Foto: Mudretsov Oleksandr/ Dreamstime.com
Anul acesta a început pe o notă precaut optimistă pentru piața rezidențială autohtonă, ca și pentru economia țării per ansamblu, previziunile privind evoluția lor pe parcursul lui 2023 înscriindu-se pe o linie similară. Cea mai recentă analiză realizată de portalul imobiliar Titirez.ro relevă că interesul pentru achizițiile de locuințe, fie pentru uz personal, fie în scop investițional, se va menține – chiar dacă potențialii cumpărători vor continua să manifeste o precauție sporită, pe fondul tulburărilor geopolitice resimțite la nivel global, cu impact și asupra economiei.
Astfel, exceptând eventualitatea unei acutizări bruște a situației politico-economice internaționale, șansele ca prețurile locuințelor să intre anul acesta pe un trend descendent sunt, practic, infime, consideră oficialii portalului imobiliar. Pe segmentul rezidențial nou, creșterile de prețuri continuă să fie alimentate de scumpirile consemnate de materialele de construcție, respectiv de costurile mai mari cu forța de muncă, în vreme ce segmentul apartamentelor vechi este influențat, în mod indirect, de această dinamică.
Potrivit datelor recent făcute publice de reprezentanții statului, România a încheiat anul trecut cu o creștere economică de 4,9%, în vreme ce așteptările Comisiei de Prognoză pentru anul 2023 vizează un avans al PIB de 2,8%. De asemenea, previziunile Comisiei Europene, deși mai temperate, au în vedere tot un avans economic pentru 2023, în cuantum de 1,8%. Pe de altă parte, așteptările celei din urmă instituții privind evoluția inflației vizează o scădere de la o medie de 11,8% în 2022, la 10,2% în 2023, urmând ca acest indicator să se cifreze la 6,8% în 2024.
„Deși anul trecut ne-am confruntat, fără îndoială, cu un context economic dificil, apetitul pentru achiziții imobiliare a rămas, totuși, solid. Acest fapt este vădit de cele mai recente statistici publicate de ANCPI, potrivit cărora pe parcursul lui 2022 au fost tranzacționate, la nivel național, 700.273 de imobile – cu 1.517 mai multe decât în 2021, când au fost vândute 698.756 de imobile. Desigur că diferența dintre cei doi ani, de circa 0,2%, este practic neglijabilă, însă faptul că activitatea de tranzacționare din piață s-a menținut la un nivel stabil, în ciuda provocărilor întâmpinate de economie, este semnificativ. Asta cu atât mai mult cu cât anul 2021 a fost unul chiar foarte bun la acest capitol, ca urmare a intensificării apetitului pentru achiziții după «relaxarea» restricțiilor impuse în 2020”, spune Costina Petrescu, CEO.
Una dintre problemele întâmpinate de jucătorii activi pe piața rezidențială locală, atât dezvoltatori și vânzători de locuințe vechi, cât și potențiali cumpărători, este reprezentată de creșterea considerabilă a costurilor de creditare. Astfel, potrivit datelor publicate de BNR, nivelul Indicelui de Referință pentru Creditele Consumatorilor (IRCC) se situa, la finele anului 2022, la 5,73% – un nivel de 3 ori mai mare decât cel consemnat la începutul aceluiași an, respectiv 1,91% (valori la zi). Pe de altă parte, indicele ROBOR la 3 luni, folosit pentru calcularea ratelor de dobândă la creditele (inclusiv ipotecare) contractate înainte de introducerea IRCC, s-a majorat în același interval de 2,5 ori, de la 3,02% la 7,57%.
În acest context, Ministrul Finanțelor, Adrian Câciu, a punctat, într-o apariție publică recentă, că un obiectiv al autorităților pentru anul 2023 este, în mod evident, cel de reducere a inflației – și, în corelație cu aceasta, de stabilizare, respectiv scădere a dobânzilor la credite. Potrivit acestuia, dacă 2022 a fost un an de compensare și de diminuare a efectelor negative (provocate de conflictul ruso-ucrainean), 2023 va trebui să fie anul de recuperare, iar 2024, anul în care ar fi de așteptat o creștere a puterii de cumpărare, atât a cetățenilor, cât și a companiilor.
De notat ar fi că, făcând abstracție de fondurile de investiții instituționale, care pot fi active și pe segmentul rezidențial, cumpărătorii de locuințe de pe piața locală se împart, în mod firesc, în 2 categorii: cei care au nevoie de un împrumut bancar pentru finanțarea, fie și parțială, a unei achiziții, respectiv cei care dispun de fonduri proprii pentru aceasta – deci nu sunt influențați (în mod direct) de creșterea semnificativă a costurilor creditării. În acest context, o analiză realizată de portalul imobiliar în toamna anului trecut releva că potențialii clienți din cea de-a doua categorie, anume cei cu bani gheață, erau cei mai activi din piață, motivați fiind să facă o achiziție pentru a-și proteja capitalul de efectele inflației.
Deși ambele categorii de clienți potențiali manifestă o precauție sporită în actualul context economic, este de așteptat ca și unii, și alții să ia în cele din urmă o decizie de cumpărare, în momentul în care vor conștientiza stringența propriei nevoi – de a avea o locuință, respectiv de a face o investiție viabilă pe termen lung. În ceea ce privește atitudinea de expectativă a celor care mizează pe intrarea prețurilor locuințelor pe un făgaș descendent, reprezentanții portalului imobiliar consideră că aceasta nu va fi „răsplătită” de evoluția pieței pe parcursul acestui an.
„Dincolo de raportul cerere-ofertă și inerția ce caracterizează piața imobiliară în general, un dezvoltator ar trebui să se găsească într-o situație financiară foarte precară pentru a accepta să-și diminueze drastic marja de profit într-un context economic ca cel actual, în care inflația pune, dimpotrivă, o presiune foarte mare pe creșterea prețurilor. Previziunea noastră este că, pe segmentul rezidențial nou, tendința de apreciere a locuințelor va continua să fie alimentată de scumpirile consemnate de materialele de construcție, respectiv de costurile mai mari cu forța de muncă, în vreme ce apartamentele vechi vor fi influențate, în mod indirect, de această dinamică. În opinia noastră, în funcție de evoluția economiei locale și internaționale, ne putem aștepta, totuși, la o încetinire a ritmului de creștere a prețurilor pe piața rezidențială”, mai spune Costina Petrescu.