sursa foto: Pixabay
Piața rezidențială din România se îndreaptă către un nou record de livrări și în acest an, însă ritmul dezvoltărilor nu a ținut pasul cu evoluția cererii din ultimii doi ani, arată o analiză a companiei de consultanță imobiliară Colliers. De asemenea, prețul locuințelor noi continuă să crească, pe măsură ce noile proiecte înglobează creșterea prețurilor materialelor de construcție, subliniază consultanții Colliers. În ultimii doi ani, locuinţele au înregistrat scumpiri considerabile. veștile proaste continuă pentru cumpărători. Pentru prima dată din 2015 încoace, nivelul salariilor din România a crescut cu o rată atât sub cea a inflației, cât și sub cea a creșterii prețurilor rezidențiale. Dacă la începutul anului 2021 era nevoie de cca 7,5 ani de salariu mediu pentru a cumpăra apartamentul mediu, acum vorbim de o perioadă de cel puțin 8 ani, arată datele analiștilor.
Piața tranzacțiilor de apartamente a înregistrat anul trecut noi recorduri atât din punct de vedere al vânzărilor, cât și al livrărilor, arată datele Colliers. În total, în 2021 au fost livrate 71.405 locuințe la nivel național, în creștere cu 5% față de anul precedent. Cum suprafața totală autorizată de către dezvoltatori în 2021 a crescut cu peste 15% față de 2020, la peste 12 milioane de metri pătrați, sectorul rezidențial se îndreaptă spre noi maxime în ceea ce privește livrările anul acesta.
În primul trimestru al anului, piața locală a înregistrat o creștere a numărului de locuințe livrate cu 11% față de aceeași perioadă a anului trecut, iar volumul investițiilor în locuințe noi s-a majorat cu 21% în aceeași perioadă, arată analiza. Valoarea investițiilor în construcția de noi locuințe a ajuns în primul trimestru la 4,6 miliarde lei, în creștere cu peste 50%, avans ce subliniază creșterea semnificativă a prețurilor materialelor de construcții.
Politicile monetare gândite pentru ținerea în frâu a inflației ar trebui să aibă impact și pe piața imobiliară.
„Indiciile recente din zona cererii sugerează că nu ar trebui să fie probleme ca aceste suprafețe să fie absorbite. Prețul de vânzare este întotdeauna rezultatul dintre cerere și ofertă, cererea de pe piața rezidențială fiind impulsionată pozitiv de către creditare, atât prin dobânzile scăzute, cât și prin accesibilitatea creditului și programele de susținere a creditului ipotecar. Asistăm însă acum la o întărire a politicii monetare, care ar putea să încetinească din viteza de creștere a creditării. Rămâne de văzut până unde vor merge dobânzile în încercarea de a domoli inflația, și care va fi impactul acestei tendințe în numărul de credite ipotecare acordate”, precizează Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România. Altfel, după cum a avertizat chiar guvernatorul BNR, există riscul unei recesiuni în perioada următoare, aspect ce ar mai ajuta cu reducerea presiunilor inflaționiste, dar nu ar ajuta prea mult cererea pe piața rezidențială în condițiile în care ar afecta apetitul oamenilor să cumpere locuințe, subliniază expertul Colliers.
În București, diferența între numărul de tranzacții și livrările de locuințe a crescut cu peste 50% în ultimul an, comparativ cu 2019. “Izbucnirea pandemiei a prăbușit cererea pentru locuințe în trimestrul 2 din 2020, când piața a înghețat și am înregistrat o scurtă perioadă de scăderi de prețuri după 7 ani de creșteri succesive. În prezent, ecartul dintre cerere și ofertă se menține semnificativ, însă vedem semnale că acest coridor începe să se îngusteze, pe măsură ce livrările vor crește, iar cererea va înregistra un recul”, arată cei de la Colliers.
În restul țării, această evoluție a fost și mai pregnantă, diferența între numărul de tranzacții și livrări crescând de aproape trei ori în ultima perioadă, față de anul 2019. Cluj-Napoca, Iași, Timișoara, Constanța și Brașov sunt principalii poli în care se concentrează cererea pentru locuințe din țară, aici înregistrându-se în total circa o treime din tranzacțiile la nivel național. Zona metropolitană a capitalei este responsabilă de o altă treime, iar celelalte 35 de județe formează împreună ultima treime.
Peste 21.000 de unități se află acum în construcție în București și în împrejurimi, circa 7.000 unități în Iași și peste 5.000 în Cluj Napoca. În lipsa materializării unor factori majori de risc macroeconomic în 2022, consultanții Colliers se așteaptă ca piața să atingă un nou record de tranzacții și livrări în acest an.
„Pentru prima dată din 2015 încoace, nivelul salariilor din România a crescut cu o rată atât sub cea a inflației, cât și sub cea a creșterii prețurilor rezidențiale. Dacă la începutul anului 2021 era nevoie de circa 7,5 ani de salariu mediu pentru a cumpăra apartamentul mediu, acum vorbim de o perioadă de cel puțin 8 ani. Prin urmare, ne așteptăm ca în următorii doi ani, o perioadă caracterizată de o inflație ridicată și de o creștere a dobânzilor față de minimele istorice din 2020, această evoluție să continue și să avem locuințe mai puțin accesibile din punctul de vedere al prețului”, precizează Gabriel Blăniță.
Cu toate acestea, în multe orașe occidentale și chiar capitale din regiune, raportul de accesibilitate a locuințelor este considerabil mai nefavorabil consumatorilor, ceea ce sugerează că și în cazul unui scenariu economic negativ, România nu ar trebui să sufere o corecție semnificativă a prețurilor, susțin reprezentanții Colliers.
Alți observatori ai pieței se așteaptă la corecții:
vezi și:
Cum au crescut pretențiile proprietarilor în ultimii șapte ani pe piața locală
O analiză a portalului Imobiliare.ro, realizată pe baza prețurilor afișate în anunțurile intermediate pe site, arată că, per ansamblu, din 2015, de când piața rezidențială se înscrie pe un trend predominant ascendent al prețurilor, locuințele disponibile spre vânzare în România s-au scumpit, în medie, cu aproximativ 83%, după o scădere considerabilă de la valoarea maximă istorică înregistrată în martie 2008 de 2.058 de euro/mp până la valoarea minimă de 891 euro/mp atinsă la începutul lui 2015. Totuși, la nivel național, cu o valoare medie de 1745 euro/mp, apartamentele nu au atins încă nivelul de preț solicitat în 2008.
Statistica dă semnale de scădere
Un alt semnal negativ pentru piața locală este reprezentat de scăderea numărului de autorizații de construire. “Ne așteptăm ca anul acesta să avem un număr mai redus de tranzacții la un preț mai mare în comparație cu anii trecuți. Oferta de locuințe în acest an se bazează pe proiectele demarate în ultimii 2-3 ani. Doar costurile de construcție cresc. Scăderea ritmului de obținere a autorizațiilor va rezulta într-o ofertă mai mică în următorii ani”, spunea Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro, comentând datele INS din primele patru luni ale anului. Acestea arătau că, în perioada 1 ianuarie- 30 aprilie, s-au eliberat 14438 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere ușoară, de 3% faţă de aceeași perioadă a anului trecut
Date mai recente arată accentuarea declinului, în ceea ce privește numărul de AC-uri. În semestrul I 2022 s-au eliberat 22.712 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 7,1% faţă de semestrul I 2021.
În ceea ce privește volumul lucrărilor de construcţii, acesta a crescut în primele cinci luni ale anului față de aceeași perioadă a anului trecut, arată datele INS: ca serie brută, cu 3,2%, iar ca serie ajustată în funcţie de numărul de zile lucrătoare şi de sezonalitate, cu numai 1,3%. S-au înregistrat însă scăderi la lucrările de construcții noi, conform datelor ajustate, iar clădirile de locuințe au înregistrat creșteri sub cele ale clădirilor nerezidențiale.
Deocamdată, rezidențialul a rămas domeniu de interes pentru investitori, în ciuda unor semnale că piața încetinește, arată datele de la jumătatea anului ale consultanților de la IBC Focus, care monitorizează proiecte și șantiere de construcții la nivel național. Astfel, în primul semestru din 2022 sectorul de proiecte rezidențiale conduce detașat la nivel numeric, cu un avans considerabil comparativ cu celelalte domenii vizate de analiză, spun autorii raportului. Potrivit datelor analizate și monitorizate cu ajutorul platformei VICTA.ro, la nivel național se află, în diverse stadii, aproximativ 10.000 de astfel de proiecte.
Numărul de proiecte mari, de blocuri nu e însă în creștere spectaculoasă:
Evoluția numerică a proiectelor noi identificate în S1 2022 comparativ cu S1 2021:
- Blocuri și ansambluri imobiliare + 4%
- Case unifamiliale și Vile + 18%
În ceea ce privește evoluția salarii vs inflație în România, găsiți mai multe date într-o analiză Economedia și Romanian Economic Monitor. Moment marcant: luna aprilie 2022, când câștigul salarial mediu net în România a ajuns la 3967 de lei, în creștere de 11,4% față de anul precedent. În aceeași lună rata inflației a ajuns la 13,8%, ceea ce înseamnă că în termeni reali salariul mediu net de fapt a scăzut în interval de un an.