Sursa foto: ING
Economia mondială care se confruntă deja cu o inflație galopantă, cu turbulențe pe piața bursieră și cu un război istovitor se confruntă acum cu o altă amenințare: deznodământul unui boom imobiliar masiv, scrie Bloomberg, într-o amplă analiză, în care vorbește despre semnalele de alarmă ce se văd pe cele mai fierbinți piețe imobiliare din lume, precum Statele Unite, Noua Zeelandă, Germania sau Ungaria.
Pe măsură ce băncile centrale din întreaga lume măresc rapid ratele dobânzilor, costurile de împrumut în creștere înseamnă că persoanele care deja se străduiau să cumpere proprietăți își ating în sfârșit limitele. Efectele se văd în țări precum Canada, SUA și Noua Zeelandă, unde piețele imobiliare rezidențiale, cândva fierbinți, s-au răcit brusc.
Este o răsturnare bruscă de situație după ani de creștere a prețurilor imobiliare, creștere alimentată de dobânzi la cel mai scăzut nivel și de stimulentele guvernamentale, împreună cu o pandemie care a popularizat munca la distanță și a făcut cumpărătorii de locuințe să caute spații mai mari. O analiză realizată de Bloomberg Economics arată că 19 țări din OCDE au un raport combinat între prețul chiriei și prețul locuințelor raportat la venit mai mare în prezent decât era înainte de criza financiară din 2008, ceea ce indică faptul că prețurile nu mai corespund fundamentelor.
Domolirea prețurilor ridicate ale locuințelor reprezintă o parte esențială a obiectivelor multor factori de decizie politică, în contextul în care aceștia încearcă să înăbușe cea mai rapidă inflație din ultimele decenii. Dar, în timp ce piețele tremură din cauza perspectivelor unei recesiuni globale, o încetinire a pieței imobiliare ar putea crea un efect de antrenare care ar adânci o criză economică.
Scăderea prețurilor locuințelor ar eroda averea gospodăriilor, ar afecta încrederea consumatorilor și ar putea frâna dezvoltarea viitoare.
„Pericolul este ca ciclurile de afaceri și financiare să se inverseze simultan, ceea ce poate duce la recesiuni de mai lungă durată”, a declarat Rob Subbaraman, șeful departamentului de cercetare a piețelor globale de la Nomura Holdings Inc. „Un deceniu de relaxare cantitativă a alimentat piețele imobiliare înfloritoare și am putea intra în curând în cealaltă parte a acestei situații, deoarece accesibilitatea locuințelor este întinată, iar ratele serviciului datoriei ar putea crește brusc.”
Un astfel de scenariu ar afecta creditarea bancară pe măsură ce riscul creditelor neperformante crește, sufocând fluxul de credite pe care se dezvoltă economiile. În SUA și în Europa de Vest, prăbușirea sectorului imobiliar care a precipitat criza financiară a afectat timp de ani de zile sistemele bancare, guvernele și consumatorii.
Cu siguranță, un colaps asemănător celui din 2008 este puțin probabil. Creditorii au înăsprit standardele, economiile gospodăriilor sunt încă solide, iar multe țări au încă deficit de locuințe. Piețele forței de muncă sunt, de asemenea, puternice, oferind un tampon important.
„Prețurile mai mici vor avea un efect direct asupra cheltuielilor de consum și asupra întregii economii, deoarece, de obicei, proprietățile imobiliare reprezintă o parte semnificativă din averea gospodăriilor”, a declarat Tuuli McCully, șeful departamentului economic Asia-Pacific al Scotiabank. „Cu toate acestea, întrucât bilanțurile gospodăriilor din multe piețe importante rămân sănătoase, nu sunt deosebit de îngrijorat de riscurile legate de prețurile locuințelor și de economia mondială.”
Totuși, riscul unei scăderi bruște a prețurilor este în mod clar mai mare atunci când există o înăsprire sincronizată a politicii monetare la nivel mondial, a declarat Niraj Shah de la Bloomberg Economics din Londra. Mai mult de 50 de bănci centrale au majorat ratele dobânzilor cu cel puțin 50 de puncte de bază dintr-o dată în acest an, fiind așteptate și alte majorări. În SUA, Rezerva Federală a majorat săptămâna trecută rata dobânzii principale cu 75 de puncte de bază, cea mai mare creștere din 1994 încoace.
Piețele imobiliare din Noua Zeelandă, Republica Cehă, Australia și Canada se numără printre cele mai înfloritoare din lume și sunt deosebit de vulnerabile la scăderea prețurilor, potrivit Bloomberg Economics. În zona euro, Portugalia este deosebit de expusă riscului, în timp ce Austria, Germania și Olanda par, de asemenea, să fie în plină expansiune.
În Asia, prețurile locuințelor din Coreea de Sud par, de asemenea, vulnerabile, potrivit unei analize realizate de S&P Global Ratings. Raportul respectiv a remarcat riscurile legate de creditul pentru gospodării în raport cu PIB-ul nominal, rata de creștere a datoriei gospodăriilor și viteza de creștere a prețurilor locuințelor. Suedia a înregistrat o revenire spectaculoasă a cererii de locuințe, ceea ce a stârnit îngrijorare într-o țară în care datoria reprezintă 200% din veniturile gospodăriilor.
Economiștii de la Goldman Sachs Group Inc. au scris într-un raport de săptămâna trecută că semnalele provenite din vânzările de locuințe preced de obicei prețurile cu aproximativ șase luni, indicând faptul că mai multe țări vor înregistra probabil scăderi suplimentare ale valorilor. O răcire substanțială a piețelor imobiliare este un motiv important pentru care economiile dezvoltate vor încetini probabil, potrivit economiștilor conduși de Jan Hatzius.
„Deteriorarea foarte rapidă a gradului de accesibilitate și scăderile mari ale vânzărilor de locuințe sugerează că o aterizare dură este un risc semnificativ, în special în Noua Zeelandă, Canada și Australia, deși acesta nu este scenariul nostru de bază, având în vedere restricțiile actuale”, au scris economiștii de la Goldman.
Băncile centrale emit propriile avertismente. Banca Canadei a declarat luna aceasta, în cadrul analizei sale anuale a sistemului financiar, că nivelurile ridicate ale datoriilor ipotecare sunt deosebit de îngrijorătoare pe măsură ce ratele dobânzilor cresc și tot mai mulți debitori sunt presați să plătească facturile. Raportul semestrial privind stabilitatea financiară al Băncii din Noua Zeelandă a arătat că amenințarea generală la adresa sistemului financiar este limitată, dar este posibilă o scădere „bruscă” a prețurilor locuințelor, ceea ce ar putea reduce semnificativ bogăția și ar putea duce la o contracție a cheltuielilor de consum.
„Pe măsură ce costurile de împrumut cresc, piețele imobiliare se confruntă cu un test critic”, a declarat Shah de la Bloomberg. „Dacă bancherii centrali acționează prea agresiv, ar putea semăna semințele următoarei crize”.
Iată ce se întâmplă pe piețele imobiliare cu bule imobiliare, în întreaga lume.
Noua Zeelandă
Dacă 2021 a fost anul în care creșterea prețurilor locuințelor din Noua Zeelandă a atins cote amețitoare, cu o creștere anuală de aproape 30%, 2022 se anunță a fi anul în care muzica se oprește – iar schimbarea bruscă i-a pus pe oameni în încurcătură.
În luna martie, Jonathan Milne a decis că este timpul să vândă o casă de familie din Onehunga, suburbie a orașului Auckland, și să cumpere o casă mai mare în apropiere, pentru 2 milioane de dolari neo-zeelandezi (1,3 milioane de dolari). El și soția sa, Georgie, erau optimiști cu privire la o vânzare rapidă și la un preț bun pentru vechea lor casă, care a fost evaluată de administrația locală la 1,8 milioane de dolari neo-zeelandezi.
Toate acestea s-au schimbat în aprilie, când Banca din Noua Zeelandă (RBNZ) a luat măsuri agresive pentru a combate inflația, majorând rata oficială cu 50 de puncte de bază până la 1,5% – cea mai mare creștere din ultimii 22 de ani. A urmat rapid o altă creștere de 50 de puncte de bază în luna mai și o proiecție conform căreia rata va atinge un vârf de aproape 4% anul viitor.
Casa lui Milne trebuia să fie vândută în luna mai prin licitație, o metodă populară de vânzare a locuințelor în Noua Zeelandă, dar niciun ofertant nu s-a prezentat la eveniment.
„Ceea ce nu am anticipat a fost că va fi atât de greu să ne vindem casa”, a declarat Milne, editorul-șef al unui site de știri, în vârstă de 47 de ani. „Știam că fiecare săptămână care trecea ar fi scăzut prețul cu încă 100.000 de dolari neozeelandezi”.
La sfârșitul lunii trecute, au acceptat o ofertă pe care Milne a descris-o ca fiind „dramatic” sub evaluarea guvernului.
Economiștii se așteaptă ca prețurile locuințelor din Noua Zeelandă să scadă cu aproximativ 10% în acest an și, în cele din urmă, ar putea scădea cu până la 20% față de vârful atins la sfârșitul anului 2021. În timp ce pentru mulți proprietari de locuințe acesta este un declin mic în comparație cu câștigurile masive din ultimii ani, probabil că vor exista efecte mai ample. ANZ Bank prognozează o scădere a cheltuielilor de consum din cauza unui amestec de oameni care se simt mai săraci din cauza scăderii prețurilor locuințelor, a impactului ratelor mai mari asupra fluxului de numerar, precum și a prețurilor mai mari la alimente și energie, potrivit lui Sharon Zollner, economist șef al băncii din Noua Zeelandă.
„Vor fi cumpărători de case care tocmai au intrat pe piață în ultimul an sau cam așa ceva și care au început cu o rată ipotecară de 2,5% și dintr-o dată trec la o rată ipotecară mai aproape de 6%”, a declarat Jarrod Kerr, economist șef la Kiwibank în Auckland. „Cu siguranță va fi ceva durere”.
Canada
Piața imobiliară din Canada s-a transformat atât de repede încât unii cumpărători pierd bani pe proprietățile lor înainte ca vânzările să se încheie.
„Oamenii încearcă în mod activ să iasă din tranzacții”, a declarat Mark Morris, un avocat imobiliar din Toronto, care a citat un exemplu în care valoarea evaluată a unei proprietăți a ajuns cu 200.000 de dolari canadieni (155.000 de dolari) mai jos decât prețul de achiziție convenit cu doar câteva luni înainte. Astfel, cumpărătorul a fost dispus să renunțe la avansul de 100.000 de dolari canadieni pentru a evita încheierea tranzacției, a spus el. „Sunt sunat de mai multe ori pe zi de diverse persoane care consideră că au plătit prea mult.”
Astfel de cazuri apar după ce Canada a înregistrat în aprilie primul declin național al prețurilor caselor din ultimii doi ani, urmat de o nouă scădere în mai. Deși până acum durerea a fost concentrată în jurul piețelor care au înregistrat cele mai mari creșteri pandemice – Toronto și regiunile învecinate –, problema începe deja să se răspândească și pe piețele anterior fierbinți din jurul orașului Vancouver.
La fel ca în alte țări, turbulențele de pe piața imobiliară din Canada sunt cauzate de o campanie agresivă de creștere a ratelor dobânzilor de către banca centrală. Indicele de referință a trecut deja de la 0,25% la începutul anului la 1,5% în prezent. În condițiile în care se așteaptă rate și mai mari, unii economiști spun că prețurile locuințelor ar putea scădea cu până la 20% pe cele mai fierbinți piețe.
Este o schimbare drastică într-o țară în care prețurile au crescut cu peste 50% în cei doi ani de la începutul pandemiei. În condițiile în care prețurile au depășit rapid creșterea salariilor, speranța unor cumpărători de a intra pe piață venea de la ratele scăzute, care acum sar în sus.
„Cumpărătorul marginal este cel care susține evaluările actuale, așa că acest lucru ar putea însemna un impact semnificativ asupra pieței imobiliare”, a declarat Matthieu Arseneau, economist-șef adjunct la National Bank of Canada, care spune că prețurile locuințelor la nivel național ar putea scădea cu până la 10%. „Își vor putea permite noii cumpărători să plătească aceste prețuri la aceste rate?”
SUA
Mabel Melendi și-a dat seama că piața imobiliară din Cape Coral, Florida, a încetinit după ce a trecut o săptămână și încă nu primise nicio cerere sau ofertă pentru o casă nou construită pe care a listat-o la mijlocul lunii aprilie. Cu doar trei luni în urmă, ea a primit o ofertă pentru o proprietate similară la trei zile după ce a pus-o pe piață.
Dar, după trei reduceri de preț – reducând prețul cerut de la 510.000 de dolari la 425.000 de dolari – și la mai mult de două luni de la listarea inițială, la jumătatea lunii iunie încă mai căuta cumpărători. O ofertă venită în weekendul Memorial Day a eșuat după ce cumpărătorul nu s-a putut califica pentru o ipotecă suficient de mare.
„Majoritatea oamenilor nu se mai califică pentru ceea ce se calificau înainte”, a spus Melendi.
Ratele la creditele ipotecare au crescut în acest an în cel mai rapid ritm de când există date, de o jumătate de secol, potrivit Freddie Mac. Rata medie pentru un împrumut pe 30 de ani a ajuns la 5,78% săptămâna trecută, cea mai mare din 2008 încoace. Acest lucru a dus la reduceri de prețuri atât pentru constructori, cât și pentru vânzătorii de locuințe existente, pe măsură ce cererea se răcește rapid.
Aproape 20% dintre vânzătorii de locuințe din SUA au redus prețurile în perioada de patru săptămâni încheiată la 22 mai, cel mai mult din octombrie 2019, potrivit agenției de brokeraj Redfin Corp. Ponderea a fost mai mare în unele piețe care au devenit destinații fierbinți în timpul pandemiei pentru persoanele care caută case cu prețuri mai accesibile. În Boise, Idaho, de exemplu, 41% dintre vânzători au scăzut prețurile în aprilie. În Cape Coral, a fost de aproximativ unul din trei.
Vânzătorii își dau seama că este posibil ca prețurile să nu continue să crească în același ritm ca înainte, deoarece cumpărătorii sunt din ce în ce mai presați, a declarat Daryl Fairweather, economistul șef al Redfin. „Prețurile vor trebui să scadă pentru a se potrivi cu cererea”, a spus ea.
După o creștere estimată la 18% în 2021, prețurile locuințelor unifamiliale din SUA sunt prognozate să crească într-un ritm mai moderat, de 10% în 2022 și de 5% în 2023, potrivit Freddie Mac. „Este o încetinire destul de semnificativă, dar care vine de la o creștere arzătoare a prețurilor locuințelor”, a declarat Len Kiefer, economist-șef adjunct al companiei. Lipsa de locuințe de vânzare și cererea reprimată din partea persoanelor care caută mai mult spațiu – împreună cu cumpărătorii mileniali care îmbătrânesc și își întemeiază familii – înseamnă că prețurile la nivel național ar trebui să aibă în continuare o tendință de creștere, a spus el.
Totuși, efectele încetinirii cererii se răsfrâng asupra industriei imobiliare: Redfin și Compass Inc. au declarat săptămâna trecută că vor concedia angajați după răcirea bruscă a pieței.
Cehia și Ungaria
Republica Cehă se remarcă în Europa prin rata ridicată a proprietarilor de locuințe, inflația rapidă și șomajul scăzut, a declarat Vit Hradil, economist senior la firma de investiții Cyrrus din Praga. În combinație cu un sistem de permise de construcție deosebit de complex și cu cererea tot mai mare din partea expatriaților care caută de lucru în capitală, țara s-a confruntat cu creșteri de prețuri amețitoare care au depășit cu mult creșterea veniturilor.
Un indicator trimestrial al prețurilor locuințelor din Cehia a crescut cu 26% în decembrie față de anul precedent, potrivit companiei de analiză a datelor CEIC Data, cu sediul la Londra. Diferența dintre venitul unui cetățean mediu și prețurile imobiliare din această țară este acum una dintre cele mai mari din Uniunea Europeană, ceea ce ridică temeri serioase privind apariția unei bule.
Pentru a domoli inflația, care a ajuns la 16% în luna mai, banca centrală cehă s-a angajat într-o campanie de înăsprire monetară care a ridicat ratele dobânzilor la cel mai ridicat nivel din 1999, înainte de o nouă reuniune în această săptămână.
„Te-ai aștepta ca aceste rate să răcească cererea, dar, cu rate ale inflației atât de mari, nu funcționează”, a declarat Hradil, care a adăugat că oamenii din țară văd locuințele ca pe o acoperire împotriva inflației și preferă să investească în proprietăți imobiliare decât în acțiuni.
La Praga, producătorul de efecte video Meera Sankar a renunțat la cumpărarea unei locuințe. Având inițial ca obiectiv să găsească un apartament cu un dormitor în centrul orașului pentru 3 milioane de coroane (130.000 de dolari), irlandeza și-a dublat în cele din urmă bugetul, dar tot nu a reușit să găsească un apartament care să corespundă criteriilor sale. Ceea ce a găsit fie necesita renovare completă, fie se afla într-o zonă îndepărtată sau relativ nesigură.
„Pentru acești bani poți obține o casă imensă cu patru dormitoare lângă Cork, în Irlanda, sau un apartament de 150 de metri pătrați în orașul natal al tatălui meu din India”, a spus ea. „Pur și simplu nu se leagă”.
Republica Cehă ocupă locul al doilea în clasamentul Bloomberg Economics privind bulele imobiliare, urmată de vecinul său regional, Ungaria. Acolo, prim-ministrul Viktor Orban a promovat stimulente pentru achiziționarea de locuințe în încercarea de a stimula rata de fertilitate.
Prețurile din această țară au crescut cu aproape 20% în ultimele trei luni din 2021, comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, potrivit agenției de date a Uniunii Europene, Eurostat. Situația a fost doar exacerbată de războiul din Ucraina, care a dus la creșterea costurilor energiei și a limitat disponibilitatea muncitorilor din construcții. Săptămâna trecută, banca centrală a majorat în mod neașteptat rata dobânzii cheie cu 50 de puncte de bază.
Marea Britanie
Piața imobiliară din Marea Britanie începe să încetinească după doi ani de creștere istorică. Ca parte a măsurilor pandemice, cumpărătorii de locuințe au fost scutiți de o taxă de timbru pentru proprietățile cu o valoare de până la 500.000 de lire sterline (614.000 de dolari) între iulie 2020 și iunie anul trecut, ceea ce a dus la o escaladare și mai mare a prețurilor și a făcut ca locuințele să fie „aparent detașate de restul economiei”, a declarat Tom Bill, șeful departamentului de cercetare rezidențială din Marea Britanie la Knight Frank.
Acum, Banca Angliei a majorat ratele de cinci ori în ultimele luni, fiind așteptate și alte majorări. Acest lucru ar putea prevesti o răcire a pieței imobiliare pentru restul anului, mai multă ofertă devenind disponibilă pe măsură ce proprietarii de locuințe se grăbesc să învingă scăderile de valoare, a spus Bill.
Deja, aprobările pentru noi credite pentru locuințe au scăzut la cel mai mic nivel din ultimii aproape doi ani. Cererile de informații ale cumpărătorilor au scăzut în luna mai, după ce au crescut timp de opt luni consecutive, potrivit unui sondaj al Royal Institution of Chartered Surveyors.
„Oamenii sunt îngrijorați de economie, de modul în care războiul din Ucraina va afecta prețurile și de creșterea costului vieții”, a declarat Aneisha Beveridge, șefa departamentului de cercetare al companiei imobiliare britanice Hamptons International. „Sunt mai prudenți”.
Banca Angliei a decis în această săptămână să elimine testele de accesibilitate, care măsoară capacitatea debitorilor de a-și rambursa creditele ipotecare, începând cu 1 august. Acest lucru ar putea crește riscul ca cei care cumpără pentru prima dată o locuință să facă achiziții pe care nu și le pot permite.
Cu toate acestea, zone de primă mână precum Londra se descurcă bine, a spus Bill, deoarece investitorii străini se îndreaptă spre această destinație internațională și studenții se întorc după pandemie. Orașele secundare precum Birmingham, Liverpool și Manchester văd cum prețurile lor cresc chiar mai repede decât în capitală.
„Atâta timp cât Marea Britanie este văzută ca o țară cu un stat de drept, școli bune și respectarea proprietății private, banii vor veni întotdeauna”, a spus Bill.