ANALIZĂ Piața de clădiri de birouri din România, către minime absolute în următorii doi ani. Cauze: problema PUZ-urilor, munca de la distanță și costurile mari de producție

birou Foto: Accenture

Piața de clădiri de birouri din București se îndreaptă către minime absolute în acest an, fiind un singur proiect major care se va livra în 2024, iar București va putea avea, în cel mai bun caz, două proiecte de birouri mai mici care însumează aproximativ 12.500 de metri pătrați, spun consultanții imobiliari pentru Economedia. Cauzele acestei situații sunt multiple, printre care problema PUZ-urilor care îngreunează autorizarea, incertitudinea privind munca de la distanță și costurile mari de producție față de anii anteriori, conform experților consultați de Economedia.

„În 2024, o singură clădire de birouri a fost anunțată pentru livrare în București, cu o suprafață de 15.000 metri pătrați, iar o altă clădire, aflată într-un stadiu incipient de construcție, ar putea fi livrată la finalul anului 2025. Este foarte greu de estimat în acest moment ce se va întâmpla după 2025 dacă nu se rezolvă problema PUZ-urilor care îngreunează autorizarea și, implicit, începerea altor investiții în orice segment imobiliar”, a declarat pentru Economedia Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox.

Potrivit lui Silviu Pop, head of research la Colliers România, abia din 2026 vom putea vedea o creștere a activității și vom vorbi despre mai mult de 50.000, poate chiar până la 90.000 de metri pătrați livrați, dacă încep anumite proiecte în curând.

„Dacă privim spre viitor, putem estima cu certitudine că ne îndreptăm spre minime absolute de livrări în București. Anul acesta vorbim despre un singur proiect major – AFI Loft – în suprafață de 16.500 de metri pătrați, iar anul viitor s-ar putea să avem, în cel mai bun caz, două proiecte de birouri mai mici care însumează aproximativ 12.500 de metri pătrați. Dezvoltarea de noi clădiri de birouri a încetinit din mai multe motive, iar incertitudinile legate de munca la distanță au fost, cu siguranță, unul dintre acestea, dar credem că acest punct a fost depășit. A devenit tot mai clar pentru majoritatea companiilor că un program de lucru prea concentrat în zona de lucru la distanță poate fi chiar dăunător productivității – un lucru care a început să se vadă și în studiile internaționale. Iar acest lucru s-a reflectat și în multe dintre renegocierile de contracte din ultimii doi ani – unele firme și-au redus, cu mai mult sau mai puțin, suprafața ocupată, în timp ce majoritatea păreau să își mențină suprafața ocupată înainte de pandemie, iar o minoritate dintre firme chiar și-au mărit suprafața ocupată”, precizează acesta.

Consultantul Colliers transmite că un alt motiv pentru care dezvoltările au încetinit atât de mult a fost legat de costurile mari de construcție: proiecte care, acum 3-4 ani, ar fi cerut chiriașilor 15-16 euro pe metru pătrat pentru preînchiriere ar necesita acum 18-19 euro pe metru pătrat (sau chiar mai mult) pentru a avea sens. Astfel, chiriașii au decis, din rațiuni economice, să se orienteze spre clădiri care erau deja livrate, adăugând un motiv suplimentar pentru încetinirea dezvoltărilor noi.

„Ce credem că se va întâmpla pe termen mediu: spațiile din clădirile bune ca parametri tehnici (eficiență energetică / ESG) și poziționare bună vor fi absorbite – deja discutăm aici despre o rată de ocupare sensibil mai mică decât media pieței. Ulterior, vom vedea presiuni mai generalizate asupra chiriilor în clădirile deja existente, ceea ce am observat deja în anumite subzone încă din 2023, iar după ce chiriile din piață se vor ridica, va fi din nou logic să înceapă noi dezvoltări și să vedem din nou o activitate mai ridicată începând cu 2026-2027”, precizează reprezentantul Colliers.

Stocul de spații de birouri din București, cel mai redus față de orașele din regiune

În urmă cu 20 de ani, stocul de spații de birouri din București era de mai puțin de 200.000 de metri pătrați, format mai ales din clădiri de clasa B, transmite Vlad Săftoiu de la Cushman. În perioada 2004-2013 au fost livrate proiecte totalizând circa 1,6 milioane de metri pătrați, reprezentând astfel o medie anuală de 160.000 metri pătrați.

În prezent, stocul total de birouri din București a ajuns la 3,5 milioane mp, cel mai redus față de orașele din regiune: Budapesta (4,3 milioane mp), Praga (3,9 milioane mp) și Varșovia (6,2 milioane mp), potrivit datelor transmise de consultanții Cushman. Datele demonstrează potențialul pe care îl are Bucureștiul în ceea ce privește dezvoltarea de noi proiecte de birouri, în condițiile în care beneficiază de cel mai redus stoc din regiune, spun consultanții.

„Investițiile au continuat și în perioada 2014-2023, proiecte cumulând 1,7 milioane metri pătrați fiind finalizate în București. Așadar, în ultimii 20 de ani au fost construiți în Bucuresti aproximativ 3,3 milioane metri pătrați de spații de birouri moderne, ce în prezent se împart în 11 sub-zone”, precizează reprezentantul Cushman.

În 2023 au fost livrați în București aproximativ 100.000 de metri pătrați de spații noi de birouri, mult sub media anuală de 190.000 de metri pătrați pentru perioada 2018-2022. Consultanții Colliers spun că motivele acestei scăderi de ritm sau volum sunt legate doar parțial de blocajul administrativ din București și, cel mai probabil, principalul impediment provine din zona economică, precum și din lipsa de predictibilitate a pieței de birouri și impactul muncii hibride.

„În același timp, privind pe un orizont foarte îndepărtat, am observat fluctuații foarte mari de la un an la altul: de la minime de 50.000-60.000 de metri pătrați în 2004 și 2012, la un vârf absolut de peste 400.000 de metri pătrați nou construiți în 2009. Alți ani foarte buni au mai fost 2016 și 2019, cu peste 280.000 de metri pătrați finalizați. Media anuală de livrări pentru ultimele două decenii (din 2004 până în prezent) este de aproximativ 160.000 de metri pătrați pe an”, precizează Silviu Pop.

Potrivit consultanților Cushman, cele mai multe livrări de spații noi de birouri în Bucuresti s-au înregistrat în 2009, cand au fost finalizate proiecte de peste 340.000 de metri pătrați, iar cele mai multe spații au fost închiriate în 2023, respectiv 463.000 de metri patrati.

„În 2009 s-au finalizat peste 400.000 de metri pătrați închiriabili de spații de birouri. Dar dacă vorbim despre cererea totală de închiriere, atunci campionul absolut ar fi fost anul trecut, când am avut peste 420.000 de metri pătrați de contracte de închiriere semnate; menționez că noi luăm în calcul doar contractele pentru care există informații în spațiul public și deseori, multe contracte (aici vorbim în special de renegocieri) nu ajung în mediul public, deci probabil vorbim despre o valoare și mai mare. Dacă discutăm despre valoare, putem deriva o valoare pentru proiectele prime, având în vedere că avem vârful de chirie și randamentul cel mai bun care ar putea fi obținut (așa cum le evaluăm noi la momentul respectiv). Subliniez din nou că aici vorbim despre proiectele de birouri prime, ceea ce nu reprezintă o viziune adecvată asupra pieței de birouri în ansamblul ei”, precizează consultantul Colliers.

Înainte de aderarea României la Uniunea Europenă, țara noastră era destul de corelată cu regiunea: prețul pe metrul pătrat de birouri prime din Piața Victoriei din București era comparabil cu cel din Budapesta sau Praga, chiar dacă Varșovia era ceva mai sus, spune Silviu Pop. În acea perioadă am văzut o creștere exponențială a valorii, de pe la 2.000 de euro/mp la un vârf absolut (și nerepetat în cazul României) de aproximativ 4.600 euro/mp plătit atunci de AEW pentru America House, în prima parte a lui 2007.

„Chiar dacă ne aflăm cam pe la jumătate față de prețul pe mp din Varșovia în 2008, măcar eram la un nivel comparabil cu cel din Praga și peste Budapesta chiar (în jur de 4.000 de euro/mp în prima parte a anului). Ulterior, după corecția din 2009-2010, Bucureștiul s-a depărtat un pic de regiune, dar măcar a rămas în aceeași regiune cu vecinii – valoarea a fluctuat între 2.500 și 3.000 de euro/mp în perioada 2009-2018, atingând minimele în 2013. Dacă putem selecta un moment relevant, acesta ar fi în jurul anului 2015, când România pare să fi pierdut un tren în ochii investitorilor. Din 2015 până în 2019, prețul/mp a crescut cu aproape 20%, la un pic peste 3,000 de euro/mp, în timp ce în aceeași perioadă, Budapesta aproape a înregistrat o dublare, la 5.800 euro/mp. Praga și Varșovia au înregistrat creșteri de 76%, respectiv 44%, ambele atingând aproape 7.000 euro/mp la final de 2019”, mai precizează Silviu Pop.

Potrivit acestuia, un al doilea moment în care România a ratat trenul a fost în perioada de revigorare a investițiilor după ce băncile centrale au relaxat politica în contextul pandemiei, iar Praga și Varșovia au înregistrat o ușoară creștere. În clipa de față, valoarea pe metrul pătrat este cu aproximativ 30% sub nivelul Budapestei și cu 40% sub cel al Pragăi și Varșoviei, la aproximativ 3.500 euro/mp pentru un proiect de birou prime într-o poziție foarte bună.

Foto: Accenture

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *