Vedere aeriana a Bucurestiului. Inquam Photos / David Muntean
Războiul din Ucraina și efectele lui, atât la nivel de moral, cât și impactul în prețuri și în lanțurile de aprovizionare, dar și creșterea inflației începută înainte de război vor determina modificări radicale pe piața rezidențială. Întâi de toate, acum, potrivit analiștilor, piața e aproape blocată, dar nu din motive financiare, ci din cauza impactului emoțional al războiului de la granița de nord și de est-sud-est a României achizițiile de locuințe s-au amânat în cel mai bun caz.
„Piața rezidențială e una de moral. Întotdeauna va fi influențată de starea de spirit a potențialilor cumpărători, iar acum nu la achiziții de locuințe se gândesc oamenii. Chiar dacă au bani, preferă să nu cumpere. Piața e aproape blocată acum, s-au strâns și războiul și pandemia, dar și scumpirea materialelor de construcții”, spune Andreea Comșa, managing director al Premier Estate Management.
„Iar situația actuală, dar și tendința generală a lucrurilor tind să schimbe radical piața locuințelor. Scumpirile repetate și galopante ale prețurilor vor determina, pe termen mediu și lung, apariția unui fenomen, care nu prea e acum pe placul majorității românilor și anume traiul în chirie, pe model occidental. „Nu neapărat din cauza războiului și a schimbărilor de moral, ci din cauza faptului că oamenii nu-și vor mai permite locuințe noi”, crede Andreea Comșa.
Creditele se scumpesc, prețurile se majorează, în special, din cauza materialelor de construcții, care fac probleme pentru construcțiile civile, ca și pentru realizarea de locuințe, iar în România ar putea apărea marii proprietari de locuințe cu portofolii de mii de locuințe pe care le vor închiria.
De altfel, pe piață se conturează deja apariția unui viitor proprietar major de locuințe de închiriat. Doron Klein, șeful AFI Europe, visa de ceva timp la construcția de apartamente pentru închiriat. Acum, acesta își va dezvolta proiectul, iar AFI Europe România a cumpărat, la sfârșitul anului trecut, de la Impetum Investments, divizia de investiţii a Impetum Group, două terenuri cu o suprafaţă totală de 10.200 de metri pătraţi, într-o tranzacţie de 12 milioane de euro.
Cele două terenuri sunt localizate pe Bulevardul Dimitrie Pompeiu şi Şoseaua Pipera, în partea de nord a Bucureştiului, şi vor fi alocate dezvoltării primului proiect rezidenţial al companiei destinat închirierii (Built to Rent).
Conform lui Doron Klein, acest tip de concept rezidenţial destinat închirierii va atrage tineri, persoanele dinamice şi familiile care caută mai multă mobilitate şi flexibilitate în procesul de selecţie a unui apartament, alegând cu grijă proprietarul care poate să ofere, în acelaşi loc, acces la o serie de servicii şi facilităţi atractive chiriaşilor săi.
Compania are deja în portofoliu proiectul AFI City Bucurestii Noi, primul proiect rezidenţial al dezvoltatorului israelian în România.
„Cred că pe viitor va apărea o schimbare pe piață și oamenii, deși românilor le place proprietatea, vor căuta de închiriat, mi ales că încep să apară dezvoltatori tot mai mari preocupați de acest aspect, iar asta se va întâmpla, în primul rând din cauza scumpirilor repetate ale apartamentelor”, crede Andreea Comșa.
De altfel, pe piață a apărut și problema finanțărilor. Dezvoltatorii mari vor finaliza proiectele începute, dar pe cele aflate în stadiul de proiect le vor bloca și vor aștepta să vadă ce se întâmplă, crede Comșa, mai ales că băncile finanțează doar proiecte aflate în lucru, care au deja angajamente de finanțare semnate. Să lansezi un proiect nou acum e riscant.
Iar toate acestea se vor întâmpla deși piața românească e printre cele mai ieftine din Europa, în ciuda scumpirilor din ultima perioadă. Creșterea prețurilor materialelor de construcții va sfârși prin a ne transforma într-o piață în care va fi foarte greu să cumperi o locuință, din cauza prețului și a veniturilor încă mici.
De altfel, și Gheorghe Iaciu, care controlează cu 58% dintre acțiuni dezvoltatorul Impact, vorbește despre o anumită nehotărâre în piață, cauzată de războiul de la granița României.
Mai mult, sarabanda inflaționistă pare că va continua și e cert că prețurile nu vor mai reveni niciodată la valorile dinainte de pandemie, mai ales că există analiști care vorbesc despre o inflație de 20% și nu de doar 8-10%, cifre vehiculate de BNR și destul de puțin credibile, având în vedere ritmul și valoarea scumpirilor.
Dincolo de asta, potrivit Andreei Comșa, constructorii din România, care se aprovizionau cu fier beton, de exemplu, din Ucraina, acum aflată sub atac rusesc, vor trebui să se replieze și să aducă, probabil, acest material din Turcia, probabil la prețuri mai mari.
„Oamenii se tem și se întreabă ce se va întâmpla dacă, prin absurd, ajunge războiul și la noi? Unii preferă să cumpere în străinătate, în Grecia de exemplu. Și e normal, mai ales că acolo se pot găsi locuințe mai ieftine sau cam la același preț ca în România, iar clima e mai prietenoasă. Mai mult, chiar dacă ai bani, preferi să-i păstrezi, nu să cumperi neapărat”, conchide Andreea Comșa.
Ar mai fi o problemă pe piață. Dezvoltatorii mici, fără brand ar putea dispărea și nu e exclus să apară câteva insolvențe, iar cumpărătorii lor să piardă banii, spun experți imobiliari contactați de Economedia. E posibil ca doar dezvoltatorii mari să reziste pe piață, mai ales că au resurse. Iar situația e cu atât mai gravă cu cât băncile nu mai finanțează de-a valma cu sume foarte mari. S-au învățat minte de la criza anterioară.
Acum se dau sume mici pentru dezvoltarea în faze, startul vânzării si abia apoi, în funcție de rezultate, se finanțează următoarea etapă a dezvoltării. Sunt foarte rare cazurile în care băncile finanțează dezvoltarea a mai mult de 100 de apartamente o dată.
În fine, surse din piață, au transmis Economedia, că unii dezvoltatori, în lipsă de finanțare, dezvoltă direct cu banii clienților, care în caz de default se pierd. Normal ar fi ca banii de avans sau diversele plăți ale clienților să fie păstrate într-un cont escrow și să ajungă la dispoziția vânzătorilor doar când proiectul e finalizat, iar cumpărătorul apartamentului se poate muta în el.