Foto: Raport Colliers
Piaţa imobiliară din România a fost ajutată de investiţiile mari în infrastructură și de creşterea salariilor mult peste inflaţie, însă perspectiva înăspririi majore a fiscalităţii în 2025 temperează optimismul, arată datele prezentate joi de consultantul imobiliar Colliers, care atrage atenția asupra semnalelor mixte date de economia României.
Scenariul actual este descris ca unul optimist, însă precaut. Volumul ridicat al investițiilor, creșterea salarială peste inflație și redresarea dobânzii sunt factorii principali care vor crește activitatea imobiliară. Întârzierile din zona PNRR, incertitudinile politice externe și situația fiscală a României, care va vedea înăspriri pentru a acoperi deficitul bugetar, sunt factorii care aduc provocări. Aceste evoluții impactează diferit fiecare sector – office leasing, spații logistice, retail, terenuri, sectorul rezindețial.
„Noi nu suntem chiar vestiți pentru a face infrastructura înaintea proiectelor, pare că proiectele forțează infrastructura. Poate că așa e modul în care funcționa, un pic forțat de cum crește investiția privată”, spune Victor Cosconel, șeful departamentului de leasing de la Colliers.
Office leasing
Recomandări Video
Articolul continuă mai jos
În ansamblu, cererea locală de închirieri de spații de birouri plasează capitala României pe locul doi față de alte orașe din regiune. Avem o creștere de aproximativ 35% a cererii totale de leasing în perioada T2 2023 și T1 2024 față de perioada pre-pandemie (2017-2019), următoarea cea mai mare după zona Gdansk-ului.
După primul semestru al acestui an, Colliers anunță că cererea nouă din zona de birouri a fost moderată, iar livrările au fost inexistente. Astfel, cererea nouă a atins circa 64.000 de metri pătrați, în creștere cu 7% față de 2023, dar rămâne sub nivelurile de vârf din trecut. Aproximativ 160.000 m2 de spații de birouri moderne au fost închiriate în București, în ușoară scădere comparativ cu aceeași perioadă din 2023. Colliers ne spun și că au 74.000 m2 în producție acum, urmând să fie livrate anii următori.
Un alt aspect demn de menționat ar fi că livrările încep să accelereze începând cu 2026, dar chiar și așa, piața nu va reveni prea curând la valori de 200.000 metri pătrați pe an prea curând.
Se deschid noi piețe de leasing pe fondul lucrărilor de infrastructură și noi destinații de interes pentru producători, precum sudul și estul Bucureștiului, care până acum au fost trecute cu vederea, dar și zone din Transilvania, zone din Moldova, Constanța, care devin mai atrăgătoare prin prisma operațiunilor logistice.
Spații logistice și de producție
Cererea de închiriere a spațiilor logistice și de producție s-a redus cu aproximativ 29% în primul semestru, la 342.000 m2. Silviu Pop, director CEE & Romania Research la Colliers, nuanțează un pic această această evoluție, spunând că scăderea vine după 2023 care a fost un prim semestru record pentru piața locală. În ansamblu, cererea este tot una ridicată față de perioada pre-pandemie. Scăderea reflectă, mai degrabă, lipsa unor contracte foarte mari. De asemenea, piața se află într-o paradigmă complet diferită față de perioada pre-pandemie, când volumele de închiriere dintr-un semestru puteau fi chiar mai mici de 200.000 metri pătrați.
Retail
Și sectorul de retail rămâne atractiv, având în vedere efervescența tranzacțiilor, apariția de branduri noi și reapariția schemelor mari post-2026. În această zonă, Colliers a văzut 104.000 m² livrați în prima jumătate a anului și 250.000m² stoc în construcție, cu termene de livrare până în 2026.
Dacă discutăm cu retailerii, cu proprietarii, aceștia aveau așteptări ceva mai precaute. De la început de an acestea au fost depășite, datorită consumului care a mers bine. Puterea de cumpărare a evoluat favorabil și atunci acest lucru s-a văzut în vânzări și rezultate destul de bune.
Interesantă este și distribuția în funcție de populație – au revenit cumva orașele mai mari anul acesta și anul viitor, în condițiile în care în 2023 cea mai mare bucată din spațiile spațiile comerciale noi au venit din orașele mici, sub 100.000 de locuitori.
Consultanții Colliers anticipează că pragul de 5 milioane de metri pătrați de spații comerciale moderne va fi depășit în 2026-2027, de la un stoc de 4,6 milioane de metri pătrați în prezent. Așteptările precaute de la începutul anului 2024 au fost depășite, retailerii mass-market și discount reluând expansiunea accelerată. Salariile cresc cu aproximativ 14-15% anual, comparativ cu o inflație de 5%, oferind perspective bune pentru consum pe termen mediu.
Terenuri
Pe piața terenurilor, 2024 se dovedește a fi un an foarte bun pentru achiziții strategice, în zonele unde investitorii sunt deja prezenți. Deși numărul tranzacțiilor nou-începute este în scădere, cele demarate anterior se închid în număr mare, inclusiv tranzacții semnificative. Asta sugerează că 2024 va fi un an bun când se va trage linie la final.
Altfel, proprietarii nu sunt prea dispuși să ofere oportunități cumpărătorilor, având încredere în perspectivele pieței post-2025, susținute de consolidările din jurul proiectelor mari, oferta generoasă de terenuri pentru proiecte mixte și interesul ridicat din partea clienților rezidențiali și de retail.
Rezidențial
În sectorul rezidențial, situația este ceva mai delicată. Pe de o parte, intențiile de cumpărare sunt aproape de maxime istorice, potrivit sondajelor Eurostat. Puterea mai mare de cumpărare și scăderea dobânzilor ar trebui să stimuleze cererea. Pe de altă parte, experții Colliers atrag atenția că autorizațiile și livrările au scăzut semnificativ în prima parte a anului. Astfel, oferta nu poate corespunde cererii crescute și se creează premise pentru o creștere accelerată a prețurilor locuințelor pe termen mediu.