Analiză. „Dinamica surprinzătoare” a pieței rezidențiale locale: Prețurile cerute pe apartamentele din marile orașe ale României au crescut cu 13-43% de la început de 2020. Economist: „Este foarte probabil să asistăm la o încetinire a creșterii sau chiar la stagnare”

Prețurile cerute pentru apartamente în marile orașe din țară au înregistrat creșteri situate între 13% și aproape 43%, din ianuarie 2020 până în mai 2022, arată datele platformei Imobiliare.ro, sintetizate de echipa de economiști a Facultății de Științe Economice și Gestiunea Afacerilor (FSEGA) a UBB din Cluj, care derulează proiectul de cercetare Romanian Economic Monitor. Care sunt explicațiile pentru creșterile de prețuri și estimările pentru ce urmează, cum au evoluat cererea, oferta și vânzările?

Creșterea prețurilor medii cerute de proprietarii apartamentelor în cele mai mari orașe din România, în perioada 2020-2022, ilustrată într-o singură animație (realizată de echipa Romanian Economic Monitor): 

Analize Economedia

ANALIZĂ. Cum ar putea fi afectată România de victoria lui Trump / Ce înseamnă pentru economia americană și globală

ANALIZĂ. Împrumuturile statului au ajuns la o sumă record. Guvernul nu a terminat: deficitul în creștere presupune împrumuturi și mai mari, la dobânzi astronomice / Dobânzile au crescut deja

EXCLUSIV Întârzieri de un an de zile la decontul investițiilor prin Start-up Nation 2022 / Antreprenorii reclamă că trebuie să plătească dobânzi și se gândesc chiar să vândă: „Mai bine făceam un credit de nevoi personale”

Ce nu spune premierul Marcel Ciolacu atunci când încearcă să dea explicații despre afacerile nepotului său, Mihai Cristian. Legăturile politică – business care se pot regăsi în diverse etape din activitatea tânărului Ciolacu, implicat în piața Farma, Energie și Imobiliare

ANALIZĂ Încrederea mediului de afaceri în economia României a crescut în luna octombrie

Topul celor mai puternici antreprenori în construcții: Compania Construcții Erbașu a urcat pe primul loc în clasament și e urmată de Strabag și PORR

Cum a ajuns partenerul de afaceri al lui Mihai Ciolacu, nepotul premierului Ciolacu, să dețină un imperiu farmaceutic în jumătate din țară sub brandul Evofarm: achiziții pe bandă rulantă și zeci de contracte cu statul

EXCLUSIV Scrisoarea Comisiei Europene. De ce a suspendat Bruxelles-ul banii pentru Transporturi din a treia cerere de plată: Legături ierarhice la selecția șefilor pentru companiile de stat, licitații feroviare cu probleme / Detalii: cum a pierdut metroul de Cluj finanțarea

EXCLUSIV Scrisoarea Comisiei Europene: Lanțul de influențe politice prin care au fost numiți șefii companiilor de stat din Energie / Comisia suspendă o plată de 300 de milioane de euro pentru acest jalon

Corespondență de la EIT InnoEnergy, din Barcelona. Cum ar putea răspunde Europa, dependentă de importuri, la amenințarea chineză pe piața energiei sustenabile? Investiții în cercetare, inovație viabilă economic și “morcovi”- stimulente pentru tehnologia curată

ANALIZĂ Economedia. Val de concedieri și restructurări la multinaționalele din industrie, cu activitate și pe plan local. Piața din România, afectată de presiunile economice de la nivel mondial, de creșterea costurilor cu materia primă, cu forța de muncă și de scăderea consumului

ANALIZĂ Economedia: O administrație Trump 2.0 va avea de dat o luptă infernală cu piețele financiare / Mesajul lui Stanley Druckenmiller, legendă în lumea investițiilor: „Lui Soroș i-ar fi rușine cu mine că nu pariez mai mult”

EXCLUSIV România pierde temporar 1,1 miliarde de euro din cererea de plată numărul 3 din PNRR, în valoare totală netă de 2 miliarde de euro / Guvernul are 6 luni să îndeplinească jaloanele restante

ANALIZĂ Economedia: Băncile continuă să stea pe un munte de bani / Muntele se va mări pe final de an

ANALIZĂ Economedia: A căzut BNR în propria capcană? / Cât de mult va fi stimulată inflația de ajustarea fiscală a Guvernului și cât va afecta economia

Surse: Acționarii elvețieni ai Azomureș iau în calcul vânzarea combinatului de îngrășăminte / Omul de afaceri Ștefan Vuza ar fi interesat de achiziție / Romgaz, indicat de asemenea ca potențial cumpărător, nu a comentat

ANALIZĂ Economedia: Ce se fac că nu înțeleg bancherii centrali când vine vorba despre inflație și impactul ei asupra consumatorilor

VIDEO Cât costă să joci golf în România, un sport promovat de președintele Iohannis/ De la un joc sportiv asociat cu imobiliarele până la o activitate care „face bine națiunilor”

Analiză Economedia: Încă două scăderi de dobândă de la BNR, după care pauză? / Unde ar urma să se așeze dobânzile într-un 2025 cu riscuri în creștere

ANALIZĂ Economedia. Piața muncii pentru studenți la început de an universitar. Care sunt job-urile pentru tineri fără experiență și ce salarii se pot câștiga?

ANALIZĂ Economedia: Toți marii bancheri centrali din lume pun mână de la mână ca să umfle piețele financiale, cu o lună înaintea alegerilor din SUA/ S&P 500 va bate pragul de 6.000 de puncte până la final de an, dacă nu se prăbușește din cauza „lebedei negre” a grevei portuare

ANALIZĂ Economedia: Cu un deficit bugetar scăpat de sub control, Guvernul Ciolacu a ajuns la împrumuturi de aproape 200 miliarde de lei în 2024, un nivel record. Statul a împrumutat aproape 32 miliarde de lei în septembrie / Dobânzile suverane au crescut

OFICIAL Cine sunt noii directori de la Transelectrica fără experiență în energie: Șeful companiei strategice, Ștefăniță Munteanu, fost consilier județean susținut de Ciolacu/ Ce probleme de integritate ridică alți membri controversați, ca Victor Moraru

ANALIZĂ Economedia: Încrederea în economia românească scade ușor în debutul toamnei / Activitatea de business va continua să crească pe final de an

EXCLUSIV Victor Moraru de la AMEPIP și Ștefăniță Munteanu, susținut de Ciolacu, pe lista finală în noul Directorat al Transelectrica. Conducerea companiei va fi numită luni / Lista completă

EXCLUSIV Ford va asambla baterii pentru mașini electrice la Craiova

EXCLUSIV Schaeffler din Brașov a trimis angajații în șomaj tehnic

Topul firmelor italiene în România. Analiză: Principalele motoare ale investițiilor sunt industria auto, electrocasnicele și textilele, orientate către forță de muncă “relativ ieftină”, dar vin din urmă serviciile financiare și IT-ul

Topul celor mai mari companii de pe piața de anvelope din România. Producătorii Michelin, Continental și Pirelli rămân lideri în 2023, dar intră în cursă și cel mai nou jucător din piață: Nokian Tyres

De ce riscă Marcel Ciolacu miliardele europene pentru câțiva oameni legați de funcții

Așadar, în ianuarie 2020, Cluj-Napoca era cel mai scump oraș din țară, cu o medie a prețurilor cerute de 1.725 euro/mp.

Doi ani jumătate mai târziu, lider în ceea ce privește prețurile a rămas tot Clujul, dar toate „bulinele” de prețuri aferente marilor orașe din țară au crescut.

Cluj-Napoca se poziționează pe primul loc în clasamentul sumelor cerute pe apartamente, dar orașul e și lider în ceea ce privește evoluția prețurilor solicitate: pretențiile proprietarilor au crescut aici cu 42,9%, în intervalul analizat. În București, prețurile au crescut cu 20,6% și au ajuns la 1.747 euro/ mp.

Evoluție în procente:

„Piața imobiliară din România încă nu arată semne de încetinire. Marile orașe au asistat la creșteri de prețuri între 13% și 39% din ianuarie 2020 până în aprilie 2022”, arată Nagy Bálint Zsolt, membru în echipa de cercetare. Prețurile analizate sunt cele anunțate lunar de portalul Imobiliare.ro și reprezintă sume cerute de proprietari (și agenții), agregate de site.

Conform rapoartelor de frecvență mai redusă (de ex. www.valoreasy.ro), prețurile efective de tranzacționare se situează undeva cu 10-15% mai jos față de aceste valori, dar dinamica lor este în esență același: de creștere accentuată, spune economistul.

„Această dinamică este una surprinzătoare având în vedere creșterea substanțială a factorilor de risc de natură macroeconomică: inflația galopantă, ratele dobânzilor în creștere, scăderea puterii de cumpărare a populației. Pe termen scurt, cel mai probabil asistăm pe de o parte la o inerție a creșterii prețurilor imobiliare alimentate și de către costurile materialelor de construcții, iar pe de altă parte, o manifestare a orientării populației spre imobiliare ca investiție de refugiu”, explică Nagy Bálint Zsolt.

Echipa de cercetare estimează că este foarte probabil ca, pe termen mediu, să asistăm la o încetinire a creșterii sau chiar la stagnarea prețurilor imobiliarelor, pe fondul prelungirii incertitudinilor legate de războiul declanșat de Rusia în Ucraina, de perspectiva unei crize alimentare globale și de contextul inflaționist global.

Grafic de piață: Ce se întâmplă dacă scad cererea și oferta?

Pe pagina sa de Facebook, economistul Bogdan Glăvan „trasează” graficul pieței imobiliare locale, menționând că suntem într-un moment în care scade și cererea, dar și oferta.

„Analiza standard a formării prețului ne impune să privim ce se întâmplă cu cererea (D..emand) și cu oferta (S..upply). Cererea și oferta se intersectează și determină prețul de echilibru (E). Spre deosebire de anul 2009, acum avem de-a face atât cu o deplasare a cererii, cât și a ofertei, în sensul scăderii lor. Scăderea cererii vine de la restrângerea creditului și creșterea dobânzilor; în special acea componentă a cererii finanțată prin îndatorare se reduce, oamenii nu vor mai face rate pentru a se cumpăra locuințe. D se mută la D1. Oferta se mută și ea către stânga, din cauza scumpirii materiilor prime. S se mută la S1”, menționează Glăvan.

Tranzacțiile scad, spune economistul, dar subliniază că evoluția prețurilor e imprevizibilă.

„Suntem într-un caz clasic de: ”Dacă ambele curbe se mută către stânga, ce se va întâmpla cu prețul?” Unde se vor intersecta curbele D1 și S1, mai sus sau mai jos pe grafic? Prețul de echilbru E1 se va situa mai sus sau mai jos în raport cu vechiul preț de echilibru E? Răspuns: nu știm. Poate că o să fie mai sus, poate că o să fie mai jos, poate că se va menține la același nivel. În funcție de ce scade mai tare (cererea sau oferta), vom vedea impactul asupra prețului. Dacă cererea scade mai tare ca oferta (adică D1 se mută mult în stânga, iar S1 doar se deplasează puțin), atunci prețul se va reduce, E va figura mai jos pe grafic. Din contră, dacă oferta scade mai mult ca cererea, E se va duce în sus. Cert este un lucru: cantitatea tranzacționată scade – și asta se vede”, punctează Glăvan.

Acesta amintește și că, la împărțirea pieței imobiliară în segmente, vom observa evoluții ușor diferite, fiindcă fiecare segment are particularitățile sale (de cerere și de ofertă), în funcție de localitate, suprafața sau tipul locuinței.

Cum au evoluat tranzacțiile. A scăzut și oferta de apartamente

În ceea ce privește tranzacțiile, statisticile oficiale arată evoluții fluctuante la nivelul întregii piețe (case, apartamente, dar și terenuri), conform celor mai recente date de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

În luna aprilie 2022 au fost vândute, la nivelul întregii țări, 53.225 de imobile, cu 18.898 mai puține față de luna martie. Numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul tranzacțiilor în luna aprilie este cu 2.344 mai mic față de perioada similară a anului 2021.

În mai, însă, vânzările de imobile din România și-au revenit și au crescut atât față de aprilie, cât și față de mai 2021.

În luna mai 2022 au fost vândute, la nivelul întregii țări, 64.606 de imobile, cu 11.381 mai multe față de luna aprilie. Numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul tranzacțiilor în luna mai este cu 16.833 mai mare față de perioada similară a anului 2021.

Datele ANCPI pot fi consultate AICI

De menționat că, în ultimul an, pe piața apartamentelor a scăzut și oferta. Raportul Imobiliare.ro care analizează primul trimestru al anului arată că, pe parcursul ultimelor 12 luni, aproape toate marile orașe analizate au consemnat deprecieri ale ofertei rezidențiale de pe piață – marjele de scădere fiind, în majoritatea cazurilor, de două cifre. Cel mai mare recul, în cuantum de circa 35,9%, a avut loc în Cluj-Napoca. A scăzut și numărul de autorizații de construire eliberate de la începutul anului, arată datele Institutului Național de Statistică (INS). Iar numărul mai mic de proiecte se va reflecta în piață lunile următoare. Mai multe date AICI.

Cele mai recente date: Luna trecută, prețurile au crescut, din nou, în toate marile orașe. Avans considerabil de cerere pentru chirii

În aprilie, prețurile cerute pe apartamente au crescut în toate marile centre regionale din țară, pe fondul unei importante creșteri a cererii în mai față de luna precedentă, arată cel mai recent raport al portalului Imobiliare.ro. Cel mai mare avans de la o lună la alta s-a înregistrat în Brașov, dar cele mai scumpe apartamente din țară sunt în Cluj-Napoca.

Interesant de menționat că avansul cererii pentru chirii îl depășește serios pe cel pentru apartamente de vânzare. „În ultimele 30 de zile, cererea atât pe segmentul chiriilor cât și al vânzărilor a înregistrat un avans important față de luna anterioară, la nivel național. În ceea ce privește achiziția, avem un avans al cererii de 13%, în vreme ce interesul pe segmentul chirii a crescut cu 30%. Orașele unde cererea a crescut cel mai mult sunt Constanța, Sibiu, Oradea, Timișoara și Brașov”, a spus Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Cum stă România în UE?

„Preţurile locuinţelor din Bucureşti sunt printre cele mai accesibile la nivelul Uniunii Europene (UE)”, relevă unui raport realizat de compania de consultanţă imobiliară SVN Romania pe baza statisticilor oficiale ale Eurostat şi a datelor referitoare la salariile medii la nivel naţional şi preţurile locuinţelor din capitalele statelor membre UE, potrivit News.ro. În Bucureşti sunt necesare 115 salarii medii (sau o perioadă de 9,6 ani) la nivel naţional pentru a cumpăra un apartament cu două camere şi o suprafaţă de 60 de metri pătraţi utili, arată un raport realizat de compania de consultanţă imobiliară SVN Romania pe baza statisticilor oficiale ale Eurostat şi a datelor referitoare la salariile medii la nivel naţional şi preţurile locuinţelor din capitalele statelor membre UE. Pe primele trei poziţii se clasează Bruxelles (Belgia), cu 86 de salarii medii necesare (sau o perioadă de 7,2 ani), Copenhaga (Danemarca), cu 100 de salarii medii necesare (sau o perioadă de 8,3 ani) şi Dublin (Irlanda), cu 101 salarii medii necesare (8,4 ani) pentru a cumpăra un apartament cu o suprafaţă de 60 de metri pătraţi utili.