Ce elemente vor marca piața imobiliară în 2022? Intră piața rezidențială în bulă? Revin angajații la birou? Cât de mult se vor umple mall-urile?

Podul Basarab BUCURESTI - VEDERE AERIANA

Schimbările decisive din mai multe piețe, inclusiv criza din sănătate pot afecta destul de grav piața din România, care însă are, potrivit Colliers, suficiente resurse pentru o creștere a activității în 2022. Însă reevaluarea riscului și alte evoluții post-pandemice vor influența în mare măsură apetitul și valoarea investițiilor imobiliare în acest an și pe termen mai lung.

Din fericire, o oportunitate majoră de care România ar trebui să profite din plin este legată de fondurile UE: pachetul de ajutor pentru coronavirus, plus alocarea normală pentru perioada 2021-2027 pentru România, ating aproximativ 80 miliarde de euro, adică o treime din PIB-ul țării. În consecință, 2022 ar putea fi un an record pentru investițiile imobiliare din perspectiva activității pieței, segmentul industrial fiind potențial pregătit să stabilească noi repere.

Piața poate fi, însă, afectată de creșterea rapidă a ratelor dobânzilor pentru dolarul american și posibilitatea unei evoluții similare pentru euro începând cu 2023, iar activele sigure (generatoare de numerar) și/sau cele rezistente la inflație vor fi favorizate în detrimentul celor care promit castiguri mari în viitor, dar care nu au dovedit ceva până acum.

Mai mult, țările emergente, cum este și România, și slăbiciunile lor structurale vor fi și ele în centrul atenției, ceea ce evidențiază un risc crescut de recesiune (deși acesta nu este nici pe departe scenariul de bază).

Un alt factor de risc e aplecarea investitorilor, dar și a legiuitorilor asupra ESG în sectorul imobiliar. Protejarea birourilor împotriva epidemiilor, cu scopul de a asigura continuitatea afacerilor în cazul unor astfel de situații în viitor, va fi un aspect pe care majoritatea proprietarilor și chiriașilor îl vor lua în considerare permanent de acum înainte (ca o cheltuială suplimentară). În paralel, deținerea sau închirierea unei clădiri eficiente din punct de vedere energetic nu mai pare deloc un moft în contextul actualei crize energetice.

În condițiile în care rata de neocupare a spațiilor de birouri va atinge probabil un vârf de peste 20% pentru București în 2022, va fi nevoie de cel puțin câțiva ani pentru ca piața să revină la o poziție mai neutră față de o piață a chiriașilor în prezent, însă redresarea va fi neuniformă. E clar că munca va rămâne hibridă, dar au apărut tentative ale marilor companii de a-și reaudce parțial angajații în sedii, în care s-au făcut investiții pentru a le mula pe actualele pretenții ale acestora.

De altfel, Laurențiu Lazăr, managing partner al Colliers, spune că și compania pe care o conduce și-a modificat birourile, cu sprijinul angajaților, cărora le-a fost cerută părerea asupra modificărilor.

Tendințele de pe piața imobiliară

În ceea ce privește piața logistică și industrială, consultanții Colliers anticipează un nou an excelent, mai ales pentru că spațiile moderne lipsesc, iar consumul deși e la nivelul Poloniei sau Ungariei, suprafețele sunt de două trei ori mai mici.

Mai mult, piața primește un nou impuls mulțumită unor aspecte precum recentele tensiuni geopolitice și problemele din 2021 legate de lanțurile de aprovizionare. Acestea evidențiază importanța de a avea cel puțin o parte din capacitățile de producție/stocare mai aproape de casă, iar Europa Centrală și de Est este o opțiune excelentă de relocare a acestor operațiuni pentru țările din Europa de Vest. Stocul modern de depozite din România rămâne subdimensionat, având în vedere că nivelul consumului de aici este deja comparabil cu cel al multor țări din Europa de Est (sau chiar de Vest).

Dezvoltările de infrastructură din zona Bucureștiului (noua șosea de centură) și autostrăzile planificate vor deveni cu atât mai relevante cu cât vor deschide/stimula noi subpiețe.

Mai mult, spații logistice sau industriale se caută dar sunt foarte puține la vânzare.

Retailerii clasici învață să trăiască alături de comerțul electronic. Deși consultanții Colliers se așteaptă ca o parte semnificativă a pieței de retail să fie supusă unor presiuni sporite, marile centre comerciale dominante din marile orașe ar trebui să își recâștige în cele din urmă statutul de ”mall magnet”, atrăgând clienții cu mixul lor diversificat de chiriași (având în vedere că românii sunt mult mai predispuși să vrea să vadă un produs înainte de a-l cumpăra decât majoritatea europenilor).

Se așteaptă livrarea a 170.000 mp de spații de retail, marea majoritate în orașe medii și mici, unde se dezvoltă parcuri de retail, singura investiție cunoscută din București fiind extinderea cu 16.000 mp a mall-ului Colosseum. De altfel, anul trecut a apărut tranzacția cu magazinele Cora, cumpărate de austriecii de la Supernova, care a atras din nou atenția asupra retailului.

Totodată, parcurile de retail din orașele mici și mijlocii, unde oamenii nu au tendința să cumpăre atât de mult de pe internet, sunt văzute ca o alternativă sigură și au avut vânzări în creștere chiar și în timpul anilor de pandemie.

Piața investițiilor a fost și ea marcată de pandemie, dar nu catastrofal, iar pe baza tranzacțiilor derulate, consultanții Colliers spun că randamentele de pe piața birourilor și cea logistică au scăzut cu 0,5 puncte procentuale anul trecut, cifrându-se acum la 6,5%, repspectiv 7,5%.

Pornind strict de la tranzacțiile mari (majoritatea cu clădiri de birouri) pe care le cunoaștem, 2022 are potențialul de a fi cel mai bun an de după 2008 pentru investițiile imobiliare, poate cel mai bun din istorie pentru România în ceea ce privește volumul total, previzionează consultanții Colliers.

Pe piața birourilor, reîntoarcerea ( nu completă) la birou va apărea mai devreme sau mai târziu, mai ales că Silviu Pop, șeful departamentului de cercetare al Colliers, spune că sunt câteva companii mari, precum Google sau Citi, care încearcă acum acest lucru. Mai mult, proprietarii de birouri noi vor simți și au simțit mai puțin actuala criză sanitară, deși cererea a scăzut la nivelul din 2015.

Există mari șanse să se depășească pragul de un miliard de euro, mai ales că acum sunt în negociere tranzacții mari, de peste 100 de milioane de euro, care înscumează mai mult de jumătate de miliard de dolari, iar investițiile în active trofeu/cele mai bune pe care le poate oferi piața vor deveni mult mai vizibile, deoarece o parte din investitori vor pune accent mai mult pe siguranță, ceea ce va duce la un decalaj mai mare între activele prime și cele non-prime.

În al doilea rând, este evidentă înclinația de a deține anumite active în detrimentul altora, cu predilecție pentru sectorul industrial și cel rezidențial la nivel global, deși, în special în România, se observă și pași în direcția formării unei pieței, în adevăratul sens al cuvântului, a locuințelor de închiriat.

Anul 2022 pare să fie un moment de cumpănă pentru sectorul rezidențial. Deși datele demografice nu sunt deseori suficient de clare pentru a emite opinii, există totuși câteva certitudini, cum ar fi schimbarea obiceiurilor de muncă post-Covid, actualul context inflaționist care sporește atractivitatea investițiilor rezidențiale, posibilitatea ca dinamica prețurilor rezidențiale să o depășească în sfârșit pe cea a salariilor pentru prima dată în ultimii ani, plus scumpirea materialelor de construcții.

În general, factorii prezenți par să indice că prețurile ar putea să accelereze puțin, existând riscul să ne îndreptăm către o supraîncălzire a pieței și la apariția unei bule. Pe baza prețurilor medii, consultanții Colliers consideră că piața se află în teritoriul prețurilor de piață corecte, dar acest lucru se poate schimba destul de repede, iar creșterea prețurilor va depăși creșterea salariilor.

După un nivel maxim în ceea ce privește volumul pieței din 2007 încoace, consultanții Colliers notează că ar putea exista unele argumente în favoarea unei încetiniri a pieței terenurilor, dar fluxul bun de tranzacții de la începutul anului sugerează că și dacă ar avea loc o scădere, aceasta nu ar fi semnificativă.

Mai mult, volumul total ar putea foarte bine să se dovedească similar în 2022, notează consultanții Colliers, care se așteaptă ca interesul pentru terenuri bune în anumite orașe (în special în cele în care există probleme administrative care duc la un proces de urbanism mai lent) să ducă la creșterea prețurilor, în timp ce dezvoltatorii rezidențiali și de retail vor rămâne foarte activi. Presupunând că redresarea pieței de birouri începe să prindă contur, consultanții Colliers se așteaptă ca și dezvoltatori din această zonă să revină în prim plan într-un număr mult mai mare decât în 2021.

Vedere aeriana a Bucurestiului. Inquam Photos / David Muntean

Comentarii

  1. Voi construiti !
    Ca goale raman…
    Daca nu inventeaza satanele alta gaselnita si nu ridica vălul de prostie, in maxim 2 ani in ritmul asta marii constructori si antreprenori straini dispar. Raman doar mafiotii autohtoni, clanurile interlope. Punem pariu ???

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.