Foto: Adragosphoto/ Dreamstime
Guvernul a decis eliminarea cotei reduse de TVA pentru locuințele noi, de la 1 august 2025, fără a prezenta un studiu de impact. Date exclusive obținute de Economedia și analizate de brokerul imobiliar Georgian Marcu, fondator al agenției Green Angels, arată că măsura lovește 70% din piața rezidențială nouă, cu o valoare de 2,5-3 miliarde de euro, și riscă să provoace o criză de accesibilitate, să crească prețurile și chiriile și să reducă drastic veniturile bugetare, afectând întregul ecosistem economic din construcții. În locul unei creșteri a colectării, expertul avertizează că ne îndreptăm spre un dezastru social, politic și economic.
Urmărește mai jos producțiile video ale Economedia:
- articolul continuă mai jos -
Analiza integrală realizată de Georgian Marcu, pe baza datelor obținute de Economedia:
Care va fi impactul economic al modificării cotei de TVA în domeniul imobiliar? Câți oameni vor fi afectați? Care este valoarea proprietăților tranzacționate în cota redusă de TVA? Care este ponderea acestui segment de piață din totalul locuințe construite anual? Doar câteva din întrebările la care ar fi trebuit să avem un răspuns, prin prezentarea unui studiu de impact din partea celor care au luat această decizie. Și cum nu au făcut-o ei, o să o facem noi prin prezentarea în exclusivitate a datelor de mai sus, obținute de Economedia din partea ANAF.
Guvernul a anunțat renunțarea la cota redusă de TVA în domeniul imobiliar și trecerea la cota standard de 21%, de la 1 august 2025. Mai pot achiziționa în cotă redusă de TVA cei care au semnat un antecontract până la această dată, cu condiția ca semnarea contractului final să se facă până la data de 1 august 2026.
Așa cum am mai spus, această măsură va avea un impact pe trei planuri principale:
Social: Această măsură lovește în cea mai vulnerabilă categorie de consumatori, cei care achiziționau proprietăți ieftine în periferia sau periurbanul orașelor mari. Ne îndreptăm cu pași mari către o criză a accesibilității.
Politic: o parte din oamenii care nu își mai permit să achiziționeze vor deveni simpatizanți ai partidelor extremiste, care le vor promite case la prețuri accesibile, așa cum s-a întâmplat în toata Europa la ultimele alegeri. Dar despre asta am mai scris aici.
Economic: în opinia mea, această măsură va avea invers celui scontat: în loc să aducă la buget 500 de milioane de euro, va scoate din buget câteva miliarde bune în perioada următoare.
Dar haideți să vedem de ce.
Astăzi știm cu certitudine că tranzacțiile imobiliare împreună cu construcțiile (tot ce reprezintă construcții, nu doar rezidențial) au o pondere de aproximativ 15% din PIB-ul României, în jur de 51 miliarde de euro.
În România, în 2024, conform ANCPI, s-au tranzacționat 168.960 unități individuale, din care 36% s-au efectuat în regiunea București & Ilfov. Atenție, acestea nu reprezintă doar apartamente și case, ci includ tot ce are număr cadastral, cum ar fi locurile de parcare și boxele, așa cum am scris în exclusivitate pe blogul nostru. Dacă ar fi să fac o estimare, aș spune că avem undeva între 100.000 și 120.000 de apartamente și case tranzacționate anual.
Cât câștigă statul dintr-o tranzacție imobiliară? Dacă vorbim de vânzarea unui apartament în bloc vechi, atunci știm cu certitudine că statul încasează impozitul pe vânzare de 1 sau 3%, în funcție de perioada care a trecut de la achiziție până la vânzarea proprietății.
Când ne uităm la segmentul apartamentelor noi e mai complicat de calculat, statul nu câștigă doar din tranzacție, ci și din industriile de pe orizontală.
Câștigă din taxele plătite la autorizare, pe impozitul pe profit al dezvoltatorului, din impozitul pe profit și impozitul pe salarii ale constructorilor, ale producătorilor de ciment, cărămidă, fier beton, ferestre, parchet, polistiren, obiecte sanitare, uși, materiale pentru instalații, obiecte sanitare etc. Este un întreg ecosistem în spatele fiecărei construcții, care cumulat produce miliarde de euro pentru bugetul României.
Prin măsura de renunțare la cota de TVA redusă, Guvernul va muta cererea de pe segmentul apartamentelor noi, aflate de cele mai multe ori în periferia sau periurbanul orașelor magnet, către apartamentele vechi aflate în cartierele orașelor, care au avantajul de a fi mai bine conectate la tot ce înseamnă infrastructură.
Prima concluzie: Cu alte cuvinte statul renunță la miliarde de euro pentru a încasa undeva între o sută și două sute de milioane de euro din impozitul pe tranzacție … #smart, nu? În plus, prin mutarea cererii de pe nou pe vechi, se pune presiune pe acest segment de piață, ceea ce va duce la o creștere accelerată de preț și implicit la o criză a accesibilității prețurilor proprietăților imobiliare dar și a chiriilor, din partea celor care nu își vor mai permite să achiziționeze o proprietate.
Cu ocazia asta ne atingem și noi visul de a avea o țară ca afară, doar că nu la nivelul lucrurilor bune, la nivel de civilizație, al serviciilor publice, ci pe cel al celor negative, cum ar fi accesibilitatea pieței imobiliare.
În România au fost livrate între 60.000 și 70.000 de locuințe noi, anual, cu un vârf de 73.338 de unități livrate în 2022, din care 30-35% din ele în regiunea București & Ilfov. Anul trecut am avut parte de o scădere a livrărilor de locuințe cu aproximativ 15% la nivel național, respectiv 19% la nivel de București & Ilfov.
În ultimele 12 luni am avut parte de o creștere de preț a proprietăților imobiliare cuprinsă între 15% și 25%.
Ce ne spune asta? Simplu, cererea a fost mai mare decât oferta.
Și atunci, soluția logică pentru a încasa mai mulți bani la buget nu ar fi stimularea domeniului imobiliar sau, cel puțin, să îl lași în pace? Ai aduce mai mulți bani la buget și ai putea menține și piața accesibilă – am putea spune că aceasta este a doua concluzie a acestui articol.
Dar sa trecem la partea cu adevărat interesantă. Redacția Economedia a solicitat ANAF datele referitoare la tranzacțiile efectuate în cota redusă de TVA, fie că vorbim de 5 sau 9%, pentru 2023-2024.
Măsura de modificare a TVA-ului va lovi într-o piață de 2,5-3 miliarde de euro, aproximativ 70% din piața locuințelor noi.
La nivel național, în 2024 s-au tranzacționat 38.526 de apartamente și case încadrate în cota redusă de TVA, în ușoară creștere față de 2023, când s-au tranzacționat 38.448 unități.
Valoarea medie a proprietății tranzacționate în cota de 5% a fost de 76.990 euro, în creștere de la 72.317 euro în 2023. De menționat că în 2023 s-au mai tranzacționat 2.196 proprietăți în cota redusă de TVA, în plafonul de 600.000 – 700.000 lei, valabil pentru cei care au avut antecontracte semnate până la 31 decembrie 2022. Aici valoarea medie a fost de 131.773 euro / unitate tranzacționată.
În regiunea București – Ilfov lucrurile stau și mai grav. În 2024 s-au tranzacționat 12.882 de apartamente și case în cota redusă de TVA, în scădere de la 13.808 de unități tranzacționate în 2023. Valoarea medie a unității tranzacționate este de 80.941 euro, în creștere de la 76.990 euro.
Datele de mai sus ne confirmă ceea ce spuneam la începutul acestui material, că măsura modificării cotei de TVA lovește exact în cel mai vulnerabil consumator, cel care achiziționa printre cele mai ieftine proprietăți din piața imobiliară. Așadar, impactul social va fi unul semnificativ.
Din punct de vedere economic măsura lovește în 70% din piața locuințelor nou construite, un procent important din cei 15% din PIB-ul României.
Mă aștept ca dezvoltatorii din acest segment de piață să pună pe hold investițiile până când vor înțelege care este puterea de absorbție a populației a noilor prețuri, asta înseamnă mai puțini bani la buget și nu doar din domeniul imobiliar, ci din toate industriile de pe orizontală. Impactul economic va fi unul uriaș.
Am înțeles nevoia guvernului de a lua măsuri urgente, poate că nu au avut timpul necesar pentru a analiza fiecare segment în parte. Urma întâlnirea ECOFIN și evaluarea agențiilor de rating. Alternativa de a fi încadrați în JUNK sau de a se suspenda fondurile europene ar fi fost dramatică pentru toată lumea.
Dar acum că ne-a trecut glonțul pe la ureche ar trebui instituit un mecanism de supraveghere a industriei imobiliare, de la antecontracte semnate, pentru a înțelege care va fi TVA-ul de încasat din tranzacții noi, până la anunțurile de începere de lucrări noi și comparat cu aceeași perioadă a anului trecut, iar peste 6 luni trebuie trasă o concluzie.
Un ciclu de dezvoltare în domeniul imobiliar are între 2 si 5 ani, nu poți pune mâine 30.000 de apartamente în piață pentru a o menține accesibilă.
În opinia mea ne îndreptăm către un dezastru social, politic și economic. Problema e că atunci când ne vom da seama va fi prea târziu.
