mai sus sau mai jos pe grafic? Prețul de echilbru E1 se va situa mai sus sau mai jos în raport cu vechiul preț de echilibru E? Răspuns: nu știm. Poate că o să fie mai sus, poate că o să fie mai jos, poate că se va menține la același nivel. În funcție de ce scade mai tare (cererea sau oferta), vom vedea impactul asupra prețului. Dacă cererea scade mai tare ca oferta (adică D1 se mută mult în stânga, iar S1 doar se deplasează puțin), atunci prețul se va reduce, E va figura mai jos pe grafic. Din contră, dacă oferta scade mai mult ca cererea, E se va duce în sus. Cert este un lucru: cantitatea tranzacționată scade – și asta se vede”, punctează Glăvan.
Acesta amintește și că, la împărțirea pieței imobiliară în segmente, vom observa evoluții ușor diferite, fiindcă fiecare segment are particularitățile sale (de cerere și de ofertă), în funcție de localitate, suprafața sau tipul locuinței.
Cum au evoluat tranzacțiile. A scăzut și oferta de apartamente
În ceea ce privește tranzacțiile, statisticile oficiale arată evoluții fluctuante la nivelul întregii piețe (case, apartamente, dar și terenuri), conform celor mai recente date de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
În luna aprilie 2022 au fost vândute, la nivelul întregii țări, 53.225 de imobile, cu 18.898 mai puține față de luna martie. Numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul tranzacțiilor în luna aprilie este cu 2.344 mai mic față de perioada similară a anului 2021.
În mai, însă, vânzările de imobile din România și-au revenit și au crescut atât față de aprilie, cât și față de mai 2021.
În luna mai 2022 au fost vândute, la nivelul întregii țări, 64.606 de imobile, cu 11.381 mai multe față de luna aprilie. Numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul tranzacțiilor în luna mai este cu 16.833 mai mare față de perioada similară a anului 2021.
Datele ANCPI pot fi consultate AICI
De menționat că, în ultimul an, pe piața apartamentelor a scăzut și oferta. Raportul Imobiliare.ro care analizează primul trimestru al anului arată că, pe parcursul ultimelor 12 luni, aproape toate marile orașe analizate au consemnat deprecieri ale ofertei rezidențiale de pe piață – marjele de scădere fiind, în majoritatea cazurilor, de două cifre. Cel mai mare recul, în cuantum de circa 35,9%, a avut loc în Cluj-Napoca. A scăzut și numărul de autorizații de construire eliberate de la începutul anului, arată datele Institutului Național de Statistică (INS). Iar numărul mai mic de proiecte se va reflecta în piață lunile următoare. Mai multe date AICI.
Cele mai recente date: Luna trecută, prețurile au crescut, din nou, în toate marile orașe. Avans considerabil de cerere pentru chirii
În aprilie, prețurile cerute pe apartamente au crescut în toate marile centre regionale din țară, pe fondul unei importante creșteri a cererii în mai față de luna precedentă, arată cel mai recent raport al portalului Imobiliare.ro. Cel mai mare avans de la o lună la alta s-a înregistrat în Brașov, dar cele mai scumpe apartamente din țară sunt în Cluj-Napoca.
Interesant de menționat că avansul cererii pentru chirii îl depășește serios pe cel pentru apartamente de vânzare. „În ultimele 30 de zile, cererea atât pe segmentul chiriilor cât și al vânzărilor a înregistrat un avans important față de luna anterioară, la nivel național. În ceea ce privește achiziția, avem un avans al cererii de 13%, în vreme ce interesul pe segmentul chirii a crescut cu 30%. Orașele unde cererea a crescut cel mai mult sunt Constanța, Sibiu, Oradea, Timișoara și Brașov”, a spus Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.
Cum stă România în UE?
„Preţurile locuinţelor din Bucureşti sunt printre cele mai accesibile la nivelul Uniunii Europene (UE)”, relevă unui raport realizat de compania de consultanţă imobiliară SVN Romania pe baza statisticilor oficiale ale Eurostat şi a datelor referitoare la salariile medii la nivel naţional şi preţurile locuinţelor din capitalele statelor membre UE, potrivit News.ro. În Bucureşti sunt necesare 115 salarii medii (sau o perioadă de 9,6 ani) la nivel naţional pentru a cumpăra un apartament cu două camere şi o suprafaţă de 60 de metri pătraţi utili, arată un raport realizat de compania de consultanţă imobiliară SVN Romania pe baza statisticilor oficiale ale Eurostat şi a datelor referitoare la salariile medii la nivel naţional şi preţurile locuinţelor din capitalele statelor membre UE. Pe primele trei poziţii se clasează Bruxelles (Belgia), cu 86 de salarii medii necesare (sau o perioadă de 7,2 ani), Copenhaga (Danemarca), cu 100 de salarii medii necesare (sau o perioadă de 8,3 ani) şi Dublin (Irlanda), cu 101 salarii medii necesare (8,4 ani) pentru a cumpăra un apartament cu o suprafaţă de 60 de metri pătraţi utili.