Sursa Foto: G4Media.ro
Casa de insolvenţă CITR a explicat în buletinul procedurilor de insolvență, publicat în ianuarie 2025, cauzele pentru care Nordis Management SRL a intrat în insolvență și care sunt scenariile de reorganizare. Amintim că procurorii DIICOT fac luni 65 de percheziții în România și Monaco în dosarul Nordis. Liderii grupului infracțional sunt acuzați că au delapidat 71 de milioane de euro. Este vizat și acționarul Vladimir Ciorbă. Procurorii au luat acte de la notarii Ioana Băsescu și Andreea Cosma.
Principalele cauze ale intrării în insolvență a companiei Nordis, conform casei de insolvență, sunt: decizia de dezvoltare în paralel a mai multor proiecte (Mamaia, Sinaia, Brașov), încheierea de promisiuni de vânzare cumpărare și încasarea unor avansuri în baza acestor promisiuni, precum și încheierea de contracte de vânzare cumpărare și încasarea prețului, aceste sume fiind utilizate, pe măsura încasărilor, pentru dezvoltarea proiectelor societății, estimări eronate ale costurilor cu privire la anumite proiecte imobiliare, neîndeplinirea obligațiilor contractuale și întârzierile avute în livrarea proiectelor, dar și situația generală a pieței de construcții.
Apoi, notează CITR, în cele şase luni anterioare deschiderii procedurii de insolvenţă, activitatea Nordis Management SRL a fost foarte redusă. „Fiind în stare de dificultate, societatea a avut disponibilități financiare limitate. În această perioadă s-au declanșat acțiuni de executare împotriva companiei, fiind efectuate plăți către executori judecătorești și popriri de către ANAF. Analizând operațiunile efectuate prin bancă și registrul de casă, am constatat faptul că soldul final înregistrat această perioadă a fost în multe zile negativ, din cauza executărilor care au avut loc”, se arată în raport.
Documentul prezintă și stadiul în care se aflau proiectele imobiliare ale companiei.
„La data deschiderii procedurii de insolvență, Nordis Management SRL avea în derulare proiecte în trei locații principale: Nordis Mamaia, Nordis Sinaia, Nordis Brașov, astfel:
NORDIS MAMAIA: Hotel de 5 stele compus din 4 corpuri de clădire cu aproximativ 1.513 unități locative (camere de hotel C1+C2 și apartamente rezidențiale C3+C4), Curte interioară cu terase și parc; 9 cafenele, restaurante și o galerie comercială cu o suprafață netă închiriabilă de aproximativ 1.500 mp; Cinematograf VIP, 6 săli de conferință, locuri de joacă pentru copii și business lounge; Centru de Wellness și SPA de 3.200 mp; Plajă privată de 10.000 mp.
NORDIS SINAIA: Hotel de 5 stele, situat în centrul stațiunii Sinaia, aproape de Cota 1400 și la 500 de metri de Gondolă, cu aproximativ 236 de unități locative (camere de hotel și apartamente rezidențiale) și facilități precum centru SPA, restaurant, lobby, loc de joacă pentru copii, sală de fitness și parc de aventură, fiind deschis pe tot parcursul anului.
NORDIS BRASOV: Hotel de 5 stele, situat lângă Rezervația Naturală Warthe, pe Drumul Poienii, 217 unități locative (camere de hotel și apartamente rezidențiale), 135 locuri de parcare subterană, facilități premium precum piscină infinity, SPA de 900 mp, 3 restaurante, săli de conferințe, cinema room și loc de joacă pentru copii, având o suprafață construită de 14.000 mp pe un teren de 13.000 mp.
Ca urmare a tuturor convențiilor încheiate de companie în perioada 2019 – prezent, precum și a valorificării anumitor unități prin executare silită, pentru toate cele 3 proiecte aflate în derulare, există un total de 414 unități disponibile pentru vânzare din totalul de 1.966 în curs de dezvoltare (exceptând unitățile cu privire la care există în prezent semnate promisiuni de vânzare-cumpărare care sunt în derulare, nefiind rezoluționate).”
Casa de insolvenţă CITR a detaliat apoi cauzele intrării în insolvență și a expus planurile de reorganizare.
„Intrarea în insolvență a societății a fost cauzată de un cumul de factori ce s-au interconectat și dezvoltat în timp și care sau agravat, creând efecte în lanț (efect de domino) și ducând la un deficit major de lichiditate și la decapitalizarea societății.
Conform analizei situațiilor financiare realizate și pe baza informațiilor avute la dispoziție, apreciem faptul că insolvența societății Nordis Management SRL este rezultatul următoarelor cauze:
1) Decizia de dezvoltare în paralel a mai multor proiecte (Mamaia, Sinaia, Brașov)
În perioada 2019-2020, Nordis Management SRL a achiziționat succesiv terenurile din Mamaia, Sinaia și Brașov cu scopul dezvoltării celor trei proiecte în paralel. Având în vedere sursele de finanțare ale activității (avansuri din promisiuni de vânzare-cumpărare), toate sumele au fost colectate și utilizate “la comun”. În acest fel, dificultățile întâmpinate în oricare dintre proiecte a afectat în lanț celelalte proiecte. Cu titlu de exemplu, costurile efectiv realizate pentru consolidarea terenului din Sinaia au fost cu mult depășite față de cele estimate inițial, astfel cum a fost evidențiat în prezentul raport.
Corelat cu lipsa unei evidențe clare a sumelor încasate/alocate pe fiecare proiect, decizia de a dezvolta mai multe proiecte în paralel a crescut exponențial riscul de contaminare a acestora și implicit riscul de a nu reuși finalizarea niciunuia dintre ele, astfel cum s-a întâmplat și în cazul Nordis Management SRL.
2) Activitatea de dezvoltare nu a fost împărțită pe centre de cost/profit → decizii de management eronate/nefundamentate
Mecanismul de finanțare a activității debitoarei, așa cum l-am descris în cuprinsul raportului, a fost încheierea de promisiuni de vânzare cumpărare și încasarea unor avansuri în baza acestor promisiuni, precum și încheierea de contracte de vânzare cumpărare și încasarea prețului, aceste sume fiind utilizate, pe măsura încasărilor, pentru dezvoltarea proiectelor societății.
Din informațiile transmise de reprezentanții societății, activitatea nu era împărțită pe centre de cost și pe centre de profit în vederea unei monitorizări eficiente a investițiilor efectuate pe fiecare proiect în parte, toată activitatea companiei desfășurându-se ca un tot unitar.
Aceste decizii au condus la o necorelare între sursele de finanțare ale fiecărui proiect în parte și investițiile realizate în fiecare dintre acestea. Pe termen lung, efectele unei astfel de abordări sunt următoarele:
• lipsa unui control asupra costurilor și imposibilitatea de monitorizare a acestora;
• lipsa vizibilității asupra profitabilității fiecărui proiect;
• îngreunarea posibilității de a verifica destinațiile către care au fost alocate finanțări;
• imposibilitatea preîntâmpinării unor blocaje de cash-flow ale anumitor proiecte;
• contaminarea unor proiecte sănătoase din punct de vedere financiar cu proiecte nerentabile/blocate temporar, având un efect negativ în lanț, inclusiv asupra proiectelor sănătoase.
Lipsa de vizibilitate asupra costurilor și imposibilitatea de a monitoriza bugete pe fiecare proiect afectează în mod direct capacitatea de a lua decizii de business, care fie sunt nefundamentate, fie sunt bazate pe premise eronate. Pe termen lung, acest mod de funcționare a unei companii determină apariția stării de insolvență, cum este și cazul Nordis Management SRL.
3) Estimări eronate de investiție
Conform informațiilor reprezentanților Nordis Management SRL, au existat estimări eronate ale costurilor cu privire la anumite proiecte imobiliare, ceea ce a contribuit la starea de dificultate în care se află compania, din cauza specificului terenului și al solului.
Ca exemplu, pentru dezvoltarea proiectului din Sinaia au fost emise următoarele autorizații de construire:
➢ Nr. 37 din 07.06.2021, prin care se autorizează executarea lucrărilor de construire pentru construire ziduri de sprijin pentru punere în siguranță teren și organizare șantier – autorizație emisă pentru terenul în suprafață de 4.000 mp, inscris în CF 25220, estimarea lucrărilor fiind în valoare de 2.225.668 lei;
➢ Nr. 9 din 22.03.2022, prin care se autorizează executarea lucrărilor de construire pentru construire ziduri de sprijin din piloți pentru punere în siguranță teren, amenajare incintă și organizare șantier – autorizație emisă pentru Teren în suprafață de 1.986 mp inscris în CF 25218, estimarea lucrărilor fiind în valoare de 1.082.776 lei.
Totalul lucrărilor estimate conform celor două autorizații de construire, pentru construire ziduri de sprijin din piloți pentru punere în siguranță teren, amenajare incintă și organizare șantier din Sinaia este de 3.3 mil lei.
În ceea ce privește cheltuielile înregistrate în perioada analizată aferente proiectului dezvoltat în Sinaia, regăsim în contabilitate cheltuieli cu serviciile prestate de terți în valoare de 15,09 mil lei. Din totalul acestor cheltuieli, suma de 2,25 mil lei o reprezintă cheltuieli privind comisioanele și onorariile, iar suma de 12,84 mil lei cheltuieli cu serviciile prestate de terți. Conform informațiilor transmise de reprezentanții societății, cheltuielile cu serviciile prestate de terți sunt înregistrate pentru consolidarea terenului, în stadiul actual.
Se constată așadar o diferență de 9,53 mil lei între cheltuielile înregistrate în contabilitate pentru consolidarea terenului și cheltuielile care au fost estimate conform autorizațiilor de construire ziduri de sprijin din piloți pentru punere în siguranță teren, amenajare incintă și organizare șantier, adică pentru un stadiu al lucrării chiar mai avansat decât cel actual.
4) Neîndeplinirea obligațiilor contractuale și întârzierile avute în livrarea proiectelor, rezultând în decapitalizarea companiei în urma generării obligației de plată de daune creditorilor
Conform contractelor încheiate cu investitorii, în situația în care Nordis Management SRL nu își respecta obligațiile contractuale asumate, compania era obligată să suporte diverse tipuri de daune. Aceste daune erau fie prevăzute în mod explicit în promisiunile de vânzare-cumpărare, fie erau negociate de părți în momentul apariției situațiilor de nerespectare a termenelor de livare asumate. Astfel, investitorii puteau solicita:
• Daune pentru întârzieri în finalizarea și semnarea contractelor de vânzare – cumpărare, stabilite prin contract sau negociate ulterior;
• Daune pentru neplata randamentului financiar asumat, prevăzute în angajamentele inițiale sau ajustate prin acordul părților la momentul întârzierii;
• Sume plătite pentru încheierea unor tranzacții destinate evitării sau stingerii unor litigii, fie prin înțelegere directă dintre părți, fie pentru evitarea unui proces, în urma unor negocieri ulterioare.
Aceste mecanisme de stabilire a daunelor au contribuit la creșterea presiunii financiare asupra companiei, afectând capacitatea sa de a menține fluxurile de numerar necesare pentru continuarea proiectelor în curs.
Cuantumul total al cheltuielilor cu despăgubiri, amenzi și penalități înregistrat în contabilitate în perioada analizată este de 42,33 mil lei.
Pe lângă daunele generate, neîndeplinirea obligațiilor contractuale și întârzierile avute în livrarea proiectelor au dus la solicitări de rezoluționare a promisiunilor de vânzare – cumpărare și restituirea avansurilor, ceea ce a avut impact negativ asupra lichidităților companiei, afectând finanțarea proiectelor în curs.
5) Situația generală a pieței de construcții
În analiza cauzelor care au determinat ajungerea în stare de insolvență a societății debitoare nu poate fi ignorată situația financiară a pieței construcțiilor și specificul activității principale a Nordis Management SRL, respectiv executarea de lucrări de construcții comerciale și rezidențiale.
Contextul economic și politic global și zonal, care în perioada 2020 – 2022 au fost marcate de pandemie și de începerea războiului dintre Rusia și Ucraina, au generat o creștere semnificativă a costurilor cu materialele de construcții. Acest fenomen a afectat piața de construcții, precum și compania Nordis Management SRL care, finanțându-se pe baza avansurilor percepute de la clienți, stabilea prețul de vânzare și încheia promisiunile de vânzare-cumpărare anterior dezvoltării propriu-zise a proiectelor.
Observații suplimentare:
Modelul de business al Nordis presupune ca principalii parteneri comerciali și furnizorii importanți să fie companii din același grup. Acest model generează, în mod firesc, relații comerciale, contracte, tranzacții și alte operațiuni intra-grup. Analizarea acestor relații din punct de vedere economic este dificilă, deoarece prețurile, onorariile și contraprestațiile nu sunt determinate prin mecanisme de piață, cum ar fi cererea și oferta, ci reflectă voința unică a grupului. Așa cum am analizat în cadrul acestui raport, există o serie de tranzacții și operațiuni intra-grup de valori semnificative care au influențat indicatorii financiari ai companiei. Datorită specificității acestor relații și a numeroaselor stornări și compensări, administratorul judiciar nu poate emite o opinie clară și relevantă asupra realității acestor operațiuni sau asupra modului de stabilire a prețurilor.
Finalizarea proiectelor și respectarea obligațiilor asumate față de cumpărătorii de imobile ar putea stabiliza situația financiară a companiei și proteja creditorii de eventuale pierderi. Astfel, succesul sau eșecul procesului de reorganizare va determina în mod direct cuantumul final al eventualelor prejudicii cauzate creditorilor.
CONCLUZIE: Raportat la cele evidențiate mai sus, precum și la faptul că, în cadrul întocmirii prezentului Raport, au fost selectate spre analiză, ca eșantion reprezentativ, operațiunile cele mai mari din punct de vedere valoric efectuate de companie în perioada 2021 – septembrie 2024, iar pentru unele dintre acestea analiza urmează a fi aprofundată, administratorul judiciar va proceda la completarea prezentei analize și a concluziilor formulate în acest raport.
VII. CONCLUZII PRIVIND ȘANSELE DE REORGANIZARE
În literatura de specialitate, starea de dificultate a unei societăți poate fi sumarizată prin 3 simptome concomitente: lipsa de profitabilitate, supraîndatorarea și lichiditate scăzută. Una se generează din alta, iar în timp se agravează reciproc. Pachetul de bază cu măsuri – reducere cheltuieli și reeșalonare datorii – devine insuficient. Pentru a trata situația este nevoie de un proces complex, care implică o infuzie de lichiditate și tratarea supraîndatorării, nu amânarea ei. În cazul Nordis Management, reorganizarea activității trebuie demarată încă din perioada de observație, scopul principal fiind finalizarea proiectelor aflate în derulare în prezent. Identificarea unei modalități de finalizare a proiectelor imobiliare este, în opinia administratorului judiciar, singura soluție de maximizare a gradului de îndestulare a creditorilor.
Masa credală a societății este alcătuită preponderent din sumele achitate de către promitenții cumpărători cu titlu de avans/preț integral pentru achiziționarea de imobile din proiectele localizate în Năvodari, Brașov și Sinaia. Aceste sume vor trebui restituite de către Nordis Management SRL în cazul în care compania nu reușește să finalizeze proiectele și să livreze imobilele promise.
În mod cert, pentru finalizarea proiectelor, este nevoie de o infuzie de capital, având în vedere că la acest moment compania nu dispune de lichidități.
Reprezentanții societății, împreună cu administratorul judiciar, au purtat discuții cu diverși investitori care ar putea să contribuie la finalizarea proiectelor. La acest moment, raportat la informațiile pe care le-am acumulat în perioada de la data deschiderii procedurii de insolvență, se conturează următoarele scenarii potențial viabile pentru reorganizarea societății (cu mențiunea că explorăm în continuare orice alte soluții posibile care ar putea să sprijine suplimentar procesul de reorganizare):
PROIECT NORDIS MAMAIA:
o Până în prezent, nu s-a concretizat un interes din partea investitorilor cu care am discutat care să poată fi prezentat creditorilor, însă discuțiile vor continua pentru identificarea unor soluții viabile.
o În lipsa unei alternative externe, proiectul va fi finalizat etapizat din surse proprii ale companiei (inițial din valorificarea unor active excedentare aflate în patrimoniu și din recuperări creanțe, începând cu blocul 1, care necesită cea mai mică sumă de investit pentru construcție/ întabulare/ transfer de proprietate. Sumele obținute din finalizarea blocului 1 vor fi utilizate/ rulate pentru finalizarea blocului 2, iar ulterior 3 și 4, respectiv parcările.
Planul privind finalizarea etapizată a Proiectului din Mamaia din surse proprii:
▪ Vânzarea unor imobile excedentare / recuperări creanțe pentru generarea sumei de aproximativ 1 milion de euro: Acest fond va fi utilizat pentru finalizarea și cadastrarea blocului 1 până la sezonul estival 2025, ceea ce va permite finalizarea și transferul dreptului de proprietate pentru aproximativ 110 apartamente.
▪ Contractarea unui operator hotelier: se preconizează ca hotelul să fie operat începând cu sezonul estival 2025, pentru unitățile locative deja finisate și mobilate (primele 6 etaje din blocul 1).
▪ Valorificarea apartamentelor finalizate libere: Apartamentele libere finalizate vor fi valorificate pentru a genera fondurile necesare finalizării blocului 2. Pentru acest scenariu, va fi prezentat creditorilor un buget previzionat care să fundamenteze viabilitatea acestei soluții.
NORDIS SINAIA:
o Până în prezent nu s-a manifestat un interes concret din partea investitorilor pentru continuarea proiectului, însă reprezentanții companiei și administratorul judiciar vor continua discuțiile pe piața de profil pentru identificarea unor oportunități de colaborare.
o Informațiile vor fi actualizate pe măsură ce vor apărea soluții noi, iar dacă nu vor fi identificate opțiuni viabile, reprezentanții companiei iau în considerare să propună clienților transferul tuturor promisiunilor de vânzare-cumpărare pe proiectul din Brașov.
NORDIS BRAȘOV:
o Societatea se află în discuții avansate cu un investitor interesat de finalizarea proiectului, ceea ce va conduce la livrarea imobilelor către cumpărătorii din proiectele din Brașov și eventual Sinaia (dacă nu se identifică alternative).
o După finalizarea negocierilor, va fi prezentată creditorilor modalitatea de colaborare și planul pentru demararea lucrărilor. Mențiune importantă: Pentru a putea exprima o opinie fundamentată cu privire la șansele reale de reorganizare ale societății, este necesară întocmirea tabelului preliminar al creanțelor și finalizarea etapei de inventariere/evaluare a activelor, pentru a avea o idee clară cu privire la activul de care dispune și pasivul la care este obligată societatea înprezent.
Având în vedere intenţia de reorganizare şi de propunere a planului de reorganizare manifestată de către debitoare, administratorul judiciar, în temeiul art. 97 alin. 3 din Legea insolvenţei, îşi manifestă disponibilitatea de colaborare cu managementul companiei în vederea întocmirii planului de reorganizare, în măsura în care creditorii vor aprecia oportun acest demers și există premise de realizare a obiectivelor anterior menționate.”, se mai arată în documentul citat.