Sursa foto: Unsplash / Tierra Mallorca
Unul din trei români din mediul urban locuieşte cu chirie sau împarte o locuinţă pe care nu o deţine în proprietate împreună cu părinţii, rudele sau prietenii, dar interesul pentru achiziţionarea unei proprietăţi rămâne în continuare ridicat, arată un studiu recent realizat de Unlock Market Research pentru Colliers, transmite Agerpres.
“România rămâne ţara europeană cu cei mai mulţi proprietari de case şi apartamente, potrivit statisticilor oficiale, şi cu toate că interesul pentru achiziţionarea unei proprietăţi rămâne ridicat, o parte importantă continuă să locuiască cu chirie. 13% dintre românii cu vârsta cuprinsă între 18 şi 55 de ani din mediul urban sunt chiriaşi, iar aproximativ 18% împart o locuinţă pe care nu o deţin în proprietate cu părinţii, rudele sau prietenii”, relevă studiul citat, realizat pe un eşantion de circa 1.000 de respondenţi din mediul urban.
Tendinţa de achiziţie a unei proprietăţi a accelerat în ultimele luni din 2023, în contextul propunerilor de modificare a legislaţiei fiscale, în special creşterea cotei minime de TVA pentru locuinţe de la 5% la 9% pentru proprietăţile de până la aproximativ 120.000 de euro, împreună cu majorările taxelor notariale, arată raportul anual publicat furnizorul de servicii de consultanţă imobiliară şi de management al investiţiilor.
Astfel, mulţi cumpărători s-au grăbit să încheie tranzacţiile până la finalul anului şi, cel puţin în Bucureşti, decembrie a fost o lună record, înregistrând cel mai mare număr de vânzări de apartamente din ultimii 15 ani.
“Statisticile Eurostat spun că circa 95% la sută dintre români au case pe numele lor, iar acest procent ne face să fim ţara cu cei mai mulţi proprietari din toată Europa. Cu toate acestea, multe apartamente sunt de fapt închiriate, în special în marile oraşe. Această realitate este mai evidentă în cazul blocurilor noi, mai ales în zonele apropiate de centrele de afaceri, unde procentul chiriaşilor este semnificativ mai mare. Mulţi dintre cei care, conform statisticilor oficiale, sunt înregistraţi ca proprietari, de fapt locuiesc în locuinţe închiriate în alte localităţi”, a declarat Gabriel Blăniţă, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, potrivit unui comunicat al companiei.
Acesta a explicat că pentru a avea o imagine cât mai realistă a pieţei de închirieri din România, Colliers a iniţiat pentru al doilea an consecutiv un studiu la nivel naţional, în mediul urban, cu focus pe categoria de vârstă 18-55 ani. Rezultatele oferă o imagine mai aproape de realitate a situaţiei decât datele statistice oficiale, sugerând că 69% dintre rezidenţii cu vârste cuprinse între 18 şi 55 de ani din mediul urban din România locuiesc într-o locuinţă deţinută în proprietate personală.
În general, cei mai mulţi dintre cei care închiriază sunt tineri cu vârste cuprinse între 18 şi 24 de ani (25%), care au locuri de muncă flexibile sau studiază şi nu îşi permit să investească încă într-o locuinţă, chiria fiind practic singura opţiune. Aproximativ 40% dintre aceşti tineri locuiesc împreună cu familia sau cu prietenii.
Potrivit studiului, Bucureşti, Cluj-Napoca, Iaşi, Timişoara şi Braşov sunt principalele beneficiare ale migraţiei interne, devenind centrele urbane şi zonele metropolitane cu cea mai rapidă creştere economică din Europa în ultimii 20 de ani.
În paralel, a crescut şi numărul străinilor care aleg România în căutarea unui viitor mai bun. Astfel, anul 2022 a marcat două premiere: populaţia rezidentă a crescut pentru prima dată după 1989, iar numărul celor care au sosit în România a depăşit numărul celor care au plecat (cu 85.000 de persoane în plus).
“În urmă cu câţiva ani, piaţa locuinţelor era favorabilă mai degrabă cumpărătorilor, deoarece, odată ce reuşeau să strângă suma necesară pentru avans, rata creditului era considerabil mai mică decât chiria pentru o proprietate similară. Însă, în prezent, această dinamică s-a schimbat în Bucureşti şi în alte oraşe mari, mai ales în zonele centrale, unde chiriile pentru apartamentele noi sunt chiar cu 30% mai mici decât ratele la credit. Deşi chiriile au înregistrat o creştere medie de 10% în Bucureşti în ultimul an, închirierea unei locuinţe rămâne o opţiune mai avantajoasă decât achiziţionarea”, potrivit consultanţilor Colliers.
Pentru comparaţie, în Varşovia şi Praga, de exemplu, chiriile au înregistrat creşteri între 25% şi 40%. Altfel spus, în toate capitalele regionale importante, cu excepţia Sofiei, chiria este acum mai avantajoasă decât rata la creditele bancare, se mai arată în studiul citat.
În prezent, oferta de locuinţe în ansamblurile destinate exclusiv închirierii din Bucureşti este de aproape 1.000 de unităţi, iar alte peste 3.000 de unităţi sunt în diferite stadii de construcţie, însă specialiştii Colliers estimează că, în următorii 2-3 ani, segmentul proiectelor rezidenţiale destinate exclusiv închirierii are potenţial să ajungă la 5.000 de locuinţe.
“Chiar dacă interesul românilor pentru o locuinţă închiriată este ridicat, dorinţa de a deveni proprietari române în continuare puternică. Comparativ cu alte ţări est-europene, România este totuşi mai accesibilă pentru cumpărători”, relevă sursa citată.
Datele Colliers arată că, în Bucureşti, un român are nevoie în medie de echivalentul a 8 salarii anuale nete pentru a cumpăra o locuinţă de 60 metri pătraţi, o cifră care nu s-a schimbat prea mult de mai bine de un deceniu, deşi este uşor mai mare decât înainte de pandemie, când se situa în jurul a 7 ani de salarii. În 2008, la apogeul bulei imobiliare din România, aceeaşi locuinţă ar fi costat aproximativ echivalentul a 25 de ani de salariu mediu anual.
Analizând evoluţia pieţei imobiliare şi perspectivele viitoare ale preţurilor, consultanţii Colliers consideră că este esenţial de observat modul în care cererea şi oferta interacţionează. Datele Institutului Naţional de Statistică privind oferta, alături de tranzacţiile raportate la Agenţia Naţională de Cadastru şi Carte Funciară, care acoperă o gamă largă de tranzacţii de la achiziţiile de locuinţe noi la cele de pe piaţa secundară şi chiar şi tranzacţiile rezultate din moşteniri, arată că în al patrulea trimestru al anului trecut diferenţa dintre cerere şi ofertă a atins niveluri semnificative, mult mai mari decât înainte de pandemie.
În timp ce 2022 a stabilit un nivel record în ceea ce priveşte livrările rezidenţiale, depăşind uşor recordurile anterioare din ultimii 3 ani, 2023 a înregistrat un uşor recul. În primele trei trimestre ale anului, volumul de livrări de locuinţe a scăzut cu peste 5%, iar în trimestrul al treilea declinul de la un an la altul a fost de peste 11%, conform celor mai recente date ale Institutului Naţional de Statistică.
“Astfel spus, chiar şi cu o scădere de aproximativ 5-10% pentru întregul an, oferta de anul trecut rămâne în continuare destul de consistentă în comparaţie cu media anuală înregistrată în deceniul anterior”, se arată în studiul citat. Un alt factor important remarcat de consultanţii Colliers este scăderea mare a livrărilor de unităţi rezidenţiale în zonele rurale, dublată de o uşoară creştere în zonele urbane. Această tendinţă ar putea fi asociată cu încheierea pandemiei şi reîntoarcerea oamenilor în marile oraşe pentru a-şi relua activităţile zilnice, inclusiv cele educaţionale şi legate de serviciu”, se precizează în comunicat.
În ceea ce priveşte cererea, anul 2023 a fost marcat de o creştere semnificativă în sectorul imobiliar din Bucureşti, cu o intensificare a activităţii în luna decembrie, când s-a înregistrat cel mai mare număr de tranzacţii lunare din 2007-2008 încoace.
Chiar şi într-un context provocator, volumul anual de vânzări a fost cu doar 16% mai mic decât cel înregistrat în anul record 2022. Această rezistenţă subliniază soliditatea pieţei imobiliare din capitală şi capacitatea sa de a menţine un ritm constant, chiar şi în condiţii dificile. Şi în Cluj-Napoca s-au tranzacţionat în 2023 cu 6% mai puţine apartamente comparativ cu 2022, în Iaşi scăderea a fost de 4%, iar în Timişoara s-au vândut cu 10% mai puţine apartamente, comparativ cu anul anterior.
“Există în continuare premisele unei creşteri pe termen lung. Oraşele din România sunt deja supraaglomerate în comparaţie cu cele din regiune, iar tendinţa de migraţie dinspre zonele rurale şi oraşele mai mici către marile zone metropolitane persistă. În plus, şi perspectivele pe termen scurt şi mediu sunt promiţătoare, având în vedere că salariile cresc din nou suficient de mult pentru a depăşi creşterea preţurilor de consum şi ne aşteptăm ca şi ratele dobânzilor să scadă în acest an (…). În ceea ce priveşte creşterea preţurilor, este probabil să vedem o continuare a trendului din 2023, cu o creştere uşoară de o singură cifră, sub nivelul creşterii salariale, indicând totodată o îmbunătăţire a accesibilităţii (…)”, a mai spus Gabriel Blăniţă.