Foto: Bucharest Real Estate Club/ Facebook
Asociația Bucharest Real Estate Club (BREC) a transmis, pentru Economedia, un punct de vedere referitor la proiectul de lege, depus de PSD, care limitează la 10% avansul pentru cumpărarea de imobile construite de dezvoltatori și care prevede că avansul se achită într-un cont special care poate fi utilizat doar pentru respectivul proiect, în urma scandalului Nordis. BREC precizează că „adoptarea rapidă a unei astfel de măsuri și «schimbarea regulilor în timpul jocului» pot avea efecte adverse, respectiv risc de faliment pentru acei investitori care au proiecte în curs, dar și scumpirea accelerată a locuințelor prin limitarea ofertei”. Asociația spune că schimbările nu pot fi realizate „peste noapte” și astfel își exprimă dorința de a dialoga cu reprezentanții Guvernului.
Inițiativa legislativă, anunțată în urmă cu o săptămână, vine după ancheta Recorder despre dezvoltatorul imobiliar Nordis.
Făcând referire la modelele francez și german de dezvoltare imobiliară, invocate și de liderul PSD Marcel Ciolacu pentru a motiva amendamentul, BREC afirmă că „Franța are o dobânda de referință mult mai mică decât România, costul de finanțare al proiectelor imobiliare fiind mult mai mare pe plan local”.
„Totodată, în Franța pe lângă avansul limitat, există posibilitatea achitării pe măsură ce construcția avansează. În Germania, intabularea se face imediat după procesul de autorizare. Astfel, între dezvoltator și client, se încheie direct contract de vânzare-cumpărare, iar banca ajută atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii, prin acordarea de credite pentru clienți cu plăți progresive, pe măsură ce construcția avansează. Implementarea «per-se» a unui sistem dintr-o altă țară nu poate fi realizată, însă cu siguranță sunt exemple de bune practici ce pot fi adaptate și în România”, mai susține asociația.
Potrivit ei, o astfel de modificare „ar trebui să aibă o perioadă de unul-doi ani pentru a intra în vigoare, timp în care industria va avea timp să se coordoneze cu companiile de asigurări pentru a dezvolta produse de asigurare adecvate”. „Momentan, nu există un astfel de produs de asigurare pe piața românească”.
„Dacă nu vor exista suficiente produse de asigurare de la mai multe companii, costul unei astfel de asigurări poate deveni suficient de ridicat și să influențeze semnificativ prețul final la care cumpărătorii își achiziționează locuințele. O soluție ce poate fi implementată este înființarea unor cărți funciare individuale provizorii, după obținerea autorizației de construire, bazate pe planurile vizate spre neschimbare. O astfel de măsură previne vânzarea multiplă a aceleiași unități către diferite persoane și simplifică evidența juridică, fără a încărca inutil cartea funciară a terenului.
Conform datelor pe care le avem de la companiile membre, peste 90% dintre clienți achită un avans care se situează în jurul mediei de 25%. O altă soluție propusă este diferențierea clienților care achiziționează în scop de locuire și a celor care achiziționează pentru scop investițional, cu praguri diferite de avans, mai mari pentru cea de-a doua categorie”, arată BREC.
Redăm în continuare punctul de vedere integral transmis de asociație, care reprezintă peste 50 de companii membre, atât dezvoltatori și investitori, cât și consultanți, avocați, arhitecți, companii de project & facility management, și nu numai.
„Schimbarea legislației în ceea ce privește dezvoltarea ansamblurilor rezidențiale este oportună, însă ar trebui implementată cu consultarea principalilor actori din această industrie, atât investitorii, cât și băncile și asiguratorii.
Asociația BUCHAREST REAL ESTATE CLUB (BREC) este cea mai mare organizație a pieței de real estate, cu peste 50 de companii membre, atât dezvoltatori și investitori, cât și consultanți, avocați, arhitecți, companii de project & facility management, etc.
Companiile membre BREC sunt investitori majori, locali și internaționali, cu active cumulate de peste 10 miliarde de Euro. Pe sectorul rezidențial, companiile membre au un portofoliu de peste 20.000 de apartamente livrate cu succes în ultimii cinci ani. Acești investitori au experiență atât pe piața românească, dar și pe piețe externe cum ar fi Franța, Spania, Germania sau Ungaria.
Asociația își exprimă pe această cale dorința de a dialoga cu reprezentanții Guvernului, astfel încât să fie găsite cele mai bune măsuri de schimbare, pentru o piață care are un impact major în economia românească.
Dezvoltarea unui mediu de afaceri transparent și sigur atât pentru clienți cât și pentru investitori este dezirabilă, printr-un cadru legislativ corect, care să determine o creștere a siguranței investițiilor imobiliare. Schimbările însă nu pot fi realizate peste noapte.
Urmărind sistemul francez, trebuie spus că Franța are o dobânda de referință mult mai mică decât România, costul de finanțare al proiectelor imobiliare fiind mult mai mare pe plan local. Totodată, în Franța pe lângă avansul limitat, există posibilitatea achitării pe măsură ce construcția avansează. În Germania, intabularea se face imediat după procesul de autorizare. Astfel, între dezvoltator și client, se încheie direct contract de vânzare-cumpărare, iar banca ajută atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii, prin acordarea de credite pentru clienți cu plăți progresive, pe măsură ce construcția avansează. Implementarea ”per-se” a unui sistem dintr-o altă țară nu poate fi realizată, însă cu siguranță sunt exemple de bune practici ce pot fi adaptate și în România.
Adoptarea rapidă a unei astfel de măsuri și «schimbare regulilor în timpul jocului» pot avea efecte adverse, respectiv risc de faliment pentru acei investitori care au proiecte în curs, dar și scumpirea accelerată a locuințelor prin limitarea ofertei. Menționăm că piața rezidențială este deja afectată de schimbările administrative și urbanistice din ultimii ani.
O astfel de modificare ar trebui să aibă o perioadă de unul-doi ani pentru a intra în vigoare, timp în care industria va avea timp să se coordoneze cu companiile de asigurări pentru a dezvolta produse de asigurare adecvate. Momentan, nu există un astfel de produs de asigurare pe piața românească.
Dacă nu vor exista suficiente produse de asigurare de la mai multe companii, costul unei astfel de asigurări poate deveni suficient de ridicat și să influențeze semnificativ prețul final la care cumpărătorii își achiziționează locuințele.
O soluție ce poate fi implementată este înființarea unor cărți funciare individuale provizorii, după obținerea autorizației de construire, bazate pe planurile vizate spre neschimbare.
O astfel de măsură previne vânzarea multiplă a aceleiași unități către diferite persoane și simplifică evidența juridică, fără a încărca inutil cartea funciară a terenului.
Conform datelor pe care le avem de la companiile membre, peste 90% dintre clienți achită un avans care se situează în jurul mediei de 25%. O altă soluție propusă este diferențierea clienților care achiziționează în scop de locuire și a celor care achiziționează pentru scop investițional, cu praguri diferite de avans, mai mari pentru cea de-a doua categorie.
Așadar, asociația Bucharest Real Estate Club reamintește că sectorul imobiliar este unul dintre pilonii economiei românești și de aceea reiterează, în numele companiilor membre, apelul la o consultare și la un dialog permanent și constructiv cu autoritățile, pentru a ajunge la o formă legislativă clară, corectă, predictibilă și care să fie benefică pe termen lung pentru toți stakeholderii implicați”.
Proiectul PSD
PSD a adepus în Parlament un proiect legislativ care limitează la 10% avansul pentru cumpărarea de imobile construite de dezvoltatori și prevede că avansul se achită într-un cont special care poate fi utilizat doar pentru respectivul proiect.
„La încheierea promisiunii de vânzare dezvoltatorul poate solicita un avans de maximum 10% din prețul total al imobilului supus tranzacției. Avansul poate fi mai mare, dar nu mai mult de 40% din prețul total al imobilului, în situația în care dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare, în vederea protejării investiției, cu una dintre societățile de asigurare, în condițiile legii. Sumele plătite cu titlu de avans se achită într-un cont special al firmei, dedicat imobilului respectiv, și pot fi cheltuite de dezvoltator numai în scopul dezvoltării respectivului proiect”, prevede inițiativa legislativă care completează Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii.
În expunerea de motive se arată că practicile curente permit dezvoltatorilor să solicite avansuri mari la semnarea promisiunilor de vânzare, fără a exista garanții adecvate în cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către dezvoltator. Această situație pune consumatorii într-o poziție vulnerabilă, creând riscuri semnificative, în special în cazurile de insolvență a dezvoltatorilor sau întârzieri în livrarea imobilului.
„Inițiativa legislativă urmărește să reducă aceste riscuri prin limitarea sumelor pe care cumpărătorii le pot plăti drept avans la semnarea promisiunilor de vânzare, oferind totodată posibilitatea unor măsuri suplimentare de protecție prin intermediul polițelor de asigurare”, conform expunerii de motive.
Proiectul vine după ce Recorder.ro a publicat, la începutul săptămânii trecute, o amplă investigație despre dezvoltatorul imobiliar Nordis, despre care spune că „a descoperit indicii solide că unele apartamente au fost vândute de mai multe ori, către persoane diferite”.
Modificarea legislativă pare inspirată din investigația Recorder, care a comparat legislația din România cu cea din Franța. În timp ce în România, banii de avans colectați de la clienți de către dezvoltatorii imobiliari poate ajunge până 100% din valoarea imobilului, în Franța acest avans este limitat la 5%, iar suma este asigurată. În plus, banii merg într-un cont special care nu poate fi utilizat decât pentru cheltuieli legate de construcția pentru care dezvoltatorul colectează avansul de la clienți.
De altfel, liderul social-democraților a întărit această idee.
„Am luat şi legislaţia din Franţa, şi legislaţia din Germania. În momentul acesta am făcut un grup de lucru la Parlament. (…) În Franţa, de exemplu, nu ai voie să percepi un avans mai mare de 10% la un bloc, la nişte locuinţe, spaţii locative pe care nu le-a construit. Sau se merge pe sistemul asigurare. Mi se pare normal să fie modificată legislaţia în acest sens”, a explicat Marcel Ciolacu săptămâna trecută, întrebat despre ancheta cazului Nordis, companie în care Vladimir Ciorbă, soţul deputatului ex-PSD Laura Vicol, este acţionar principal.
Procurorii DIICOT au deschis un dosar penal pe afacerea Nordis, au declarat pentru G4Media surse judiciare. Dosarul a fost deschis în urmă cu un an în urma autosesizării procurorilor, potrivit surselor citate. Procurorii investighează infracțiuni precum constituirea unui grup infracțional organizat și delapidare.
Un complet de judecată de la Tribunalul Bucuresti a admis lunea trecută cererea unuia dintre creditorii dezvoltatorului imobiliar Nordis Management și a dispus intrarea în insolvență a societății. Debitoarea avea termen de 10 zile pentru a-și manifesta intenția de reorganizare. Conform minutei, dacă nu face acest lucru, i se va ridica dreptul de administrare.
Nordis este unul dintre cei mai cunoscuți dezvoltatori imobiliari din România, cu proiecte anunțate în mai multe zone din țară. Asociații majoritari ai Nordis Management sunt omul de afaceri Răzvan Ciorbă și Mapp Development/Emanuel Gheorghe Poștoacă, fiecare cu câte 46% din părțile sociale.