Sursă foto: Unsplash
Dubaiul cu orizontul său înțesat de turnuri a devenit recent un loc atractiv pentru investițiile imobiliare și pentru românii care au fonduri disponibile: tot mai mulți s-au arătat interesați să investească într-o astfel de locație, chiar la peste 3.000 de km distanță de România. Dar care este motivul pentru care românii aleg să se îndrepte tocmai spre Dubai pentru a-și învesti economiile, ce randament poate genera o astfel de investiție și, mai ales, care sunt riscurile unei investiții imobiliare în Dubai? La aceste întrebări au răspuns antreprenorul Ștefan Mandachi, care a fondat lanțul de restaurante Spartan și care deține o agenție imobiliară în Dubai, Daniel Crainic, director de marketing al platformei Imobiliare.ro, care a anunțat recent că dezvoltă o secțiune dedicată de proprietăți internaționale pentru investitorii români, Ionuț Nicolescu, președintele companiei de consultanță SVN România, precum și reprezentanții filialei Sotheby’s din Dubai, agenţie specializată în intermedierea proprietăţilor de lux.
„În general, real estate-ul este un domeniu investițional cu risc mic și randamente scăzute, vorbim de un domeniu investițional pe termen mediu și lung. Există totuși un specific aparte când vorbim despre Dubai, unde apare și un fenomen de speculă, care crește câștigul potențial, dar și riscul. Vorbim de multe ori în acest caz de achiziții „de pe plan” în vederea creșterii cu 20 până la 30% a valorii investiției la finalizare. Desigur, riscul cel mai mare este ca acel proiect sa nu se finalizeze din lipsă de cerere sau alte motive, dar acest risc există la orice achiziție la stadiu incipient. E foarte important să ne documentăm atunci când cumpărăm, să citim foarte bine contractele, eventual să cerem opinia unor experți dacă nu avem cunostințele necesare și să ne documentam întemeiat cu privire la dezvoltator, istoricul acestuia, portofoliul lui etc. O investiție care promite câștiguri substanțiale în termen foarte scurt este, de regulă, riscantă”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing al platformei Imobiliare.ro.
Imobiliare.ro a anunțat recent că dezvoltă o secțiune dedicată de proprietăți internaționale pentru investitorii români, iar lansarea se face cu o serie de proprietăți din Dubai. Noua funcționalitate a fost implementată ca urmare a creșterii interesului utilizatorilor care doresc să achiziționeze o proprietate internațională în scop investițional sau chiar pentru relocare, spun inițiatorii parteneriatului. Iar Dubaiul e de interes. Aceștia spun că o astfel de investiție are o serie de avantaje: rentabilitatea investiției de până la 15% pe an, o opțiune de acoperire împotriva inflației. Piața atrage investitorii străini și cu taxe zero pe proprietăți, chirii și pe venituri. Economia din Dubai este una dintre cele mai puternice din lume, spun reprezentanții platformei, iar destinația e destul de accesibilă din perspectiva prețurilor pe metru pătrat.
Ionuț Nicolescu, președintele SVN România, este de părere că principalele riscuri sunt reprezentate de calitatea serviciilor de brokeraj și property management. Acestea două pot asigura în sine alegerea unei proprietăți imobiliare cu un potențial bun de investiție și administrarea și închirierea, adică obținerea de venituri, ulterioară a proprietății, susține reprezentantul firmei care intermediază vânzări imobiliare.
„Riscul principal este acela de a achiziționa ceva neadecvat, și din păcate datorită apariției pe piață a tot felul de agenți de vânzări care promovează doar anumiți dezvoltatori, acest risc este real. Trebuie să înțelegeți că nu tot ceea ce zboară se mânâncă, sunt multe proiecte care nu au sens și nu pot să producă ceea ce se promite. Verificați informațile din mai multe surse, apelați la rațiune, mergeți și verificați la fața locului”, sfătuiește Ștefan Mandachi, antreprenorul care a fondat lanțul de restaurante Spartan și care deține o agenție imobiliară în Dubai.
O problemă care ar putea apărea este întârzierea în livrarea imobilului, problemă cu care unii investitori s-au confruntat atunci când au ales să investească în Dubai. Filiala Sotheby’s din Dubai, agenţie specializată în intermedierea proprietăţilor de lux, ne spune că acest lucru s-a mai întâmplat în trecut, însă șansele ca această situație să se întâmple sunt foarte mici, iar acest lucru poate fi evitat prin analizarea produselor de pe piața secundară și a produselor gata de mutare.
„În ultimii ani au existat astfel de probleme nu doar în Dubai, dar și în Romania și în majoritatea piețelor. Întârzierile sunt cauzate de lanțurile de aprovizionare afectate de perioada pe care o traversăm – scumpirea materialelor de producție, timpi mai mari de negociere și/sau procurarea cu întârziere a unor materiale, criza forței de muncă etc și trebuie avut în vedere acest aspect. De altfel, contractele pot prevedea despăgubiri și cumpărătorii pot solicita astfel de clauze”, spune Daniel Crainic.
Și reprezentanții SVN spun că întârzierile în finalizarea unor proiecte pot fi și sunt întâlnite indiferent de amplasamentul geografic al unei piețe rezidențiale. „Ele sunt stipulate în contract și proprietarii pot primi despăgubiri în funcție de durata acestora. Din informațiile pe care le deținem, întârzierile nu reprezintă un caz generalizat pe piața imobiliară din Dubai”.
Motivele pentru care românii aleg să investească în Dubai
Potrivit filialei Sotheby’s din Dubai, un român ar fi interesat de Dubai Real Estate dintr-o serie de motive:
- Populația în creștere, Dubai este un oraș în care locuiesc oameni din peste 200 de țări diferite, iar populația actuală este de 3,5 milioane de locuitori și se preconizează că se va dubla în următorii 20 de ani, deoarece populația crește foarte mult, cererea de proprietăți crește într-un ritm rapid pentru a face față acestei creșteri.
- Economie în ritm rapid, un beneficiu al cumpărării de proprietăți în Dubai este că are o economie foarte diversificată și stabilă datorită veniturilor aduse de la comerț la turism, prin urmare o economie în plină expansiune.
- Locație. Dubaiul este plasat între Est și Vest, ceea ce creează o accesibilitate ușoară, rezultând un centru regional major pentru afacerile care intenționează să se extindă.
- Dezvoltare și inovație. Dubaiul, cunoscut și sub numele de Orașul inovației, are dezvoltări și inovații de ultimă oră, de la cele mai înalte clădiri, cele mai mari aeroporturi, cele mai luxoase hoteluri.
- Nivel de trai ridicat. Dubai este cunoscut pentru excelența și angajamentul său de a oferi proprietăți uimitoare, iar diverși dezvoltatori și-au mărit inventarul.
- Siguranță și securitate. În calitate de investitor imobiliar în Dubai există un cadru de reglementare robust care protejează interesul investitorului, ceea ce face ca această piață să fie cea mai transparentă și reglementată din zona MENA. Conform UBS Global Real Estate Bubble Index, Dubai este singura piață cu cel mai mic risc de bulă de preț.
- Investiție fără taxe. Atunci când cumpărați o proprietate în Dubai nu trebuie să vă faceți griji cu privire la impozitul pe proprietate, deoarece în emirat nu există impozit anual pe proprietate, impozit pe câștigurile de capital și impozit pe venit.
- Randamente mai mari. Proprietățile imobiliare din Dubai oferă un ROI (return on investment – rentabilitatea investiției) ridicat în comparație cu alte orașe de primă mână, acest lucru se datorează lipsei de taxe pe proprietate.
Ce presupune investiția imobiliară în Dubai
Potrivit reprezentanților Sotheby’s, proprietățile din Dubai pot varia de la 700.000dhs (186.377 euro) până la 200.000.000dhs (53.250.748 euro), în funcție de tipul de proprietate, de locație și de marcă, dacă este cazul.
Investitorul român nu trebuie neapărat să călătorească în Dubai pentru a investi acolo, însă cumpărătorul trebuie să furnizeze o împuternicire de reprezentare (POA) unei persoane de încredere din Dubai pentru a semna în numele său.
Deși nu există impozitare a proprietăților în Dubai, toți proprietarii de locuințe trebuie să plătească 5% din valoarea medie a chiriei în zona lor și o taxă către Departamentul de Terenuri din Dubai la transferul proprietății.
În ceea ce privește randamentele, acestea diferă în funcție de tipul de proprietate și de locație, însă o medie este de 6,5% pe an.
„Dinamica investițiilor imobiliare în Dubai este activă și în creștere, vânzările și tranzacțiile imobiliare au crescut cu peste 25% în ultimul an, ceea ce este rezultatul mai multor factori, cum ar fi războiul din Ucraina și siguranța și securitatea în SUA și Europa. Acest lucru va evolua într-o manieră pozitivă”, spun reprezentanții Sotheby’s.
Întrebați dacă există reglementări legislative care stipulează că proprietatea privată ar putea fi transferată automat la stat după o anumită perioadă de timp, compania a răspuns „nu, proprietățile cărora li se acordă statutul de freehold nu au o dată de încetare a acestui statut. Contractele de închiriere sunt limitate la 25, 50 sau 99 de ani, cu opțiuni de reînnoire”.
Taxele de servicii în Dubai variază în funcție de locația comunității, tipul de proiect, utilizarea proprietății, dezvoltatorul, dimensiunea proprietății. Aceste taxe sunt percepute pe baza metrului pătrat și pot varia între 3 și peste 30 AED (până la 7,98 euro).
Taxele de servicii vor diminua randamentul – aceste taxe variază între 18% și 48% din chiriile anuale, însă dacă se alege proprietatea corectă, acest lucru nu ar trebui să fie de temut, potrivit consultanților.
De asemenea, cumpărătorii pot achiziționa proprietăți fără a avea nevoie de rezidență, în timp ce proprietățile în valoare de 2 milioane de euro sau mai mult vă acordă, de asemenea, dreptul de a solicita o viză de rezidență pentru 2 ani.
„Rata medie de ocupare pentru un apartament cumpărat ca investiție în Dubai este de aproximativ 60%, însă aceasta poate diferi în funcție de locația proprietății, de dimensiunea proprietății și de reputația dezvoltatorului”, precizează reprezentanții Sotheby’s.
Aceștia spun că nu există garanții din partea statului în ceea ce privește investițiile imobiliare ale unui individ. Cu toate acestea, Departamentul de Terenuri din Dubai recunoaște drepturile proprietarilor ca fiind absolute, așa cum sunt garantate de standardele globale de proprietate imobiliară.
Dubaiul nu va mai deveni un paradis fiscal de anul viitor. Ce impact va avea creșterea taxelor de la 1 iunie 2023 asupra investițiilor imobiliare
Taxele pentru investițiile imobiliare vor crește începând de la 1 iunie 2023, dar acest lucru se pare că nu ar avea un impact atât de mare asupra invesititorilor. Reprezentanții filialei Sotheby’s din Dubai spun că investițiile imobiliare vor rămâne neschimbate, deoarece rata legală de impozitare este de 9% pentru veniturile care depășesc 102.000 de dolari, iar până la această sumă, venitul impozabil este zero, pentru a sprijini entitățile mai mici și întreprinderile nou înființate. „Dacă ne uităm la Europa, ratele de impozitare variază de la 20% și peste pentru 102.000 de dolari, în timp ce pentru SUA rata e de 24% pentru o valoare de 102.000 de dolari. Prin urmare, adăugarea impozitului nu va afecta investițiile imobiliare”.
Reprezentantul SVNR este de părere că prin noul regim fiscal care va intra în vigoare din 2023, UAE și Dubaiul vor rămâne în continuare unele dintre destinațiile cu cel mai atractiv sistem fiscal din lume. Investitorii de talie mică, cu câteva unități rezidențiale, au șanse semnificative să se încadreze în continuare în plafonul de 0% impozit, în timp ce cei de talie medie vor plăti 9%, semnificativ sub nivelul din România și mult față alte state de pe glob. Impactul va fi chiar acesta: 0% sau 9%, deci ori zero ori unul foarte redus comparativ cu alte destinații de investiții.
„Taxele cresc peste tot în lume, astăzi sistemul de taxe din Dubai este foarte atractiv și va rămâne atractiv comparativ cu majoritatea țărilor cu piețe dezvoltate de real estate. Pe de altă parte, ritmul de dezvoltare de care se bucură această zona este imens și există toate motivele ca acest ritm să continue. Acest lucru are efecte și asupra real estate-ului. La finalul zilei când vorbim de investiții ceea ce contează este randamentul, taxele fiind asociate unui cost”, spune Daniel Crainic.
Profilul investitorilor români în Dubai
Românii care investesc în Dubai sunt mai ales persoane cu venituri ridicate, care au acumulat o sumă de bani sau cumulează sume de bani astfel încât pot achita pe parcursul a până în 5 ani valoarea proprietăților și care achiziționează în stadii incipiente ale proiectelor, în general, pentru a-și diversifica un portofoliu de investiții mai larg, care include real estate, investiții la bursă, criptomonede etc, spune Daniel Crainic.
“Cei care investesc în proprietăți imobiliare în Dubai, în scopul obținerii unui randament anual din închiriere sau cu scopul revânzării după o anumită perioadă de timp, sunt persoane care au deja un portofoliu de investiții în piața imobiliară din România. De regulă vorbim de portofolii de până la 10 unități rezidențiale”, menționează Ionuț Nicolescu, președinte SVN Romania.
Ștefan Mandachi spune că în principal sunt trei categorii de români care achiziționează proprietăți în Dubai:
- Consumatori finali, cei care achiziționează pentru ei și vor să se mute aici, majoritatea au în portofoliu proprietăți peste 1 milion de dolari
- Cei care vor să se bucure de vacanțele de aici și să folosească proprietatea ca hub către alte destinații și să o închirieze în regim hotelier în restul timpului de obicei cu investiții între 300.000-700.000 Euro
- Cei care vor o astfel de proprietate doar ca investiție, iar pentru aceștia calculele sunt cele care contează, cu investiții în jurul a 300.000-450.000 euro.