Sursa foto: Inquam Photos / Octav Ganea
Scăderea încrederii în evoluția economică, majorarea semnificativă a ratelor la creditele ipotecare, a costurilor utilităților și a inflației, amână atât deciziile de achiziție, pe toate segmentele pieței, arată cea mai recentă analiză ValorEasy, care urmărește datele din trimestrul al treilea al anului. Cu un efect pozitiv: se reduce din presiunea existentă în piața imobiliară. După vârful înregistrat în primul trimestru, prețurile de vânzare au început sa scadă moderat. Consultanții estimează că în următoarea perioada prețurile din piața secundară vor reacționa mai mult la schimbările survenite, în timp ce prețurile apartamentelor noi sunt, deocamdată, mai puțin susceptibile unor variații mari de preț.
După ce 2021 a fost anul cu cea mai intensă activitate înregistrată la ANCPI (183.000 de unități individuale tranzacționate), în primele 9 luni din 2022 au fost vândute 130.000 de unități la nivel național, o scădere de 3,5%, echivalentul a aproximativ 4.700 de unități individuale. În ciuda trendului în scădere, analiza estimează că vor fi vândute 160.000 de unități individuale până la sfârșitul anului, ceea ce ar reprezenta al doilea cel mai bun an din ultimii șase.
Datele din piață susțin că în ultimele luni, atât în piața primară cât și secundară, cererea a scăzut mai mult decât indică cifrele oficiale, susțin reprezentanții VarorEasy.
“Analiza pieței primare (proprietățile nou construite vândute pentru prima dată de dezvoltatori) și pieței secundare (proprietățile existente vândute de către proprietari) ca și cum ar fi una singură, poate conduce la concluzii și decizii greșite. Pentru că avem un volum ridicat al tranzacțiilor susținut de achiziția apartamentelor din piața primară, reducerea vânzărilor, reflectată în cifrele oficiale, este mai moderată decât așteptările anterioare. În orașele mari, aproximativ o treime din imobilele vândute sunt în piața primară, iar rapoartele din ultimele luni conțin de fapt decizii de achiziție (antecontracte din anii anteriori), când cererea era puternică. În fapt, în ultimele luni, atât în piața primară cât și secundară, cererea a scăzut mai mult decât indică cifrele oficiale din ultimele luni: căutările din portalurile online s-au redus cu 30-40% în ultimele 3 luni, se depun oferte de preț mai scăzute decât anticipările proprietarilor, iar marjele de negociere au crescut”.
Vânzările au avut evoluții diferite la nivel local
Piața imobiliară din România este fragmentată: o dovedește și faptul că 13 din cele 41 de județe plus municipiul București au cunoscut în primele 9 luni din 2022 scăderi ale volumului vânzărilor. Din cele mai lichide piețe ale țării, doar București are un avans de 9% (motivat de vânzările bune de apartamente noi construite), în timp ce în județele Timiș (-5%), Brașov (-6%), Constanța (-8%), Iași (-16%) și Cluj (-17%) s-au vândut mai puține imobile decât în aceeași perioadă din 2021.
În acest moment piața oferă mai multe opțiuni pentru cumpărători
După mai mulți ani de scădere continuă, oferta de locuințe aflate în proprietatea persoanelor fizice a crescut brusc, notează analiza ValorEasy. Astfel, au fost listate pentru prima dată în trimestrul trei din 2022 mai multe locuințe decât în trimestrul similar al anului anterior: în București 3.800 de apartamente, în creștere cu 70%, în Cluj-Napoca 810 (+27%), Timișoara 1.000 (+25%), Iași 550 (+17%)
“Oferta în creștere și evoluția temperată a prețului de vânzare acționează ca un debușeu, ca o supapă care s-a deschis sub presiunea din 2021 – oferind în 2022 mai multe alegeri cumpărătorilor și opțiuni mai largi de negociere”, arată analiza.
Până în acest moment, oferta în piața primară nu a fost afectată de creșterile prețurilor materialelor de construcții sau de suspendările PUZ-urilor în București, susțin datele ValorEasy. Conform datelor publicate de INS, în semestrul I 2022 au fost date în folosință 32.571 locuințe la nivel național, în creștere cu 1.216 locuințe, față de semestrul I 2021. Mai mult, cea mai bună evoluție a fost înregistrată chiar în regiunea București-Ilfov, 10.000 terminate în primul semestru din 2022 vs 8.700 în primele 6 luni din 2021. Principalul motiv este legat de faptul că dezvoltarea unui proiect rezidențial se întinde pe mai multe faze de autorizare și construire, cu o durată a fiecărei faze de minimum 2 ani. Pe de altă parte, dezvoltatorii sunt în continuare încurajați de apetitul românilor pentru deținerea proprietăților imobiliare, în special locuințele noi, destinate locuirii, investiției sau petrecerii vacanțelor. Totodată, ei sunt atrași și de facilitățile fiscale și taxele mici pe proprietate în comparație cu alte țări europene, spun reprezentanții ValorEasy.
Pe de altă parte, menționăm că există date care arată că dezvoltatorii devin precauți: în luna septembrie 2022, s-au eliberat 3880 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 4,0% faţă de luna august 2022 şi cu 20,8 % faţă de luna septembrie 2021, arată datele publicate chiar ieri de Institutul Național de Statistică (INS). Numărul de autorizații eliberate în primele nouă luni ale anului a scăzut cu 11,8% faţă de aceeași perioadă a anului trecut. Mai multe date AICI
Crește ponderea locuințelor finalizate în mediul rural și zonele periurbane
Analiza ValorEasy mai subliniază că, deși în ultimii ani, cele mai multe locuințe au fost construite în mediul urban (55,5 % în trimestrul II 2022), dezvoltatorii au venit cu oferte pentru cererea în creștere a românilor care doresc să locuiască în rezidențiale liniștite, cu densitate demografică scăzută, într-un mediu verde. Observăm o creștere a ponderii locuințelor finalizate în mediul rural și în alte zone decât reședința de județ. La nivel național, conform datelor publicate de INS, în primul semestru din 2022 ponderea locuințelor terminate în mediul rural a fost de 44%, comparativ cu aceeași perioadă din 2021 când ponderea a fost de 38%.
De altfel, datele Ordinului Arhitecților din România arată că, în 2021, 55% dintre dovezi au fost înscrise în mediul rural și 45% în mediul urban. Mai multe detalii AICI
Prețuri
După vârful înregistrat în primul trimestru, prețurile de vânzare au început sa scadă moderat, notează analiza ValorEasy.
La nivel național, prețurile apartamentelor existente vândute de către proprietari (piața secundară) s-au majorat în ultimul an cu 8%, iar din ianuarie 2022 evoluția a fost mai degrabă modestă, cunoscând o creștere de doar 2% (Ianuarie – Octombrie 2022). Începând cu al doilea trimestru, prețurile de vânzare sunt într-o ușoară scădere.
Doar piața primară mai cunoaște ritmuri de creștere anuală de 10-15%, dar și aici ritmul a scăzut, față de anii anteriori.
Conform datelor publicate de Eurostat, în continuare există o puternică corelație între evoluția prețurilor în România și media Uniunii Europene. Astfel, în trimestrul II 2022 prețurile locuințelor în România au avut un ritm de creștere anual de 8,5%, în timp ce în cele 27 de state ale UE acesta a fost de 9,9 %. Totuși, în România prețurile au avut o evoluție sub cea a altor țări din centrul și estul Europei: Cehia +23,1%, Ungaria +22,8 sau chiar Polonia +12,4%.
Concluziile raportului imobiliar:
- Piața se reechilibrează după cea mai supraîncălzită perioada din ultimul deceniu.
- Piața oferă mai multe opțiuni de alegere pentru cumpărători, care pot negocia mai mult. Marjele de negociere au crescut față de prețurile solicitate inițial de către vânzători.
- Creșterea prețurilor de vânzare din ultimii ani au dus la dinamizarea sectorului închirierilor.
- Chiar dacă creșterea inflației, care a avut ca efect majorarea dobânzilor, a dus la încetinirea creditării, totuși sistemul bancar joacă în continuare un rol activ în piața imobiliara, finanțând atât cumpărătorii cat și dezvoltatorii.
- În următoarea perioada ne așteptam ca prețurile din piața secundară să reacționeze mai mult la schimbările survenite în ultima perioadă, în timp ce prețurile apartamentelor noi sunt, deocamdată, mai puțin susceptibile unor variații mari de preț.
- Scăderea încrederii în evoluția economică, majorarea semnificativă a ratelor la creditele ipotecare, a costurilor utilităților și a inflației, amână atât deciziile de achiziție, pe toate segmentele pieței. Efectul pozitiv este totuși faptul că asta reduce din presiunea existentă în piața imobiliară.
- Din cauza lipsei de transparență a pieței și a neconsultării profesioniștilor imobiliari, vânzătorii se ghidează la stabilirea prețului cerut de anunțurile existente, și nu după prețurile de tranzacționare, ceea ce duce la blocaje în piață din cauza așteptărilor nerealiste.