Sursa foto: Inquam Photos / Octav Ganea
Prețurile cerute pe apartamente cresc de la o lună la alta, accesul la finanțare este convenabil, iar românii vin după un an de lockdown și restricții, în care și-au putut reconsidera prioritățile și face planuri de mutare. Ai nevoie de o locuință, te pregătești să faci marele pas pentru un „acasă” ori te gândești la o achiziție? Specialiștii consultați de Economedia.ro ne fac o schiță a pieței și ne spun care sunt elementele de care să ții cont pentru o eventuală achiziție rezidențială. Vă aducem câteva perspective din diverse zone conectate la piața imobiliară.
Piața rezidențială e „pe val” și tu vrei să te muți acasă. Cumperi sau nu cumperi acum?
Dacă vă gândiți în această perioadă la achiziționarea unui apartament, ne aflăm într-un moment la fel de bun sau prost ca oricare altul pentru un astfel de pas, spune Irina Chițu, analist bancar și director Finzoom, companie de servicii financiare. De ce? „Decizia de cumpărare se ia în funcție de situația fiecărei persoane, nu doar de situația de pe piață”, subliniază Chițu. Și detaliază. „În cazul în care ai nevoie de credit, acesta e un moment bun pentru cumpărare dacă creditul te ajută. Un credit ar trebui fie să te ajute să reduci cheltuielile pe care le ai acum, fie să te ajute să să îți crești veniturile, în cazul în care cumperi ca să închiriezi”, menționează Chițu.
În ceea ce privește contextul din piață pe care orice potențial cumpărător ar trebui să îl analizeze, toate semnele indică creșteri de prețuri în sectorul imobiliar. „Cererea e foarte mare, costurile de construcție au crescut, pentru unele materiale prețurile chiar s-au dublat, iar dobânzile sunt mici – adică accesul la finanțare e bun. Atunci când cresc prețurile nu e cea mai bună idee să achiziționezi. Dacă vrei să faci bani, mai bine aștepți perioade de crize”, menționează Chițu.
„E bine să ai un avans cât mai mare”
În cazul în care te pregătești însă pentru achiziția unui apartament dictată de o nevoie actuală, sunt câteva sfaturi pe care specialiștii le pot trece în revistă. În primul rând: dacă vrei să achiziționezi accesând un credit bancar, e bine să ai disponibil un avans cât mai mare. „Dobânzile vor crește, chiar dacă nu imediat”. „Nu vor crește imediat dobânzile, probabil și BNR va menține dobânda de referință la minim istoric. Depinde de inflație și de lichiditate din sistemul bancar. Dacă nu există lichididate vor crește dobânzile”, spune specialistul.
Există câteva formule utile, cu ajutorul cărora poți porni în căutarea casei perfecte, după cum ne îndrumă specialistul Finzoom. Ca să fii acoperit și să nu te supraîndatorezi, iată câteva procente care te pot ajuta să îți dai seama cam ce fel de locuință îți permiți și ce fel de credit: „Rata la credit nu ar trebui să fie mai mult de 20% din venituri, ca să nu te îndatorezi prea mult. Nu trebuie să intri în bancă și să întrebi “cât pot lua maxim?” Prețul imobilului nu trebuie să fie mai mare decât salariul pe patru ani”, sintetizează Chițu.
Prudența apare recurent în lista cu sfaturi. „Pe piață e acum o efervescență vizibilă, cererea e mare, oferta de locuințe noi e mică. Trebuie să ai în vedere că îți iei ceva pe termen lung și să îți faci calculele înainte. Nu trebuie să te arunci. Vor fi proprietăți bune pe piață și peste un an și peste doi și peste cinci. Aștepți să îți găsești proprietatea care să îți îndeplinească dorințele. Pentru unii, asta înseamnă o anumită zonă, proximitatea de unele servicii sau suprafața locuinței. Locuința pe care o cumperi acum trebuie să îndeplinească pentru tine toate condițiile pentru următorii mulți ani. Să nu ne grăbim doar pentru că avem acces la finanțare mai facilă ! Se vor construi locuințe în continuare”, spune Chițu.
„Dacă vrei neaparat sau ai neaparată nevoie să faci acum această mișcare, ar fi bine să plătești un avans cât mai mare din suma cerută. De asemenea, să ai în vedere că orice ramburs în primul an de creditare e prețios. Românii au reușit să economisească în pandemie, nu au cheltuit. Pentru cei care au un credit, e acum un moment bun să ramburseze în avans niște sume. Poți, în acest fel, să reduci perioada de creditare, scutești comisioane, dobânzi, poți să scapi mai repede de credit”, arată Chițu. „Cererea e mare, după o perioadă de lockdown, lumea vrea să acționeze, vrea să cumpere. Sfatul meu ar fi să fim mai așezați, mai rezervați, să ne gândim pe termen lung. E bine că am economisit, dar să nu cheltuim imediat”, completează aceasta.
Încă două sfaturi, pe filiera FinZoom: ia credit cu dobândă fixă, în moneda în care ești plătit, ca să acoperi fluctuațiile de curs/ și nu te arunca la prima ofertă care ți se pare convenabilă!
Lista cu întrebări a unui evaluator
E acesta un moment bun de achiziție? Nu există, desigur, un răspuns general valabil. Dar există o listă cu întrebări, pe care o sintetizează Adrian Vascu, senior partner Veridio. Veridio e o companie de consultanță și evaluare, care a lansat un instrument inedit în țară: alături de primăria Cluj-Napoca, firma cu sediu în București realizează anual un ghid al tranzacțiilor imobiliare, întocmit pe baza prețurilor din contractele înregistrate la primărie. „Fiecare persoană își analizează cu atenție propria situație. Sunt niște intrebări firești pe care ar trebui să le ai în vedere. 1. Ai nevoie de casă? Nu ai unde să locuiești? 2. Ai nevoie de casă acum? E o situație de separare sau mutare în altă localitate și este o nevoie stringentă? 3. Care este sursa de finanțare? 4. Achiziția casei este o acoperire a unei nevoi personale sau este o investiție? 5. Întrebarea dacă ai vrea să cumperi o casă acum sau mai târziu este concomitentă cu intenția de a investi suma de bani disponibilă în acțiuni la bursa, de exemplu? Sau în criptomende?”, enumeră Vascu.
Acesta ține să sublinieze că nevoia și dorința de a cumpăra o locuință sunt lucruri diferite. „De aceea nu există un singur răspuns la întrebarea “cumpăr acum sau mai târziu?”. Și decizia este una 100% individuală. Cel care se află în această poziție trebuie să se informeze și să actioneze. După propriile criterii si nevoi. Sunt mulți care îi vor spune “nu cumpăra acum, că se vor mai ieftini locuințele”. Desigur că nu își asumă nicio responsabilitate când spun asta. Dacă nu se vor ieftini, vor găsi argumentele, adică scuzele, necesare. Ce se va întâmpla cu piața imobiliară este extrem de greu de previzionat. Dar dacă ai nevoie de locuință, cauți o casă care îți place și vezi dacă aceasta are un preț pe care ți-l poți permite. Dacă gândești ca un investitor, atunci, ca orice investitor, îți asumi riscuri. Cauți variante alternative de investiție, nu cumperi casa acum, ci mai aștepți, pentru că prețurile sunt foarte mari și tot cresc. Decizi în ce variantă obții cea mai mare rentabilitate a sumei pe care o investești. Gândirea de investitor nu este însă totul. Locuirea si calitatea ei fac parte din viața noastră. Asadar, sunt foarte utile toate informațiile, dar nu există sfaturi universal valabile despre ce să faci cu banii tai. Să ne analizam fiecare momentul, nevoia și situația financiară și să decidem în consecință. Achiziționăm acum sau amânăm momentul. Luăm deciziile în funcție de părerea noastră. Nu după cum ne spun alții să facem”, conchide Vascu.
Perspectivă din șantierul dezvoltatorului de proiecte rezidențiale
Nici măcar dezvoltatorii care au apartamente pe piață nu îi îndeamnă pe potențialii cumpărători să se lanseze într-o achiziție fără a-și analiza posibilitățile. Nu oricând și nu oricum. Sau, cum sintetizează Alina Ciocoiu, CEO adjunct Wallberg, companie de dezvoltare imobiliară: „Momentul ideal de achiziție este atunci când îți permiți cu adevărat achiziția”. Wallberg e o companie de dezvoltare imobiliară care se apropie de investiții de 100 de milioane de euro pe piața rezidențială din România, la Arad, Cluj-Napoca și Brașov și e interesată de extinderea în capitală. „Fiecare persoană sau familie trebuie să facă o analiză exigentă a veniturilor prezente și viitoare înainte de a lua decizia achiziționării unui imobil. Momentul ideal de achiziție este atunci când îți permiti cu adevărat achiziția, fie având suma necesară pentru cumpărarea imobilului, fie când poți anticipa realist situația financiară viitoare și îndeplinești criteriile impuse de bănci pentru contractarea unui credit imobiliar”, spune Ciocoiu.
În ceea ce privește prețurile, puțină lume anticipează scăderi. „Cererea de locuințe se menține la nivel ridicat, prețurile terenurilor sunt în continuă creștere, la fel și prețurile materialelor de construcții și costurile cu forța de muncă. Consider că toate acestea se vor reflecta inevitabil în prețul final al locuințelor, anticipând o creștere a acestora și în perioada următoare”, menționează Ciocoiu.
Monitorizând șantiere: „Pierzători vor fi clienții care nu au ales corect locația și nu au acordat atenție calității spațiului construit”
Un moment bun pentru achiziția unei locuințe poate fi oricând, dacă se respectă câteva elemente, subliniază Andrei Spătaru, CEO IBC Focus, companie care monitorizează șantiere la nivel național și face analize de piață. De curând, au lansat și un portal în care dezvoltatorii își încarcă ofertele din domeniul rezidențial, fără intermediere.
Întrebări și sfaturi, sintetizate de Spătaru:
- Locuința este pentru tine, vrei să locuiești acolo sau vrei să închiriezi? Dacă e pentru tine atunci casa are un rol aparte, iar motivațiile economice nu mai sunt pe primul loc. Unii vor să trăiască pe vârf de munte, iar alții vor să fie în buricul târgului. Dacă locuința ta îți oferă stilul de viață pe care ți-l dorești, atunci valoarea ei este inestimabilă.
- Locația. Privește cu grijă orașul – este un oraș al cărei populații crește sau scade? Are orașul potențialul de a atrage noi locuitori sau poate turiști? Dar studenți?
- Locația la nivel de vecinătate– este o locație care va fi întotdeauana la mare căutare? De exemplu aici se regăsesc zonele centrale cu spații istorice, culturale, proximitatea față de parcuri sau puncte de atracție (mall-uri, spitale importante etc).
- Calitatea construcției – vorbim de un ansamblu rezidențial care pe lângă metri pătrați îți oferă și comfort? Are spații comune și perspectiva de a crea o comunitate? Sau mai degrabă are potențialul să devină un ghetou în câțiva ani?
„Economic vorbind, în România cererea de locuințe este mare. Avem printre cele mai aglomerate locuințe din Europa și ne și place să fim proprietari. Pentru cei care vor să cumpere este important să aibă în vedere aspecte precum cele de care ziceam și, în același timp, să înțeleagă dinamica și oferta din piață. Oferta dezvoltatorilor imobiliari crește de la an la an și domeniul este atractiv datorită marjelor de profit generoase și riscului scazut. Dezvoltatorii urmăresc profitul și lichiditățile și se vor adapta cerințelor pieței. Vor construi ceea ce se vinde cât mai repede și cu profit peste medie. În continuare se vinde ușor cam orice fel de locuință. În anumite orașe din țară, cererea este mai mare decât oferta și oamenii ajung să plătească mai mult pentru mai puțin. Deseori se face rabat la calitatea spațiului construit, iar acest lucru se va simți în următorii 10 ani. Pierzători vor fi clienții care nu au ales corect locația și nu au acordat atenție calității spațiului construit”, consideră Spătaru.
„Nu aș recomandă nimănui să rămână “pe cash” în perioada următoare”
Răzvan Cuc, președintele Re / Max România, una dintre cele mai mari rețele de intermediere de tranzacții imobiliare din țară, consideră că prețurile locuințelor vor crește și în perioada următoare, așa că investițiile în imobiliare sunt recomandabile.
„În contextul evoluției economice globale, în care o inflație (galopantă) este iminentă, pare a fi evidentă o depreciere masivă a tuturor monedelor tradiționale – ceea ce presupune scumpiri pe toate planurile. Așa cum deja constatăm zi de zi, vedem scumpiri masive în zona de materiale de construcții – recorduri de majorări cu 100% la unele materiale lemnoase în ultimele 12 luni, dar și la transporturi, sau manoperă. Toate aceste scumpiri se vor reflecta în prețurile locuințelor în lunile următoare. Văd foarte puțin probabilă o corecție a pieței imobiliare în anii care vin, astfel încât prețurile din piață să scadă sub cotația de astăzi. Așadar, consider investițiile imobiliare ca o soluție transport a valorii în timp, cu un grad mare de siguranță, cât și cu posibilitatea generării de randamente performate prin exploatarea din închiriere. Cu alte cuvinte, nu aș recomandă nimănui să rămână “pe cash” în perioada următoare, fiindcă banii se vor devaloriza accelerat. Dacă vorbim de investiții, aș recomanda investițiile imobiliare – dintre care cele mai accesibile și lichide ar fi proprietățile rezidențiale, în speță apartamentele, care pot genera venituri recurente din închirieri. Desigur că terenurile bine poziționate pot avea un grad mai mare de apreciere în timp, însă aici vorbim de bugete mai mari și o expertiză mai bună a investitorului”, menționează Cuc.
Acesta consideră că suntem într-un moment prielnic pentru o achiziție și în cazul în care vorbim de achiziția unei locuințe personale. „În logica aceleiași idei – inflația. În plus, suntem într-o perioada cu cele mai bune condiții de finanțare și creditare la creditele ipotecare, ceea ce face achiziția mai accesibilă”, completează Cuc.