sursa foto: Pixabay
Cumpărătorii dependenți de credite își văd restrâns accesul la locuințe, așa că piața va fi mai modestă în acest început de an, spun observatorii pieței. Specialiștii se așteaptă ca 2023 să fie încă un an de “tatonare”, cu unele ajustări de prețuri – vor fi și scăderi, pe anumite segmente, dar presiunea costurilor din Construcții și cererea pentru locuințe de calitate ar putea să ducă și la prețuri mai mari pentru apartamentele bine amplasate și bine construite. Cum s-a încheiat 2022 și la ce putem să ne așteptăm în 2023?
Prețurile locuințelor au fluctuat foarte ușor în 2022, dar accesului la sursele de finanțare a scăzut semnificativ, notează Adrian Vascu, vicepreședinte al Asociației Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) și senior partner la compania Veridio. “Pe segmentul prețurilor nu au existat modificări semnificative în anul 2022. Ușoare scăderi sau mici creșteri au dovedit o senzitivitate a prețurilor fără o tendința semnificativă de creștere sau scădere. Cererea din perspectiva “dorinței” de a avea o casă s-a menținut la același nivel. Din perspectiva “putinței”, respectiv a accesului la sursele de finanțare s-a resimțit o scădere pe care aș dimensiona-o undeva la 20%. Cauzele sunt creșterea dobânzilor și neactualizarea veniturilor cu inflația a solicitanților de credit. Prin urmare, încadrarea solicitanților în cerințele băncilor a fost mai restrictivă”, menționează Vascu.
La ce să ne așteptăm în acest an? “Piață rezidențială în 2023 va continuă la începutul anului cu încetinirea numărului de tranzacții până când vor apărea semnalele necesare revenirii volumelor de tranzacționare anterioare, respectiv reducerea inflației și, implicit, a incertitudinii, și tendințele de stagnare și chiar reducere a costurilor de finanțare. Având în vedere targetul BNR de a aduce nivelul inflației de la două cifre, la una singură, spre sfârșitul anului, este posibil că anul 2023 să fie unul tot al tatonării, fără schimbări spectaculoase de preț, nici în sensul creșterii, nici al scăderii”, consideră evaluatorul.
Daniel Crainic, marketing manager al uneia dintre cele mai mari platforme imobiliare din țară, spune că, în actualul context de piață, orice prognoză trebuie făcută cu rezerve. “În acest moment al anului, sunt atâția parametri care pot influența piața imobiliară, încât este foarte complicat să dăm prognoze de orice fel. Vom lua fiecare luna treptat, o vom analiză și vom încerca să previzionăm de la o lună la alta. Ceea ce putem spune este că în primele 6 luni ale anului cu siguranță piață va fi mai mică, deoarece segmentul mass market, dependent de credite, va fi mai puțin solvabil”, spune Crainic, de la Imobiliare.ro.
Pe parcursul anului trecut, suma medie solicitată pentru o locuință a crescut de la 1.593 la 1.682 de euro pe metru pătrat util, arăta analiza anuală a Imobiliare.ro. Creșterea prețurilor a intrat, astfel, într-o etapă de decelerare, ritmul fiind inferior celui înregistrat în 2021. Pentru primul semestru al anului, se estimează stabilizarea costurilor de construcție, iar prețurile locuințelor ar urma să se ajusteze în funcție de acest factor. “Vom vedea ajustări de prețuri, corecții pe segmentele mass-market care depind de creditare, în egală măsură în care vom vedea și creșteri de prețuri pe segmentele premium care atrag în continuare investitori”, a menționat Daniel Crainic.
Irina Chițu, analist financiar și director comparator bancar Finzoom.ro, spune că piața arată semne de încetinire..
“Însă, dacă se mențin condițiile actuale din economie și dacă ne referim la majoritatea proprietăților care se vând în România, locuințele de până în 120.000-140.000 euro, acestea vor rămâne și în mare parte a lui 2023 cam la același preț, sau vor înregistra scăderi ușoare – mai ales la periferia orașelor. Prețurile la locuințele de până în 140.000 euro vor fi susținute de programul Noua Casă, care este de așteptat să continue și în 2023. Cel mai probabil vom vedea primele credite acordate începând cu lunile februarie-martie (ca și în 2022)”, notează o analiză Finzoom.
Dobânzile sunt mari (cu peste 50-60% mai mari decât anul trecut) și în creștere. “Practic, oamenii nu se vor mai încadra la același credit și, vor mai aștepta ori să mai strângă avans, ori să înceapă să scadă dobânzile, sau să se reducă prețurile la proprietăți”, spune Chițu.
Pe de altă parte, există și presiune pe creșterea prețurilor, dat fiind faptul că materialele de construcție sunt din ce în ce mai scumpe, iar costul cu forța de muncă în construcții crește (salariul minim brut în construcții crește la 4000 lei, de la 3000 lei) ceea ce duce la mărirea prețurilor la proprietățile noi.
În plus, oferta de clădiri noi nu este foarte mare, iar cerere încă există – în special pentru proprietăți eficiente energetic. Cerere susținută a fost și pentru locuințe în zone centrale (unele pentru investiții și închiriere), sau cele cu spațiu verde, sau alte amenajări pentru lucrul de acasă.
Mai bine de jumătate dintre agenții imobiliari (58%), dar și 59% dintre cumpărătorii participanți la un sondaj se așteaptă ca anul imobiliar 2023 să aducă scăderi de prețuri în categoria locuințelor de vânzare, în timp ce la capitolul locuințelor de închiriat ambele categorii prevăd ușoare creșteri, conform celui mai recent studiu realizat în rândul utilizatorilor Storia.ro și OLX, în perioada 21 decembrie 2022 – 09 ianuarie 2023.
Se mai construiesc locuințe? Ansambluri rezidențiale și blocuri de peste 100 de miliarde de lei
Dezvoltatorii au fost încă interesați de constuirea de locuințe anul trecut, așa că putem să ne așteptăm ca în 2023 să se concretizeze o serie de proiecte deja demarat. Potrivit datelor IBC Focus, companie de consultanță care monitorizează piața construcțiilor, în cursul anului 2021, în România se aflau în derulare 26.269 de proiecte, în diverse stadii de evoluție, dintre care peste 10.000 vizau construirea de locuințe, o cifră aflată nu doar peste nivelul celei înregistrate în anul de debut al pandemiei, dar și peste valoarea din 2019. Din nou, în 2022 clădirile rezidențiale private domină statisticile atunci când indicatorul e numărul de proiecte active. Astfel, din totalul anului (31.297 ), 12.159 de șantiere vizau construcții rezidențiale private, în timp ce următorul clasat – sectorul Industrial a avut 5427 de șantiere.
Dacă analizăm doar piața de Ansambluri rezidențiale și blocuri (cifrele de mai sus includ și case și vile și case de vacanță), numărul de șantiere active anul trecut a fost de 5608, cu valoare estimată la peste 100 de miliarde de lei.
Doar 1770 sunt în execuție (construcție și amenajare), iar în stadii incipiente (intenție, proiectare, autorizare, înainte de execuție) sunt 2803.
În ceea ce privește demararea de noi proiecte, merită menționate scăderile care se regăsesc în comunicările INS: în ceea ce privește evoluția numărului de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale la nivel național, în perioada ianuarie – octombrie 2022 au fost emise 37.800 de autorizații, comparativ cu 43.400 autorizații în anul 2021.