Foto: InquamPhotos / Octav Ganea
Rata inflației din România este cea mai ridicată din Uniunea Europeană, având o medie anuală de 5,6% pentru anul 2024, potrivit raportului Pieței Imobiliare din România 2024 realizt de CrossPoint Real Estate și Savills.
PIB-ului României a scăzut cu 0,9% în 2024, iar cererea internă a crescut, rezultând creșterea importurilor. Scăderea exporturilor, creșterea prețurilor la energie și salariile mai mari au afectat economia.
Se estimează că rata inflației va scădea sub 4% până în anul 2027. Banca Națională Română (BNR) a redus încetul cu încetul ratele dobânzilor importante. Rata a fost de 6,03% la sfârșitul anului 2024.
Rata șomajului a fost de 5,3% în prima jumătate a anului 2024, cu 0,6% sub media UE. Ratele locurilor de muncă vacante sunt în scădere în toată Europa, în România fiind de 0,8% în trimestrul al treilea din 2024. Cheltuielile de consum ar putea scădea din cauza slăbirii forței de muncă, ducând la o creștere în proporții mici a salariilor și la o presiune mai mare asupra proceselor de protecție socială, pe măsură ce șansele de angajare devin mai rare.
România înregistrează, în decembrie 2024, un salariu mediu net de 1135 de euro pe lună, în creștere cu 11%. Salariul minim net a crescut la 475 de euro pe lună și a ajuns la 517 euro pe lună de la 1 ianuarie 2025.
Investiții imobiliare
Anul 2023 a înregistrat cel mai mic volum de investiții din ultimii 10 ani, iar 2024 a stârnit interesul investitorilor din piața imobiliară din România. Volumul de investiții e sub așteptările medii, însă ritmul este mai accelerat. Anul 2025 a înregistrat tranzacții importante, indicând o creștere a activității de investiții în următoarea perioadă.
Sectorul industrial a dominat volumul total al investițiilor din România în 2024, cu peste jumătate din volumul total al tranzacțiilor, două tranzacții remarcabile modelând piața. Ieșirea Globalworth din acest sector – vânzând atât portofoliul deținut individual, cât și activele deținute împreună cu Global Vision – a dus la împărțirea proprietăților între cei mai mari jucători din țară, CTP și WDP. În perspectivă, se așteaptă ca cel puțin un jucător de dimensiuni medii să se retragă în 2025, ceea ce va conduce la un număr mai mic de proprietari și la o piață mai concentrată.
Activele de birouri s-au clasat pe locul al doilea în preferințele investitorilor, reprezentând 21% din totalul tranzacțiilor, urmate de comerțul cu amănuntul cu 17%, hoteluri cu 7% și o cotă de 1% din achiziția de către sectorul public a unui centru comercial care urmează să fie reconvertit în centru universitar.
Investitorii din UE au fost cei mai activi pe piața imobiliară din România în 2024, cu 409,9 milioane de euro, urmați de investitorii autohtoni, cu 190,9 milioane de euro, cumpărătorii asiatici, cu 85,5 milioane de euro, urmați de investitorii din Orientul Mijlociu și alți investitori europeni din afara UE, cu 27 de milioane de euro și, respectiv, 5,75 milioane de euro. Datorită răspândirii naționale a portofoliilor industriale tranzacționate pe parcursul anului 2024 și a accentului pus pe produsele regionale și de retail de pe piața secundară, investițiile au fost împărțite aproape în mod egal între București și restul țării.
Piața de birouri
Economia a fost afectată din cauza instabilității politice, iar piața de birouri din București a avut de suferit, înregistrând performanțe mai lente în primele 9 luni al anului 2024. Totuși, lucrurile și-au revenit în al patrulea trimestru al anului 2024, continuând într-o notă pozitivă în anul 2025.
Piața locală de birouri a reflectat tendințele globale, prezentând în același timp propriile caracteristici specifice.
Pe fondul unei pauze mondiale în dezvoltarea speculativă de birouri, Bucureștiul a văzut finalizarea unei singure clădiri noi de birouri în 2024, cu o mare probabilitate ca în 2025 să nu mai fie livrări noi.
Deși valul de concedieri din domeniul tehnologiei la nivel mondial a părut să încetinească în 2024, mai multe companii, inclusiv Amazon, Gameloft, Oracle și Accenture, au efectuat reduceri de personal în România pe parcursul anului.
În 2024, activitatea totală de închiriere pentru spații de birouri în București a fost de aproximativ 355.000 mp, reflectând o scădere de 21% față de anul precedent. Cererea netă a rămas relativ stabilă, la peste jumătate din cererea totală, cu o scădere de 4% față de 2023. Cu toate acestea, scăderea absorbției nete a fost mai pronunțată în comparație cu media celor cinci ani anteriori, cu o scădere de 11%.
În 2024, sectoarele Tech și Servicii de afaceri au condus cererea de spații de birouri în București, reprezentând peste 173.000 mp închiriați. Cu toate acestea, doar 30% din aceste contracte de închiriere au fost acorduri noi, ceea ce indică o încetinire a acestor sectoare, mai degrabă decât o creștere sau o expansiune.
În timp ce anul 2023 a înregistrat o creștere a dimensiunii medii a tranzacțiilor, anul 2024 a înregistrat o scădere de 16%, aducând media la 1.408 mp.
Zonele bine conectate ale orașului, în special cele cu acces la metrou, au continuat să domine cererea. Peste 60% din spațiile de birouri închiriate au fost în clădiri situate la mai puțin de 500 de metri de o stație de metrou, cu cea mai mare cerere în Pipera (27%), Centru-Vest (19%) și centrul orașului (14%).
2024 a înregistrat un minim record al livrărilor de birouri în București, cu un singur proiect – 16.000 mp AFI Loft în centrul de birouri Center-West – finalizat pe parcursul anului. Această lipsă de ofertă nouă este se așteaptă să fie și mai pronunțată în 2025, cu nicio livrare confirmată anticipată. Această situație provine atât din scăderea cererii postpandemice, cât și din blocajul continuu în aprobării autorizațiilor de construire în București. În timp ce activitatea de dezvoltare este de așteptat să crească în 2026, trecerea de la construcția speculativă de birouri speculativă este probabil să modeleze viitorul pieței de pieței de birouri, atât la nivel local, cât și global.
Presiunile inflaționiste și cererea puternică din anumite zone au determinat creșterea chiriilor, chiria de bază din centrul comercial ajungând la 22 €/mp până la sfârșitul anului 2024. Oferta limitată de noi spații de birouri a contribuit la o scădere a ratei generale de neocupare, care a scăzut la 9% într-un stoc de 3,8 milioane mp. Cu toate acestea, au fost observate variații semnificative între diferite zone, cu spații neocupate în locații centrale bine conectate care au scăzut la sub 5%.
Piața industrială
România a avut parte de modernizare feroviară în anumite centre industriale, precum Portul Constanța, alături de începerea procesului de extindere a autostrărzilor. Datorită modernizărilor și intrării depline în spațiul Schengen, e de așteptat ca investițiile să apară și să ajute la consolidarea sectorului logistic.
Deși piața industrială din România a rămas sub nivelul său maxim imediat postpandemic, declinul activității a fost mai puțin pronunțat decât în regiunea europeană mai largă. Ritmul economic mai lent al țării a fost contrabalansat de cererea constantă din partea consumatorilor, de expansiunea jucătorilor consacrați și de creșterea interesului din partea noilor investitori, semnalând o încredere sporită. În anii următori, se preconizează o realiniere între proprietarii mai mici, piața devenind și mai concentrată în mâinile a doi proprietari dominanți, care sunt pregătiți să acapareze o cotă și mai mare în viitor.
Până la sfârșitul anului 2024, stocul industrial al României se apropie de 7,4 milioane mp, susținut de finalizarea a peste 450.000 mp de livrări noi. Regiunea Vest/Nord-Vest a înregistrat cel mai mare volum de livrări, totalizând aproape 200.000 mp, în timp ce Bucureștiul a urmat cu aproximativ 130.000 mp. Această creștere constantă reflectă cererea susținută de spații industriale din întreaga țară. Privind în perspectivă, se estimează că piața va menține un ritm similar de expansiune în 2025, datorită dezvoltărilor în curs și interesului crescut al investitorilor.
În 2024, consumul total de spații industriale a depășit 595 000 mp, marcând o scădere modestă de 5% față de anul precedent. Cu toate acestea, contracția devine mai pronunțată atunci când se analizează absorbția netă, care a înregistrat o scădere semnificativă de 20% de la an la an, ajungând la 448.192 mp, reflectând o abordare mai prudentă din partea ocupanților, influențată de incertitudinile economice, de dinamica schimbătoare a pieței sau de amânarea planurilor de extindere. Una dintre tendințele marcante ale anului a fost creșterea activității de închiriere a spațiilor de producție, care a totalizat peste 200 000 mp – reprezentând o creștere de 60% față de anul precedent. Această creștere reflectă creșterea cererii de spații de producție, determinată atât de extinderea operațiunilor existente, cât și de intrarea pe piață a unor noi jucători. Interesul sporit pentru spațiile de producție evidențiază atractivitatea crescândă a României ca centru regional de producție, susținută de costurile competitive, locația strategică și îmbunătățirea infrastructurii.
Cererea a fost împărțită în mod egal între București, cea mai mare piață industrială a țării, și restul României.
Regiunea Vest/Nord-Vest a deținut o pondere semnificativă, cu peste 175.000 de metri pătrați de spații industriale închiriate în 2024, reprezentând aproximativ 29% din activitatea totală de închiriere și fiind a doua cea mai activă zonă din țară.
Chiriile industriale au rămas stabile pe tot parcursul anului 2024, cu o medie de 4,5 euro/mp, cu doar variații minore între București și restul României. Având în vedere cererea în creștere și calitatea comparabilă a stocului disponibil în toate regiunile, diferențele de chirii au rămas minime, reflectând o tendință mai uniformă de stabilire a prețurilor pe piață.
Până la sfârșitul anului 2024, rata de neocupare la nivel național a înregistrat o ușoară creștere, ajungând la 6%, în timp ce Bucureștiul a înregistrat o rată de neocupare de 5,5%.
Piața rezidențială
Au fost întâmpinate probleme precum blocaje ale autorizațiilor urbane, presiuni inflaționiste puternice și incidente care au scos în evidență problemele legislației românești privind protecția cumpărătorilor în cazul achizițiilor off-plan. Totuși, piața rezidențială din București a înregistrat o performanță peste așteptări, în anul 2024.
Piața rezidențială din București a rămas marcată de incertitudine pe parcursul anului 2024, cererea adaptându-se la evoluția condițiilor economice, iar dezvoltatorii confruntându-se cu provocări continue în obținerea autorizațiilor de construcție. Rezultatele alegerilor locale din iunie au accentuat și mai mult stagnarea prelungită a aprobărilor de autorizații, consolidând un blocaj de reglementare care a restricționat oferta nouă. În plus față de incertitudine, mult-așteptatul Plan Urbanistic General (PUG) nu s-a materializat sub nicio formă până la sfârșitul anului, lăsând piața fără un cadru clar pentru dezvoltarea viitoare.
În plus, inflația ridicată și persistentă a menținut ratele dobânzilor la un nivel ridicat, limitând accesibilitatea și afectând sentimentul cumpărătorilor.
Cererea a rămas puternică în ciuda acestor provocări, dar presiunea asupra ofertei a devenit mai evidentă. Această constrângere continuă a ofertei este de natură să pună și mai multă presiune asupra accesibilității și să limiteze opțiunile potențialilor cumpărători.
După un an de creștere a prețurilor sub medie, 2024 a înregistrat creșteri puternice ale prețurilor pe piața rezidențială, atât la nivel național, cât și în București. Modificările fiscale suplimentare și creșterea costurilor de construcție, combinate cu eliminarea stimulentelor fiscale pentru angajații din sectorul construcțiilor în 2025, sunt de natură să determine o creștere suplimentară a prețurilor în anul următor.
În primele nouă luni ale anului 2024, livrările de unități noi în zona metropolitană a Bucureștiului au înregistrat o scădere de 21% comparativ cu ianuarie-septembrie 2023. În ceea ce privește cifrele brute, în primele trei trimestre ale anului 2024 au fost finalizate 12.015 unități rezidențiale noi în București și zonele adiacente. Deși datele pentru trimestrul al patrulea nu sunt încă disponibile, este rezonabil să presupunem că scăderea a persistat pe parcursul întregului an. În ceea ce privește aprobările de autorizații de construcție, situația pare ceva mai puțin gravă. În timp ce livrările de locuințe noi au scăzut, numărul de autorizații de construcție eliberate în 2024 a crescut cu 6% față de anul precedent, totalizând 3 833. Cu toate acestea, această cifră rămâne semnificativ mai mică decât în anii precedenți, situându-se la aproape jumătate din nivelul din 2019 și cu aproape 60% sub autorizațiile obținute în 2021.
Numărul tranzacțiilor cu apartamente a înregistrat un avans de 5% an/an în 2024 în București, până la 50.884 unități. Luând în considerare faptul că numărul tranzacțiilor rezidențiale în Ilfov a atins un nivel record de aproape 9.600 de unități, ceea ce se traduce printr-o creștere anuală de 27%, este rezonabil să presupunem că o parte din cerere s-a deplasat din interiorul Bucureștiului către zonele periferice din județul Ilfov. Cu toate acestea, această deplasare nu este, sau nu este încă, semnificativă. Având în vedere stocul mixt de locuințe din București comparativ cu stocul rezidențial predominant nou din Ilfov, este clar că cererea de unități noi este în creștere. Cu toate acestea, există o diferență clară între profilurile cumpărătorilor, deoarece majoritatea clienților care caută locuințe în centrul orașului nu sunt dispuși să facă un „compromis” prin mutarea la periferia orașului. Dacă scăderea livrărilor în București continuă, acești doi factori combinați ar putea duce la creșteri semnificative ale prețurilor atât pentru locuințele noi, cât și pentru cele vechi din interiorul orașului.
Prețul mediu pentru unitățile noi se situa la 2.090 euro/mp la sfârșitul anului 2024, cu 8% peste nivelul înregistrat în decembrie 2023. Creșterea prețurilor în zonele centrale a fost determinată în principal de raritatea proiectelor rezidențiale nou construite, în timp ce în nordul Bucureștiului, creșterea a fost alimentată de cererea ridicată și de statutul din ce în ce mai mare al zonei ca centru rezidențial high-end al orașului. Numărul tranzacțiilor cu apartamente a înregistrat un avans de 5% an/an în 2024 în București, până la 50.884 unități. Luând în considerare faptul că numărul tranzacțiilor rezidențiale în Ilfov a atins un nivel record de aproape 9.600 de unități, ceea ce se traduce printr-o creștere anuală de 27%, este rezonabil să presupunem că o parte din cerere s-a deplasat din interiorul Bucureștiului către zonele periferice din județul Ilfov. Cu toate acestea, această deplasare nu este, sau nu este încă, semnificativă. Având în vedere stocul mixt de locuințe din București comparativ cu stocul rezidențial predominant nou din Ilfov, este clar că cererea de unități noi este în creștere. Cu toate acestea, există o diferență clară între profilurile cumpărătorilor, deoarece majoritatea clienților care caută locuințe în centrul orașului nu sunt dispuși să facă un „compromis” prin mutarea la periferia orașului. Dacă scăderea livrărilor în București continuă, acești doi factori combinați ar putea duce la creșteri semnificative ale prețurilor atât pentru locuințele noi, cât și pentru cele vechi din interiorul orașului.
Prețul mediu pentru unitățile noi se situa la 2.090 euro/mp la sfârșitul anului 2024, cu 8% peste nivelul înregistrat în decembrie 2023. Creșterea prețurilor în zonele centrale a fost determinată în principal de raritatea proiectelor rezidențiale nou construite, în timp ce în nordul Bucureștiului, creșterea a fost alimentată de cererea ridicată și de statutul din ce în ce mai mare al zonei ca centru rezidențial high-end al orașului.
Chiriile au înregistrat un ritm mai lent de creștere în 2024 comparativ cu 2023, cu o creștere medie anuală de 15%. Această creștere a fost mai temperată, reflectând o răcire a cererii în comparație cu anul precedent, pe măsură ce piața s-a adaptat la diverși factori economici, inclusiv o stabilizare a nivelului cererii în anumite zone. Deși prețurile au continuat să crească, piața globală a chiriilor a fost mai puțin dinamică decât în 2023, când cererea a fost deosebit de ridicată.
Piața de terenuri din București-Ilfov
Numărul de terenuri vândute în București a scăzut la 7%, față de 16% în 2023. Asta reprezintă o poziționare sub media din ultimii 5 ani. Ilfov a înregistrat o creștere de 20% a tranzacțiilor cu terenuri, însă este tot sub media perioadei 2019-2023.
