Prețurile terenurilor ar putea trece printr-o etapă de ajustare, în unele cazuri, în condițiile în care activitatea ar putea încetini pe anumite categorii de active în a doua parte a anului 2022 şi în 2023, spun consultanții Colliers. “Într-o anumită măsură, activitatea de construcţie va încetini”.
Dezvoltatorii din segmentul rezidenţial rămân interesaţi cu precădere de zonele din afara Bucureştiului, unde oferta de terenuri este mai consistentă, preţurile sunt mai mici şi autorizaţiile se obţin fără dificultăţi, arată raportul de piaţă al Colliers privind evoluţia pieţei imobiliare în primul semestru din 2022.
“Piaţa terenurilor a rămas activă în primul semestru din 2022, continuând tendinţele observate în ultimii doi ani, care au marcat cea mai intensă activitate din 2007 încoace”, precizează autorii analizei.
Sectorul rezidenţial beneficiază în continuare de cea mai mare atenţie, dar, având în vedere că ratele dobânzilor au crescut brusc, inflaţia diminuează puterea de cumpărare, iar incertitudinile afectează perspectivele pe termen scurt, consultanţii Colliers se aşteaptă la o încetinire a vânzărilor în a doua jumătate a anului.
Conform sursei citate, oferta rămâne generoasă, existând destul de multe companii care încearcă să îşi vândă activele pentru proiecte de regenerare a zonelor industriale/urbane.
În ceea ce priveşte cererea, consultanţii Colliers au observat până acum o lichiditate bună a pieţei, cu un impact negativ minor din cauza evenimentelor externe, cum ar fi invazia Rusiei în Ucraina sau turbulenţele din pieţele financiare globale.
De asemenea, intenţia dezvoltatorilor de retail de a achiziţiona terenuri rămâne la fel de puternică precum în trecut, cu noi planuri de proiecte, în special în afara Capitalei.
“Vedem inclusiv noi intrări în acest sector, în special din rândul jucătorilor locali. Totuşi, după ani de expansiune puternică, această sub-piaţă de retail s-ar putea să nu mai pară atât de atrăgătoare cum a fost în trecut, cu un număr important de oraşe mici şi mijlocii deja vizate pentru dezvoltarea de parcuri de retail. Însă, există încă mult potenţial neexploatat care necesită doar o abordare mai atentă. De exemplu, România şi Polonia au niveluri similare de consum pe cap de locuitor şi, deşi Polonia este de aproximativ două ori mai mare decât România în ceea ce priveşte populaţia, stocul său modern de retail este de aproximativ 3,5 ori mai mare decât cel din România”, a afirmat Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers.
Consultanţii Colliers se aşteaptă să vadă mai multe tranzacţii mari în diverse zone ale ţării, nu doar în Bucureşti, deoarece investitorii se îndreaptă în continuare şi spre alte oraşe mari pentru proiecte de anvergură, dincolo de interesul pentru parcurile de retail din oraşele mai mici.
În acelaşi timp, este posibil ca interesul pentru terenurile din interiorul Bucureştiului să scadă, din cauza lipsei de vizibilitate pe zona urbanistică, ceea ce înseamnă că ponderea oraşelor regionale în totalul vânzărilor de terenuri ar putea creşte, spre deosebire de anii trecuţi, când Capitala reprezenta de regulă trei sferturi din piaţă.
Între timp, dezvoltatorii de birouri rămân o prezenţă timidă pe piaţă, dar consultanţii Colliers subliniază că, dacă actuala revigorare a activităţii de închiriere se va dovedi sustenabilă, acest segment ar putea înregistra o revenire treptată în următoarele trimestre. Având în vedere şi situaţia urbanistică actuală din Bucureşti, dezvoltatorii de birouri ar putea, de asemenea, să se confrunte cu o mare dificultate în găsirea de terenuri care să permită demararea unui proiect mai devreme de 3 ani.
O tendinţă importantă pe care consultanţii Colliers au observat-o pe piaţă este intrarea dezvoltatorilor de industrial în zonele urbane, în special în Bucureşti, unde cel mai probabil vizează viitoare proiecte logistice de proximitate, ajungând uneori în concurenţă cu alţi dezvoltatori “tradiţionali” pentru astfel de locaţii (rezidenţial, retail).
Având în vedere numărul foarte limitat de proiecte de depozite moderne pentru companii mici pe care le avem, precum şi amploarea comerţului electronic din ultimul deceniu, consultanţii Colliers se aşteaptă să asistăm la mai multe tranzacţii de acest gen.
Un alt aspect important de urmărit vizează modificările legislative pe partea de taxe, în special având în vedere situaţia fiscală dificilă cu care se confruntă statul român. Impozitele pe proprietăţi urmează să crească, în timp ce legislaţia privind TVA-ul se modifică pentru a deveni mai puţin favorabilă achiziţionării de proprietăţi rezidenţiale. Acest lucru ar trebui, de asemenea, să aibă un impact negativ asupra sectorului rezidenţial, care reprezintă în prezent combustibilul principal al cererii pentru vânzările de terenuri.
În prima jumătate a anului, preţurile au fost mai mult sau mai puţin stabile, înregistrându-se doar ajustări de la caz la caz. Consultanţii Colliers au observat că dezvoltatorii au încercat să obţină anumite reduceri de la proprietarii de terenuri, în special pentru că se confruntă cu costuri de construcţie mult mai mari, însă, deocamdată, vânzătorii nu prea au fost dispuşi să facă unele concesii.
Pe de altă parte, terenurile cu documentaţii de urbanism aprobate (planuri urbanistice zonale sau de detaliu, autorizaţii de construire) continuă să se vândă la preţuri substanţial mărite, în comparaţie cu terenurile similare care nu beneficiază de aceste aprobări, prima depăşind chiar şi 20-30% în multe cazuri.
Cu o abordare prudent optimistă a contextului macroeconomic general, consultanţii Colliers nu trec cu vederea impactul semnificativ pe care costul în creştere al riscurilor/ împrumuturilor îl are asupra percepţiei generale a investitorilor, precum şi riscurile sporite ca o recesiune să lovească în cele din urmă România.
“Am putea începe să vedem unele situaţii particulare de ajustare a preţurilor terenurilor, deoarece activitatea ar putea încetini pe anumite categorii de active în a doua parte a anului 2022 şi în 2023, însă acest lucru nu ar trebui generalizat. Într-o anumită măsură, activitatea de construcţie va încetini şi ea din cauza factorilor menţionaţi anterior, precum şi a costurilor de construcţie mai mari şi, în special în cazul Bucureştiului, pe fondul incertitudinilor legate de viitoarele reglementări urbanistice. Este dificil de exprimat un punct de vedere clar cu privire la situaţia din Bucureşti, în afară de faptul că nu se arată la orizont o rezolvare rapidă, ceea ce înseamnă că vor exista presiuni asupra preţului activelor care necesită aprobări urbanistice, lucru care ar putea duce la scăderea lichidităţii în această zonă şi la realocarea resurselor de capital. Pe de altă parte, terenurile cu planuri urbanistice şi autorizaţii valabile vor rămâne în continuare foarte atractive şi lichide”, conchide Sînziana Oprea.