Foto:Albertophotography/ Dreamstime.com
Indicele IRCC (Indicele de referință pentru creditele consumatorilor) s-a majorat de la 1% la 6% în decurs de 2 ani, dar prețurile apartamentelor nu au suferit corecții importante, arată o analiză a portalului Conso.ro, care explică acest fenomen și prin creșterea veniturilor debitorilor în ultimii ani. Prețul apartamentelor este puțin mai mare decât dublu acum față de 2014, când piața imobiliară atinsese un minim, dar veniturile au crescut la rândul lor de aproape 3 ori în ultimii 9 ani și jumătate. Există însă semnale de scăderi în piața rezidențială.
Conso.ro face o trecere în revistă a evoluției IRCC. Indicele IRCC calculat pentru al doilea trimestru din 2021 a atins minimul de 1,08. Apoi a urmat o creștere progresivă, pe măsură că ieșirea din pandemie și declanșarea conflictului din Ucraina a generat mai peste tot un puseu inflaționist al cărui motor principal a fost reprezentat de scumpirea materiilor prime și a energiei. Astfel, ultimele trei valori calculate pentru indice au fost apropiate de 6% (5,71%, 5,98%, respectiv 5,94%).
“Cum marjele băncilor la creditele ipotecare se situează în general între 2-3%, o creștere a IRCC de la 1% la aproape 6% echivalează cu creșterea dobânzilor de la 3-4% la 8-9%, deci mai mult decât o dublare a lor, fapt ce se resimte corespunzător în valoarea ratelor lunare. Mai mult, numărul celor care s-ar califică la un credit ipotecar este mai mic în 2023 decât în 2021 prin raportarea la același grade de îndatorare fixat de bănci, dată fiind majorarea dobânzilor, deci avem o scădere a cererii solvabile”, arată analiza.
Chiar dacă multe bănci au lansat în ultima perioada oferte de credite imobiliare cu dobânzi fixe introductorii mai mici de 6%, pentru 3-5 ani, pentru a ușura acordarea de împrumuturi (gradul de îndatorare se calculează pornind de la raportul rată/venituri de la debutul rambursării), alegând practic să renunțe la marjele lor de profit în primii ani pentru a stimula creditarea, diferența între o dobânda variabilă de 3-4% că în 2021-2022 și una de 6% că în prezent la creditele cu dobânda fixă introductorie rămâne importantă și ar fi trebuit să se reflecte și în prețul imobiliarelor, notează Cristian Dogaru în analiza Conso.
De ce nu se corectează semnificativ prețul apartamentelor? “Dincolo de proverbială inerție din piețele imobiliare (mai întâi se corectează bursele, apoi indicatorul PIB când vine recesiunea și abia la final piață imobiliară), cauzele menținerii prețurilor imobilelor trebuie căutate și în alte părți decât la costul creditului”, menționează analiza.
Aceasta redă datele portalului Imobiliare.ro, care urmărește evoluția prețurilor cerute în marile orașe ale țării. Conform indicelui calculat pe site-ul imobiliare.ro, pe baza prețurilor de vazare introduse de proprietarii de apartamente noi și vechi în anunțurile de vânzare, la nivelul întregii țări avem un preț mediu de 1.429 euro/mp în iunie 2023, în creștere cu 0,3% față de iunie 2022. Pe orașe, avem însă diferențieri importante, în funcție de fluctuațiile locale dintre cerere și oferta (reflectă și viteză de constuire a unităților locative noi). Astfel, Bucureștiul cu 1.491 euro/mp consemnează o scădere cu 2,4% față de iunie 2022, Clujul cu 2.416 euro/mp arată o creștere cu 1,6%, Constanța crește cu 2,9% la 1.509 euro/mp, Timișoara cu 1.460 euro/mp are o creștere de 1,6%, Brașovul are o creștere de 2,4% la 1.590 euro/mp, Iașul cu 1.372 euro/mp vine cu o creștere de 3,9% față de iunie 2022, Ploieștiul crește cu aproape 4%, evoluție explicabilă și prin faptul că pleacă de la repere mai joase de preț (1.062 euro/mp), etc.
Dinamică este diferită pentru apartamentele noi și vechi, prețurile apartamentelor noi având rate mai mici de creștere sau chiar scăderi, evoluții explicabile prin viteza mare cu care se construiesc noi ansambluri, iar concurența la vânzare reduce prețurile.
“Una peste alta, să ținem minte o cifra suplimentară – creșterile de prețuri încep din ianuarie 2014, când piața imobiliară atinsese un minim, cu 680 euro/mp. Ce s-a întâmplat de atunci? În ianuarie 2014 salariul mediu net din economie era de 1.625 lei, iar în prezent (la nivelul lunii mai 2023) avem 4.543 lei. Exprimat în euro, în ianuarie 2014 salariul mediu net era de 359 euro (curs mediu de 3,52 lei/euro în ianuarie 2014) iar în prezent este de 921 euro (la un curs de 4,93 lei/euro). Pe partea de creditare, ROBOR la 6 luni era în ianuarie 2014 aproximativ 3%, dinamica creditului fiind însă mai redusă ca în prezent. Cu alte cuvinte, chiar dacă prețul apartamentelor este puțin mai mare decât dublu acum exprimat în euro, veniturile au crescut la rândul lor de aproape 3 ori în ultimii 9 ani și jumătate. Și să nu uităm că salariul mediu este raportat la întreagă țară pe când prețurile apartamentelor se raportează la marile orașe (venituri sunt peste medie acolo)”, explică analiza.
Aceasta amintește că, față de situația din 2007-2008, la precedentă bulă a creditului, când împrumuturile se luau în euro, iar depreciarea cursului de schimb a adăugat dureri de cap suplimentare debitorilor, în prezent creditarea ipotecară se face ultramajoritar în lei.
“Nu înseamnă însă că piață imobiliară va fi scutită de riscuri în perioada următoare. Un prim semnal de atenție vine din reducerea numărului de tranzacții și a numărului de autoritzatii de construcție, în general scăderea lichidității aducând și o reducere a prețurilor. Iar unde oferta era deja bogată, prețurile pot avea un declin mai accentuat”, menționează Dogaru.
Economedia vă prezintă alte câteva cifre care arată semnale de declin pe piața imobiliară.
Scăderi drastice la jumătate de an în ceea ce privește tranzacțiile imobiliare, proiectele noi și autorizațiile
Cererea de proprietăți imobiliare a scăzut “drastic” în ultima perioadă, din cauza prețurilor și a costurilor creditării tot mai mari, dar cererea nu a scăzut suficient de mult încât să pună o presiune mai mare pe prețuri, arăta o analiză din iulie a unei agenții imobiliare cu activitate la nivel național, după verificare ofertelor din baza proprie de date. Astfel, cu unele mici variații, prețurile sunt la nivelul de acum șase luni, arată datele Blitz Imobiliare.
În primele șase luni ale anului 2023 au fost tranzacționate 281.573 de imobile, cu 59.500 mai puține față de perioada similară a anului trecut (-26,79%), arată datele ANCPI. Cele mai multe vânzări au fost înregistrate în luna martie – 57.499, iar cele mai puține, în ianuarie – 33.274.
De asemenea, dezvoltatorii au devenit reticenți. Peste 8811 de proiecte rezidențiale se aflau în diverse stadii de lucru în această prima jumătate a anului, la nivel național (față de aproximativ 10.000 în S1 anul trecut), conform datelor centralizate la solicitarea Economedia de compania de consultanță IBC Focus, care monitorizează șantiere la nivel național. Dacă le comparăm cu cele de anul trecut, cifrele confirmă scăderile din piața imobiliară pe care le arată de ceva vreme și alți indicatori, cum ar fi autorizațiile de construire sau tranzacțiile. De asemenea, specialiștii din piață remarcă o scădere pe segmentul de proiecte de mari dimensiuni.
În semestrul I 2023, s-au eliberat 17140 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 24,5% faţă de semestrul I 2022, arată datele publicate de Institutul Național de Statistică. Scăderi s-au înregistrat în toate regiunile de dezvoltare, în zona Bucureşti-Ilfov minusul fiind de 1259 autorizaţii.