Sursa foto: Unsplash / Tierra Mallorca
Este de așteptat ca piața imobiliară „încinsă” să se răcească, pe fondul temerilor tot mai mari privind o recesiune. Costul creditelor a crescut după ce băncile centrale au fost nevoite să înăsprească condițiile monetare din cauza inflației galopante. Situația financiară a gospodăriilor este posibil să se înrăutățească din cauza creșterii negative a salariilor reale, ceea ce va reduce apetitul pentru împrumuturi, arată o amplă analiză a grupului financiar Erste.
Piața imobiliară este „încinsă”
Prețurile locuințelor au crescut continuu din 2015, reflectând condițiile economice solide, precum și mediul cu rate scăzute ale dobânzilor. Comparativ cu 2015 și începând cu T122, prețurile locuințelor au crescut de peste două ori în Cehia și Ungaria, aceasta din urmă înregistrând cea mai mare creștere a prețurilor imobiliare din întreaga regiune. România se află la polul opus, cu o creștere a prețurilor locuințelor de „doar” 40% din 2015.
În ciuda recesiunii puternice din 2020, creșterea prețurilor locuințelor nu a încetinit în timpul pandemiei. Dimpotrivă, am asistat la o accelerare a creșterii prețurilor imobiliare în întreaga regiune în ultimii doi ani. Recuperarea după pandemie a fost, de asemenea, destul de dinamică, iar perspectivele de creștere și de ocupare a forței de muncă erau încă foarte favorabile la începutul anului 2022. Analizând evoluția anuală a câștigurilor nete în comparație cu creșterea prețurilor locuințelor începând cu 2013, ca indicator foarte simplificat al accesibilității locuințelor, se poate observa că majoritatea țărilor din Europa Centrală și de Est (ECE) au înregistrat o deteriorare notabilă în ultimii ani. Faptul că prețurile locuințelor sunt mai „încinse” este clar.
În trimestrele următoare, piața imobiliară ar trebui să se răcească. Până în prezent, inflația în creștere a forțat băncile centrale regionale să înăsprească în mod energic condițiile monetare. Rata cheie de politică monetară este în prezent mai mare decât în urmă cu un an cu până la 8,25pp în Ungaria, cu peste 6pp în Cehia și Polonia și cu 3,5pp în România. Costul creditului a crescut vertiginos; evoluție care este posibil să „răcească” împrumuturile. În plus, inflația ridicată va duce creșterea salariilor reale în teritoriu negativ, micșorând venitul disponibil al gospodăriilor. Astfel, tot mai mulți consumatori se așteaptă ca situația lor financiară să se înrăutățească. Mai important, această pondere este mult peste nivelurile raportate în timpul pandemiei. În cele din urmă, o posibilă recesiune ar putea înrăutăți condițiile de pe piața muncii.
Pandemia nu a stopat creșterea prețurilor locuințelor
În ciuda scăderii puternice a creșterii PIB-ului și a recesiunii severe din 2020, creșterea prețurilor locuințelor nu a încetinit în timpul pandemiei. Dimpotrivă, am asistat la o accelerare a creșterii prețurilor imobiliare în întreaga regiune în ultimii doi ani. Criza COVID-19 a lovit gospodăriile într-un moment în care economiile se extinseseră într-un ritm solid, în timp ce rata șomajului era în scădere. În timpul pandemiei, creșterea economică s-a contractat brusc, în timp ce prețurile locuințelor s-au menținut. Există câțiva factori care stau la baza unei astfel de evoluții:
- moratoriile privind rambursarea creditelor și programele de menținere a locurilor de muncă au amortizat scăderile veniturilor gospodăriilor și au atenuat într-o oarecare măsură creșterile ratelor șomajului
- șocul negativ asupra creșterii și a piețelor forței de muncă (creșterea ratelor șomajului) a fost relativ de scurtă durată
- condițiile de finanțare au rămas favorabile
- schimbarea mediului de lucru și introducerea pe scară largă a muncii de acasă au contribuit la creșterea cererii de spațiu
- șocul provocat de pandemie a redus oferta de locuințe noi (întârzieri, întreruperi ale construcțiilor), menținând prețurile la un nivel ridicat.
Redresarea după pandemie a fost destul de dinamică, iar la începutul anului 2022, perspectivele de creștere și de ocupare a forței de muncă erau foarte favorabile. Nu este deci surprinzător faptul că, pe parcursul primului trimestru din 2022, prețurile locuințelor au continuat să crească dinamic în întreaga regiune. În Cehia și Ungaria, dinamica anuală a fost de peste 20%. În alte țări, în afară de România, creșterea prețurilor locuințelor a fost, de asemenea, de două cifre. În general, comparativ cu 2015, prețurile locuințelor au crescut de peste două ori în Cehia și Ungaria, aceasta din urmă înregistrând cea mai mare creștere a prețurilor imobiliare din întreaga regiune. România se află de cealaltă parte a spectrului, prețurile locuințelor crescând cu „doar” 40% față de 2015. Chiriile au crescut și ele, deși într-un ritm mult mai lent decât prețurile imobilelor.
În plus, numărul tranzacțiilor cu locuințe a crescut anul trecut, comparativ cu 2020, când economiile au fost afectate pentru prima dată de COVID-19, și au fost aproape sau peste nivelul din 2019. Regiunea este reprezentată de Ungaria, Polonia și Slovenia din cauza disponibilității limitate a datelor.
Creșterea rapidă a prețurilor locuințelor a înrăutățit gradul de accesibilitate
O perspectivă interesantă este obținută prin analizarea prețurilor locuințelor și a câștigurilor nete anuale pe o perioadă mai lungă, începând cu 2013. Ca o indicație foarte simplificată a accesibilității locuințelor în comparație cu aproape un deceniu în urmă (și în absența unor date mai actualizate și armonizate privind veniturile disponibile), aceasta arată o deteriorare clară în cea mai mare parte a ECE.
De fapt, aceasta sugerează că accesibilitatea s-ar fi înrăutățit în Cehia, Croația, Ungaria, Slovenia și Slovacia. În toate aceste țări, prețurile locuințelor au crescut mai rapid decât câștigurile nete, care au marcat la rândul lor îmbunătățiri destul de notabile din 2013. Singurele două excepții sunt Polonia și România, deși decalajul dintre creșterea prețurilor locuințelor și evoluția câștigurilor nete s-a redus recent în prima dintre acestea. Cu toate acestea, România rămâne totuși o excepție foarte clară.
Boom-ul prețurilor activelor este definit ca o perioadă în care abaterea valorii reale de la tendința pe termen lung depășește 10%. Erste a constatat că, la sfârșitul anului 2021, abaterea tendinței pe termen lung a prețurilor imobiliare a depășit pragul de 10% în toate țările ECE. România a afișat cea mai mică abatere, dar a fost totuși peste pragul ales de 10%.
În afară de România, ultimele câteva trimestre până în trimestrul doi din 2022 arată o creștere clară a abaterii de la tendință – subliniind astfel și mai mult accelerarea recentă a creșterii prețurilor locuințelor.
Riscul iminent de recesiune va răci piața imobiliară?
Intențiile consumatorilor de a achiziționa sau de a construi o locuință în următoarele 12 luni s-au schimbat, de asemenea, din 2019. În timp ce respondenții din Polonia, Ungaria și Croația au devenit recent mai deschiși la cumpărarea sau construirea unei locuințe, chiar și în pofida creșterii ratelor dobânzilor, omologii lor din Cehia, Slovenia și Slovacia sunt mai puțin înclinați să facă acest lucru. Intențiile de cumpărare a unei locuințe ale consumatorilor sârbi au scăzut în timpul COVID și rămân în continuare tăcute.
În plus, inflația ridicată va duce creșterea salariilor reale în teritoriu negativ, micșorând venitul disponibil al gospodăriilor. Prin urmare, tot mai mulți consumatori se așteaptă la o înrăutățire a situației lor financiare în următoarele 12 luni. Mai important, această pondere este cu mult peste ceea ce a fost atunci când pandemia a lovit pentru prima dată și cea mai gravă din 2015, când prețurile locuințelor au început să se ridice. În cele din urmă, o posibilă recesiune poate avea un impact negativ asupra piețelor locale ale forței de muncă.
Înăsprirea monetară și creșterea ratelor dobânzilor ar putea avea un efect de răcire asupra creșterii prețurilor locuințelor în trimestrele următoare. Până acum, inflația în creștere a forțat băncile centrale din regiune să înăsprească condițiile monetare. Rata cheie de politică monetară este în prezent mai mare decât în urmă cu un an cu până la 8,25pp în Ungaria, cu peste 6pp în Cehia și Polonia și cu 3,5pp în România, ceea ce se traduce printr-un cost ridicat al creditului, care este posibil să răcească împrumuturile. Am putut observa deja o creștere spectaculoasă a ratelor medii la creditele noi pentru achiziția de locuințe în Cehia și Polonia, aceasta din urmă reflectând exclusivitatea creditelor ipotecare cu rată variabilă pe piața poloneză.
Ratele de creditare vor crește în lunile următoare și pe alte piețe unde băncile centrale au înăsprit rapid măsurile de înăsprire, ceea ce va frâna noile afaceri. Creșterea ratelor la credite ca urmare a majorării ratelor poate depăși cu mult creșterea inflației sau a salariilor nominale, în special pentru durate mai lungi (de exemplu, o creștere de 300 puncte de bază a ratei dobânzii la creditele ipotecare duce la o creștere de aproximativ 30% a ratelor pentru un împrumut pe 20 de ani).
Afacerile cu credite noi au atins vârful în anticiparea înăspririi cu puțin timp înainte de începerea efectivă a acesteia, deoarece mulți clienți au vrut să sară în ultimul vagon al creditelor ipotecare ieftine. În multe țări din Europa Centrală și de Est, acest lucru s-a întâmplat în vara anului 2021, în timp ce în Ungaria a fost în mai 2022 – dar ritmul pierde vizibil din viteză. În ultimele 12 luni, băncile au fost ocupate cu renegocieri ale ratelor dobânzilor la ipotecile existente, deoarece clienții au urmărit să își fixeze ratele și să prevină noi creșteri. În Ungaria, această sarcină este mai departe, deoarece ratele la creditele ipotecare variabile sunt înghețate la nivelul din octombrie anul trecut până la sfârșitul anului.