Foto: Sema Park, Facebook
Piața imobiliară comercială din România rămâne stabilă, chiar dacă trimestrul al treilea din 2023 a fost dificil. Volumul total al tranzacțiilor de investiții a fost de 62,4 milioane de euro, o scădere notabilă față de perioadele anterioare, însă mai multe tendințe pozitive indică o potențială redresare, arată datele transmise de compania de consultanță imobiliară CBRE România.
Piața imobiliară comercială din România a avut parte de un pas înapoi temporar în T3, dar rămânem optimiști în ceea ce privește potențialul său în continuare, a declarat Daniela Gavril, Head of Research CBRE Romania.
„Am înregistrat reînnoiri strategice pe piața de birouri, anticipând lipsa livrărilor în anii următori, o repoziționare a cererii în I&L pe coordonatele pre-pandemice și evoluția interesantă a unui sector de retail care traversează o reinventare de succes pe piața locală”, arată Gavril.
Piața de birouri, caracterizată de prelungirea contractelor
Piața de birouri a demonstrat stabilitate și creștere, încheind T3 2023 într-o notă pozitivă, în ciuda unui mediu economic dificil. Activitatea de închiriere a atins niveluri record, impulsionată în principal de un număr consistent de tranzacții de prelungire dar și de proiecte de relocare care au urmărit eficiența din punct de vedere al costurilor.
În trimestrul al treilea al 2023, companiile românești au prioritizat prelungirea contractelor, o mișcare strategică menită să conserve stabilitatea operațională și rentabilitatea. Această abordare asigură păstrarea bugetului, stabilitatea financiară și reducerea riscurilor. Totodată, relocările au fost considerate o strategie câștigătoare, companiile făcând tranziția fără probleme către spații mai accesibile, fără a reduce din productivitate. Această tactică a fost esențială pentru satisfacerea nevoilor de schimbare a companiilor și pentru stimularea dezvoltării pieței. Această serie consistentă de tranzacții de închiriere în T3 2023 a stabilit un record, demonstrând natura rezistentă a pieței de birouri din România și capacitatea acesteia de a se adapta la condiții dificile.
În prezent, randamentul de bază se situează la 7,5%, cu o variație anticipată a randamentului investițional de 75 de puncte de bază (bps). Cu o chirie de 20,25-euro pe metru pătrat, creșterea anuală se situează la aproximativ 6%. Volumul investițiilor pe segmentul de birouri din România a atins 15 milioane de euro în T3 2023, cu un total estimat de aproximativ 69 de milioane de euro pentru anul în curs.
În ciuda unei creșteri a stocului total care a condus la o rată de neocupare de sub 16%, previziunile sugerează o scădere la 12% în următoarele 6-9 luni din cauza încetinirii anticipate. Această încetinire se bazează pe schimbările preconizate ale pieței și pe situația actuală.
Tranzacțiile de vânzare-închiriere au strălucit în mod deosebit în acest trimestru, contribuind cu 32% la totalul investițiilor. Segmentul de retail a fost liderul tranzacțiilor cu proprietăți comerciale, urmat de cel al proprietăților de birouri, industriale și hoteliere, ceea ce denotă o piață diversă și vibrantă.
Investitorii români rămân motorul principal al pieței
Investitorii români, care au contribuit cu 38% din totalul investițiilor, rămân motorul principal al pieței, constituind o bază solidă pentru redresare. În plus, o stabilitate a randamentelor prime în comparație cu T2 2023, împreună cu o suită de tranzacții în stadii avansate de negociere, conturează o imagine promițătoare pentru piața imobiliară comercială din România.
Cele mai recente studii de piață ale CBRE arată că segmentul industrial și logistic din România a cunoscut schimbări notabile în T3 2023. În ciuda unei scăderi minore a volumului de spații închiriate, s-a menținut un interes puternic pentru noi facilități industriale și logistice. Media lunară a chiriilor a urcat la 4,50 euro pe metru pătrat, subliniind o creștere de 15,38% față de anul precedent. În același trimestru, sectorul industrial a însumat un volum de investiții de 9,8 milioane de euro, cumulând 70 de milioane de euro până în prezent.
În timp ce activitatea de închiriere a unui total de 126.000 mp de spații industriale și logistice a evidențiat o scădere minoră față de perioadele anterioare, peste jumătate din activitatea totală de închiriere a fost concentrată în București, demonstrând importanța strategică a acestuia în acest sector. Alte regiuni active au fost Vestul/Nord-Vestul (25%) și Sudul (18%) României. Logistica a reprezentat 32% din suprafața închiriată la nivel național, urmată îndeaproape de producție, cu 25%. Se așteaptă ca acest echilibru să se încline în favoarea producției în trimestrele următoare.
Randamentul prime a înregistrat o creștere de 0,50 pps de la an la an la 7,75%. În același timp, rata de neocupare a înregistrat o creștere marginală, ajungând la 4,28%. Această creștere ar putea indica o ușoară încetinire a absorbției de noi spații.
Nu în ultimul rând, stocul industrial modern din România a urcat la un nou prag de 7,02 mil. mp la sfârșitul T3 2023, Bucureștiul concentrând 49% din această suprafață. În timp ce piața industrială și logistică din România a înregistrat unele fluctuații în T3 2023, tendințele sugerează o cerere susținută, în special în București.
Sectorul de retail din România a strălucit
CBRE raportează o creștere robustă a spațiului modern de retail, atingând acum un impresionant 4,2 milioane de metri pătrați – un salt de 112.000 mp față de anul trecut.
Cea mai mare parte a acestei creșteri (67%) a apărut în al treilea trimestru, cu Carolina Mall din orașul Alba Iulia, o realizare a Prime Kapital, aflându-se acum în centrul atenției. Parcurile de retail sunt, de asemenea, în prim-plan, revendicând 40% din suprafața totală a stocului modern.
Pe măsură ce anul se apropie de sfârșit, dinamica se menține, alți 179.000 mp fiind pe cale să fie adăugați la stocul modern de spații comerciale, din care parcurile de retail ocupă o pondere substanțială de 61%.
Chiar și în condițiile acestei expansiuni rapide, chiriile pentru centrele comerciale și locațiile de tip high street au rămas stabile la 75 EUR/mp/lună și, respectiv, 45 EUR/mp/lună. Ratele de neocupare sunt la un nivel confortabil, menținând dinamismul Bucureștiului și al orașelor regionale.
Opt retaileri noi au ales România în primele nouă luni ale anului 2023, consolidând poziționarea țării noastre ca destinație de retail pentru companiile din acest segment.
Nu în ultimul rând, se consolidează o tendință ascendentă interesantă – parcurile de retail din orașele secundare și terțiare sunt în plină activitate de dezvoltare. Este o oportunitate de investiții cu perspective promițătoare pentru cei care doresc să profite de dinamismul sectorului de retail.