Piața rezidențială din București și Ilfov a început să arate primele semne ale unei temperări. Scădere a tranzacțiilor, dar prețuri în continuă creștere

Piața rezidențială din București și Ilfov a început să arate primele semne ale unei temperări, în contextul în care numărul total al tranzacțiilor din primul semestru al anului 2025 este cu 10% mai mic comparativ cu aceeași perioadă din 2024. Cu toate acestea, prețurile de vânzare au continuat să crească, alimentate de factori precum inflația ridicată, modificările fiscale anticipate și oferta limitată, arată o analiză realizată de iO Partners România.

„Diminuarea cererii nu a împiedicat totuși creșterea prețurilor în București, pe fondul costurilor de construcție în creștere și al unei oferte limitate. Stabilitatea dobânzilor și temerile cumpărătorilor privind noi majorări de preț au menținut presiunea pe prețuri”, a declarat Andreea Hamza, Head of Residential Advisory, iO Partners România.

București vs. Ilfov: Cerere cu dinamici diferite

În București tranzacțiile cu locuințe noi (construite începând cu 2010), continuă să scadă, indicând o potențială recalibrare a cererii pe fondul prețurilor ridicate.

Grafic 1: Evoluția tranzacțiilor în București*

În Ilfov se remarcă o ușoară creștere a tranzacțiilor, semn că zona rămâne atractivă datorită prețurilor competitive și terenurilor încă disponibile pentru dezvoltare.

Analize Economedia

ANALIZĂ Expansiunea discretă a Ungariei în România: companii și afaceriști apropiați de Viktor Orban cumpără business-uri românești

ANALIZĂ. Cei mai importanți angajatori IT din România au renunțat la sute de salariați într-un an. Compania care conducea topul din 2023 a rămas fără 1.000 de angajați în 2024

Imperiul Pavăl: de la un magazin modest în Bacău în 1992 la un gigant cu investiții de peste 20 de miliarde de lei în 2025 / De la bricolaj, imobiliare și construcții, la energie, agricultură, pharma și turism – ANALIZĂ Economedia

ANALIZĂ Economedia. Unde se va situa România în clasamentul european al taxării, după majorările anunțate de Guvern / Avertisment: Pierdem principalele avantaje și competitivitate, ce punem în loc?

ANALIZĂ Tablou în piața muncii: Rata șomajului a ajuns în primul trimestru al anului la cel mai ridicat nivel din 2020 încoace/ Numărul de persoane ocupate a scăzut cu aproximativ 323.000 în interval de un an. Ce urmează?

ANALIZĂ Bursa de la București, printre cele mai ieftine din regiune și cu dividende generoase / Ungaria ne-a depășit la randamentul dividendului și este chiar mai ieftină decât România

ANALIZĂ Băncile românești listate la bursă sunt mai ieftine în termeni de profitabilitate comparativ cu cele din regiune. La ce multipli se tranzacționează acțiunile BRD și Banca Transilvania comparativ cu bănci din Austria, Cehia, Croația, Grecia, Ungaria, Polonia și Slovacia

ANALIZĂ Ce industrie de apărare are România. De la scandaluri, politizare și subfinanțare, la noul context european, care aduce finanțări uriașe de Apărare pentru țările UE

ANALIZĂ Economedia: Tot mai multe mașini chinezești, și noi și rulate, pe șosele românești

Analiză. Turbulențele din industria auto se văd din plin în România: Sute de concedieri anunțate în interval de numai câteva săptămâni de către companii active în acest sector în țara noastră

Analiză. Transportatorii români iau locul celor polonezi pe piețele europene, cu flote mari și șoferi gata să călătorească în întreaga UE / Provocări din cauza stagnării economice și a crizei fiscale, care crește taxe și reduce avantajul de cost

ANALIZĂ Se pregătește sezonul de admiteri. Ce taxe de studii percep universitățile și cât costă cazarea la cămine în marile centre din țară?

ANALIZĂ Cum se schimbă topul companiilor de curierat din România după ce Sameday a cumpărat Cargus / Primele 10 firme au afaceri de peste 5 miliarde de lei

ANALIZĂ Produse românești în supermarketuri: Marile lanțuri de retail spun că au sute de parteneri locali. Care sunt produsele cu cea mai mare acoperire locală?

Analiză. Cum arată industria automotive din România, un sector marcat acum de turbulențe majore: Țara noastră are un număr mare de companii active, Germania e cel mai mare investitor străin/ Forța de muncă a scăzut, iar costurile sunt în creștere

Șantiere de vară: Piața piscinelor, în expansiune/ Cât costă un astfel de proiect?

ANALIZĂ Prăpastia dintre tinerii români și angajatori. De ce are România cea mai ridicată rată de șomeri până în 25 de ani din UE / Claudia Indreica, Psihoselect: „Companiile nu mai au timp să instruiască”

ANALIZĂ Primăvară cu fabrici noi: Care sunt companiile care au anunțat investiții în producție în România

ANALIZĂ Ce înseamnă procedura de suspendare a fondurilor UE dacă George Simion ajunge preşedinte / În cazul victoriei lui Nicuşor Dan există posibilitatea unei amânări a procedurii

ANALIZĂ De 9 Mai, ziua Europei. Cum a evoluat economia României, de 18 ani în “familia” UE: Salariile s-au triplat, PIB-ul pe cap de locuitor (PPP) a depășit Ungaria, țara noastră a primit peste 100 de miliarde de euro fonduri UE

ANALIZĂ. Care sunt efectele deprecierii leului și cine suferă

ANALIZĂ Marele blackout din Spania și Portugalia. Cele două țări iberice plătesc prețul dezvoltării exagerate din regenerabile și insularizării rețelei / Cum stă România

ANALIZĂ Efervescență pe piața dealerilor auto din România: de la consolidări la intrări străine surpriză

GRAFIC Schimbare nemaivăzută în istoria comercială a SUA din ultimii 100 de ani. Analiză Romanian Economic Monitor: Majorarea agresivă a tarifelor vamale de către SUA va avea un impact major asupra tuturor economiilor implicate. Date despre relațiile comerciale România-SUA și posibilele efecte în țara noastră

Analiză „la cald”. Ce impact vor avea taxele vamale americane pentru România?

ANALIZĂ Val de restaurante, cofetării și cafenele noi în România. Apar și food-hall-urile/ Piața devine mai competitivă, iar specialiștii se așteaptă să apară noi concepte, inclusiv francize internaționale

ANALIZĂ Memento: Cum a arătat criza economică izbucnită în 2009 în România, venită tot din SUA / Au fost necesare măsuri dure de austeritate pentru redresare / Ca și acum, economia avea dezechilibre majore / Analiștii avertizează că politicile lui Trump împing Statele Unite în recesiune

ANALIZĂ Juniori pe piața muncii în IT-ul lovit de turbulențe. Experiențe de candidați: „Aproape orice postare pe LinkedIn are peste 100 de aplicanți”/ „În cazul în care nu ai absolvit o facultate, angajatorii nici nu te mai bagă în seamă”

ANALIZĂ Piața hotelieră, în vizorul dezvoltatorilor: Unități de jumătate de miliard de euro ar urma să fie inaugurate în următorii trei ani/ Care sunt marile branduri așteptate

ANALIZĂ Oul românesc: Producția anuală, peste 145.000 t / Locul 8 în Uniunea Europeană, la numărul de găini ouătoare, deși procentual România se situează sub 3% / Care sunt piețele principale

Grafic 2: Evoluția tranzacțiilor în Ilfov*

Evoluția prețurilor de vânzare și a chiriilor

Prețurile de vânzare ale proprietăților din București au crescut cu aproape 9,3% în primul semestru din 2025, cea mai mare parte a acestei creșteri fiind înregistrată în trimestrul al doilea, respectiv 10,2% față de T2 2024, ajungând la nivelul de 2.108 Euro pe m² util.

Creșteri de preț au fost înregistrate în majoritatea cartierelor din București, excepție făcând zona de Vest (Drumul Taberei, Militari, Giulești, Crângași, Ghencea), Sud-Vest (Rahova, Giurgiului), precum și unele cartiere de top (Herăstrău, Kiseleff, Aviatorilor, Dorobanți, Floreasca), unde prețurile erau deja ridicate.

În ceea ce privește evoluția chiriilor pentru locuințe noi, media pe București a rămas constantă comparativ cu începutul anului, la nivelul de 11,7 Euro pe m² util, pe lună. Totuși, evoluția chiriilor pe fiecare cartier în parte este diferită. Cartierele care au înregistrat creșteri ușoare ale chiriilor au fost Pipera, Militari și zona ultracentrală (Victoriei, Romană, Universitate, Unirii).

Evoluția ofertei de locuințe

În timp ce Bucureștiul a înregistrat o ușoară creștere a ofertei, în Ilfov aceasta a scăzut, accentuând presiunea pe prețuri și accelerând decizia de cumpărare în rândul clienților.

Numărul de unități livrate în T2 2025 în București este cu 58% mai mic decât cel înregistrat în același trimestru al anului trecut (1.385 de unități în T2 2025 de la 3.300 de unități în T2 2024), în timp ce Ilfov a înregistrat o scădere și mai abruptă, de 74% (360 de unități în T2 2025 față de 1.380 de unități în T2 2024, în această analiză considerând numai proiectele cu cel puțin 100 de unități).

Per total, în primul semestru din 2025 oferta rezidențială din București a înregistrat o creștere de 9,4%, comparativ cu aceeași perioadă a anului 2024, ajungând la aproximativ 4.300 de unități. În schimb, livrările din Ilfov au fost situate la un nivel foarte scăzut, puțin sub 1.000 de unități livrate în S1 2025, cu 59,5% mai puțin decât în S1 2024.

În proiectele aflate în derulare, urmează să fie livrate până la sfârșitul anului alte 8,300 unități în București și aproximativ 2.500 în Ilfov, cu 15% mai mult decât oferta livrată în S2 2024, dar în scenariul în care nu vor exista întârzieri sau amânări.

Concluzii

Primele semne de temperare a pieței se fac simțite în această primă jumătate a anului, în special dacă ne uităm la evoluția tranzacțiilor. Creșterea semnificativă a prețurilor din S1 poate fi derutantă din această perspectivă, însă ea este justificată de un cumul de factori:

• Inflația și creșterea constantă a costurilor de construcție;
• Anticiparea măsurilor fiscale – unii dezvoltatori au luat măsuri de ajustare a prețurilor înainte de a intra în vigoare creșterea de TVA din august;
• Oferta limitată și cererea relativ constantă;
• Stabilitatea ratei dobânzii în ultimul an, dar cu perspectivă de creștere, i-a motivat pe cumpărători să urgenteze accesarea unui credit ipotecar;
• Factorul psihologic – teama cumpărătorilor că prețurile vor crește pe viitor a alimentat dorința de a cumpăra mai repede, fapt ce a creat oportunități favorabile pentru dezvoltatori.
• În plus, analiza iO Partners a luat în calcul prețurile de listă și nu ține cont de promoții și reduceri, iar acolo există spațiu de manevră, astfel încât prețul real de tranzacționare poate fi cu până la 10% mai mic în unele cazuri, în special la pre-contracte pentru apartamente aflate în faza de construcție.

O evoluție mai clară se va contura până la sfârșitul anului, odată ce vor fi absorbite noile măsuri fiscale și în special creșterea TVA la locuințe.

„Provocările cu care se confruntă piața rezidențială vor crea oportunități pentru dezvoltatorii profesioniști, atât în segmentul de vânzare, cât și în cel de închiriere, și ar putea elimina de pe piață dezvoltatorii oportuniști. Piața rezidențială intră într-o nouă etapă de dezvoltare, în care actorii profesioniști își vor consolida și mai mult poziția”, conchide Andreea Hamza, Head of Residential Advisory, iO Partners România.