Sursa foto: Inquam Photos / Octav Ganea
După ce anul trecut pe piața rezidențială au fost finalizate 67.816 locuințe, care au transformat anul în cel mai bun în ceea ce privește construcțiile din istoria ultimilor 30 de ani, 2021 pare a-l depăși, cu circa 49.621 locuințe finalizate la nouă luni, peste nivelul înregistrat la nouă luni în 2020.
De altfel, și Andrei Sârbu, CEO al consultantului imobiliar SVN, crede același lucru și spune că „2021 fost cel mai bun an pentru piața rezidențială din ultimele decenii.” Iar acest lucru s-a întâmplat în condiții de pandemie, care nu au stopat constructorii sau dezvoltatorii să-și facă treaba.
„Într-un context puternic marcat de pandemia Covid-19 și de anumite incertitudini, piața rezidențială locală a înregistrat noi rezultate excepționale. Fundamentele au fost reprezentate de solvabilitatea excelentă și de oferta foarte variată. Livrările de locuințe din regiunea București – Ilfov în primele nouă luni din 2021 sunt practic la același nivel cu cele înregistrate în perioada similară din 2020 – când s-a înregistrat un record absolut de locuințe finalizate. La nivel național s-a înregistrat o creștere anuală de 2,3% în aceeași perioadă, potrivit statisticilor oficiale”, spune Andrei Sârbu.
De asemenea, deși, în scădere în ultimele două luni, numărul tranzacțiilor cu imobile încheiate la nivel național a crescut anual cu peste 56% după primele 11 luni, în timp ce numărul tranzacțiilor din București și împrejurimi s-a majorat cu 40,8%, potrivit statisticilor oficiale.
Andrei Sârbu crede că pandemia de Covid-19 a dus la o mai bună conștientizare a calității spațiului locativ și tot mai multe persoane și-au dorit și au simțit că este necesar să realizeze un upgrade: o suprafață mai generoasă, finisaje de o calitate mai bună și poate un amplasament mai bun, inclusiv o casă cu teren – segment pe care s-au înregistrat cele mai bune rezultate din istorie.
„Aceste rezultate foarte bune s-au înregistrat, așa cum anticipam încă de la începutul anului, pe fondul unui nivel ridicat de accesibilitate a achiziționării unei noi locuințe, în ciuda majorărilor de prețuri. În plus, dobânzile au atins minimuri istorice în acest an”, susține acesta.
Din păcate pentru piață, acest lucru care pare, însă, de domeniul trecutului, din cauza inflației care a trecut 7% în acest an și a determinat BNR să ia măsuri, astfel, că dobânda de politică monetară a fost majorată deja, iar pentru 2022, analiștii asteaptă noi creșteri ale dobânzii de referință.
Cum arată viitorul și care sunt riscurile
2022 va fi un nou an bun pentru piața rezidențială locală și principalele riscuri vor fi reprezentate de factori exogeni. Scumpirea continuă a materialelor de construcție și dificultățile considerabile întâlnite pe lanțul de aprovizionare își vor pune în continuare amprenta negative asupra pieței rezidențiale locale.
„Tocmai din aceste motive considerăm că prețurile de tranzacționare se vor majora cu aproximativ 15% și în 2022”, consideră CEO-ul SVN.
Pe de altă parte, acesta estimeză că cererea va absorbi aceste majorări. În primul rând, chiar dacă accesibilitatea achiziționării unei noi locuințe, calculată de SVN ca raport între prețul de tranzacționare și salariul mediu net, va suferi o înrăutățire pe termen scurt, suntem încă și vom fi la un nivel mai bun comparativ cu, spre exemplu, 2019. Iar dacă vorbim de o comparație cu 2008, astăzi este de aproape patru ori mai facil să cumperi o locuință nouă.
„În al doilea rând, se tot vorbește despre majorarea dobânzilor însă aceasta trebuie analizată într-un context mai larg. Rata medie pentru achiziționarea unui apartament nou cu două camere în București (50 metri pătrați utili, credit ipotecar standard, 25 de ani) deține astăzi un procent de 43% din salariul mediu net pe economie la nivel național, potrivit indexului de profil al SVN”, consideră Sârbu.
Este aproape o certitudine că piața nu va avea mult de suferit, în special în marile orașe, mai ales că trebuie avut în vedere că salariul mediu din București este cu peste o treime mai mare comparativ cu media națională, în timp ce în marile piețe regionale, precum Cluj – Napoca, Timișoara sau Constanța, veniturile sunt cu peste 20% peste media națională. Deci procentul este chiar mai redus, explică Sârbu.
De asemenea, conform estimărilor SVN, IRCC (indicatorul care influențează va crește la 1,17% în T1 2022, de la 1,08% în prezent, potrivit calculelor colegilor de la SVN Credit Romania. Iar procentul deținut de rată se va majora la 45,5%. Însă acum un an era la o valoare de 52%, deci spațiu de manevră există, deși lucrurile se vor mai înrăutăți.
„Pe de altă parte, guvernul a aprobat recent majorarea pragului de preț pentru aplicarea cotei de 5% TVA, care va reprezenta un imbold pentru segmentul middle market și middle market upper, care și-a majorat oricum proporția la aproximativ 45% din totalul ofertei, de la aproximativ 17% în urmă cu 5-6 ani”, explică Sârbu.
Iar evoluția pandemiei Covid-19 și evenimentele macroeconomice de la nivel global își vor putea pune amprenta asupra evoluției pieței rezidențiale locale pe termen scurt.
„Însă premisele pentru 2022 sunt bune în acest moment”, conchide Andrei Sârbu.
Nu ar fi exclus, însă, deși o parte dintre dezvoltatori s-au maturizat, și știu limitele pieței, avansul prețurilor cauzat atât de scumpirea materialelor de construcții, dar și de lăcomia unora, să afecteze numărul de tranzacții. Iar în București, până în martie, acordarea de PUZ-uri noi e oricum blocată de Consiliul General, din cauza abuzurilor unor dezvoltatori, dar această situație va lovi piața, pe care peste un an sau doi, oferta ar putea scădea și va atrage astfel o majorare suplimentară a prețurilor locuințelor, care ar putea provoca o criză a cererii.