Creșterea vânzărilor de locuințe din 2024 compensează doar parțial scăderea din prima jumătate a anului trecut, iar majorările de preț din România depășesc media europeană, arată o analiză a ValorEasy consultată de Economedia. În ceea ce privește accesibilitatea locuințelor, ultimele date centralizate de la evaluatori locali arată că, în medie, un apartament construit în perioada 1980-1990 cu două camere, într-o zonă semicentrală din București are acum un preț de vânzare de 90.000 euro, de peste 6 ori mai mult decât salariul mediu anual de 14.500 euro. Datele sunt cu atât mai relevante cu cât vorbim de cifre de la evaluatori și statistici oficiale, nu de prețuri de ofertă listate în anunțuri.
În România au fost vândute în primul semestru al acestui an 77.200 unități individuale, potrivit raportului semestrial realizat de platforma de cercetare a pieței imobiliare și de evaluare a proprietăților rezidențiale, Spre comparație, în perioada similară a anului trecut, au fost vândute 66.500 unități individuale, conform datelor publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Volumul unităților vândute este cu aproape 11.000 mai mare față de perioada similară din 2023. În toate lunile, cu excepția lunii mai (când a fost Paștele) s- au înregistrat mai multe tranzacții decât anul anterior. Această creștere de 16% compensează doar parțial scăderea de 22% a volumului de imobile
vândute în prima jumătate a anului trecut, comparativ cu 2022.
Raportul subliniază că, istoric, orice trend ascendent al vânzărilor la nivel național este influențat în primul rând de creșterile înregistrate pe principalele piețe regionale. La fel stă situația și acum. Capitala și 6 județe (în ordinea vânzărilor: Timiș, Iași, Cluj, Brașov, Ilfov, Constanța) au totalizat în primul semestru aproape 50.000 de unități individuale vândute, reprezentând 65% din totalul vânzărilor. Împreună, acești poli de dezvoltare au avut o ascensiune de 21%, în timp ce
restul județelor au înregistrat creșteri de doar 8%.
În București se tranzacționează cele mai multe unități și se construiesc cele mai multe apartamente și case din România. Aici s-au vândut în primul semestru aproape 24.000 de unități individuale, reprezentând 31% din totalul vânzărilor. Totodată, în primele 3 luni s-au vândut 12.000 de unități și s-au
construit doar 3.200 de locuințe. Conform estimărilor ValorEasy, cel puțin 80% din unitățile individuale
sunt apartamente.
Majorările de preț din România depășesc media europeană
Creșterea cererii a influențat majorarea prețului de vânzare, spun evaluatorii. Cumpărătorii au
fost nevoiți să plătească mai mult pentru achiziția unei locuințe din cauza pieței restrânse, dar au beneficiat de accesul mai bun la finanțare.
În primul trimestru, datele publicate de Eurostat privind România indică o creștere anuală a prețurilor de vânzare ale locuințelor de 5,5%, depășind media europeană de 1,3%.
“Aceste variații mari de preț sunt problematice, chiar și pentru o piață dinamică, așa cum e cea românească. E posibil ca fenomenul acesta să fie cauzat de anumite discrepanțe între prețurile declarate de vânzători și cele primite în realitate”, arată raportul.
Dorel Niță, director executiv ValorEasy, evaluator autorizat, subliniază că în orice analiză a
evoluției indicilor de preț e necesar să extragem esențialul din variația
prețurilor de vânzare.
“În România această variație depășește ceea ce se întâmplă în majoritatea țărilor europene. Cu cât datele sunt mai eterogene, cu atât indicii tind să-și piardă semnificația. Un dezavantaj al indicatorilor publicați de diverse surse în România este că nu le putem evalua credibilitatea. În ultima perioadă, pe piața rezidențială, variația prețurilor de vânzare este tot mai accentuată, iar prețul unui anunț reflectă mai mult dorința vânzătorului privind suma dorită, decât prețul primit în realitate. De aceea vedem diferențe mari de preț și evoluții surprinzătoare ale unor indici publicați online. Soluția poate fi utilizarea surselor credibile, a tranzacțiilor publice și a valorilor de piață în determinarea indicatorilor variației prețurilor”, spune Dorel Niță.
Cererea pentru locuințe noi determină creșteri de preț mai mari în comparație cu locuințele existente
În ultimii 4 ani au fost finalizate, în medie, aproximativ 70.000 de locuinte anual, conform datelor Institutului Național de Statistică, ceea ce reprezintă un record în ultimele 3 decenii. Aceste cifre depășesc chiar perioada de boom 2008-2009 când s-au construit în medie 65.000 de
locuințe anual) oferta de locuințe noi nu răspunde suficient cererii din piață.
În România, prețul de vânzare la locuințele noi s-a majorat în ultimul an cu 11,9%, aproape dublu față de media europeană de 6,4%, conform datelor Eurostat din trimestrul I 2024. În ultimii 2 ani, prețul la locuințele noi din România a înregistrat un ritm de creștere anual de 10,3%, de șase ori mai mare decât al locuințelor existente.
De câte salarii ai nevoie pentru a cumpăra o locuință?
Conform ultimelor date centralizate de ValorEasy de la evaluatori locali, în medie,un apartament construit în perioada 1980-1990 cu 2 camere, într-o zonă semicentrală din București are acum un preț de vânzare de 90.000 euro, de peste 6 ori mai mult decât salariul mediu anual de 14.500euro. Pe de altă parte,un apartament nou construit are un preț mediu de 110.000 euro, la care se adaugă TVA, de aproape 8 ori mai mare decât salariul mediu anual.
Diferențele sunt mai mari în cazului unui apartament similar din Cluj-Napoca. Aici, prețul de vânzare poate fi de 10 ori mai mare decât salariul mediu anual pentru un apartament nou construit. Dintre cele trei orașe mari,Timișoara are cel mai mic preț de vânzare raportat la salariul mediu.
“Având în vedere oferta redusă și cererea mare existentă în piață, accesibilitatea la cumpărare este afectată. Acest lucru poate fi observat îndeosebi la locuințele noi, unde este cea mai mare cerere, precum și pe segmentul de cumpărători aflați la prima achizitie-majoritatea persoane tinere cu venituri mai mici. Dincolo de cifre, efortul financiar pentru achiziție este chiar mai mare, pentru că locuințele vechi necesită lucrări de renovare iar la cele noi se adaugă TVA. În afară de aceste costuri, există cheltuieli cu mobilarea și utilarea, precum și locul de parcare. Aceste costuri suplimentare nu sunt cuprinse în nicio statistică și reprezintă un efort financiar important pentru cumpărători”, subliniază Niță.
O analiză a portalului Imobiliare.ro arată că puterea de cumpărare a românilor pe piața imobiliară a crescut față de perioada pre-pandemică, raportând venitului mediu la prețul mediu al apartamentelor. Astăzi, dacă în 2019 un român avea nevoie în medie de venitul cumulat pe o perioadă de aproape 8 ani ca să cumpere un apartament, în vara anului 2024 este nevoie de mai puțin de 7 ani. “Locuințele sunt mai accesibile azi pentru români, chiar dacă prețurile cresc”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.
Locul 4 în topul accesibilității în Europa
În 2023 locuințele din România au devenit mai accesibile decât cu un an în urmă, conform studiului Deloitte Property Index 2024, realizat pe baza datelor din principalele orașe din 24 de țări. Dacă în 2022 un român avea nevoie, în medie, de 6,3 salarii medii anuale brute la nivel național pentru a cumpăra o locuință nouă de 70 mp, anul trecut media a scăzut la 5,9 salarii. Calculul se referă la salariul mediu brut la nivel național din anul 2023 (adică înainte de aplicarea taxelor și impozitelor), pe o perioadă de 12 luni (anual).
Cifrele plasează țara noastră pe locul al patrulea în topul accesibilității, după Danemarca (4,7 salarii anuale brute), Norvegia (4,8) și Italia (5,3). Țara europeană cu gradul cel mai mic de accesibilitate dintre cele analizate este Cehia, unde sunt necesare 13,3 salarii anuale brute pentru a cumpăra o locuință nouă, urmată de Slovacia (12,7 salarii anuale brute).