Sursa foto: cwechinox.com
Industria hotelieră din România este fragmentată, cu un număr mic de jucători instituționali și puțini investitorii cu portofolii majore, afirmă Cristi Moga, Head of Capital Markets la Cushman & Wakefield Echinox.
„Piața, din perspectiva noastră, nu este destul de instituțională pentru moment. Este foarte dispersată, există foarte puțini jucători cu adevărat mari. Am menționat aici trei dintre ei, Continental Hotels, Apex Alliance și Ana Hotels. Cu toate acestea, cota lor de piață în numărul total de camere de hotel este destul de scăzută, 1%, 1,5%. Și, de asemenea, grupurile Continental și Ana nu și-au vândut niciodată activele, ceea ce face ca numărul de produse pe piață să fie redus”, a declarat acesta în cadrul conferinței „Transformarea industriei hoteliere: Creșterea competivității în noul context strategic din turism”, organizată de Federația Industriei Hoteliere din România.
Ramura hotelieră face parte din departamentul de piețe de capital condus de Cristi Moga în cadrul Cushman.
După spusele lui, în acest departament, principalul obiectiv este vânzarea de birouri, spatii comerciale industriale și de logistică, dar și hoteluri sau alte active care generează venituri. În general, volumul anual al investițiilor se ridică la aproximativ 1 miliard de euro.
În anul 2023, piața a înregistrat o scădere de peste 50%, dar s-a reabilitat în 2024, cu o creștere de 50%, ajungând la un volum de investiții de aproximativ 750 de milioane de euro, afirmă el.
Cu toate acestea, sectorul hotelier în România reprezenta în medie doar 5% din acest volum, ceea ce înseamnă că, dintr-un volum anual de 1 miliard de euro, aproximativ 50 de milioane de euro provin din tranzacțiile cu hoteluri din România, după spusele lui.
Cristi Moga a analizat situația piețelor din Europa Centrală și de Est, cu care se compară de obicei, incluzând Republica Cehă, Polonia, Slovacia, Ungaria și Bulgaria.
Acesta a susținut că volumul investițiilor pe aceste piețe este, de obicei, de aproximativ 10 miliarde de euro, însă a observat și aici o scădere a volumului în 2023, urmată de o redresare în 2024. Cu toate acestea, în toate aceste piețe, ponderea investițiilor pentru sectorul hotelier rămâne aceeași, reprezentând aproximativ 5-6% din cota de piață, a subliniat acesta în cadrul conferinței.
Cristi Moga consideră că unele dintre diferențele între aceste piețe, cel puțin în ultimii 6 ani, se datorează prețurilor medii plătite pentru camera de hotel.
„Am văzut că în special în Cehia și Ungaria, prețul per camera a fost mai mare, de aproximativ 370.000 de euro in Cehia, respectiv de 236.000 de euro in Ungaria, ca medie a ultimilor 6 ani. Comparativ, media in intreaga regiune a Europei Centrale si de Est (CEE) a fost de 210.000 de euro, in timp ce în România prețul per camera a fost de aproximativ doar 90.000 de euro. Desigur, acest lucru nu ne oferă o imagine exactă a acestor piețe, dar ne arata ca exista o diferența considerabila intre Republica Cehă și Ungaria, cu precadere in capitale – Praga și Budapesta -, și București”, a explicat acesta.
Cehia și Ungaria sunt două piețe unde, în general, se observă randamente mai mici decât în România, spune el. Acest lucru se explică și prin faptul că, în ultimii cinci ani, în România nu au existat tranzacții hoteliere majore, a susținut acesta în cadrul conferinței.
Notă: Prețul pe cheie (sau prețul pe cameră) este o măsură utilizată pentru a compara costul de dezvoltare sau de achiziție al unui hotel cu numărul de camere, sau chei, din hotel. Pentru a determina prețul pe cheie, se utilizează formula: Prețul pe cheie = costul total de construcție sau de achiziție ÷ numărul total de camere (chei).
Cehia și Ungaria sunt două piețe unde, în general, se observă randamente mai mici decât în România, spune el. Acest lucru se explică și prin faptul că, în ultimii cinci ani, în România nu au existat tranzacții hoteliere majore, a susținut acesta în cadrul conferinței.
„Observăm că în alte segmente – cum ar fi birourile sau retailul – avem dezvoltatori specializați care construiesc diferite produse, le țin în portofoliu timp de unul sau doi ani, apoi le vând și încep un nou proiect, își scot profiturile și trec la următoarea dezvoltare. Acest lucru nu se întâmplă în industria hotelieră. Acest lucru impactează lichiditatea”, a explicat el.
Cristi Moga este de părere că România ar trebui apreciată mai mult ca destinație. El a spus că România are orașe mari, litoral, Delta Dunării, munți, dar că totuși, în prezent, sunt prea puțini operatori care să acopere toate aceste zone importante pentru turism.
Un alt aspect pe care îl menționează este legat de faptul că, în celelalte segmente ale pieței imobiliare, veniturile sunt mai previzibile datorită termenelor de închiriere. În sectorul hotelier, mai ales în România, cel puțin până acum câțiva ani, majoritatea hotelurilor erau operate prin contracte de management. Totuși, acum sunt mai mulți operatori care încep să ofere contracte de închiriere pe termen lung de 10, 15 sau chiar 20 de ani, ceea ce va contribui la cresterea lichiditații.
„Sunt investitori și operatori care vizează România ca piață de investiții și din păcate nu avem prea multe produse să le oferim. Începem acum să avem mai multe produse care au nevoie de conversie și renovare, mai ales în București, unde sunt numeroase clădiri cu o poziție privilegiată care pot fi renovate pentru a găzdui hoteluri noi. Cu toate acestea, în ceea ce privește produsele funcționale, “turn-key”, sunt foarte puține active disponibile spre vânzare”, a mai spus acesta.
