Sursa foto: Primaria Floresti/Facebook, Actual de Cluj
Un apartament de suprafață medie poate fi cumpărat, cu salariu mediu, în aproximativ 9 ani în Cluj, cu 50% mai mult decât în București; la Brașov achiziționezi o proprietate cu 100.000 euro și o închiriezi la 6-800 euro, în vreme ce, la Cluj, de banii aceștia iei un apartament mic pe care îl închiriezi cu 400 de euro; un produs premium în Timișoara (cel mai scump din piață) înseamnă preț mediu la Cluj. Sunt câteva cifre care schițează peisajul imobiliar divers din România, la o conferință pe teme imobiliare în cel mai scump oraș imobiliar din țară (Cluj-Napoca). Tot aici, în timp ce agenții imobiliari vorbesc despre România ca piață imobiliară “ieftină”, comparând-o cu mari capitale europene, un arhitect propune schimbarea perspectivei: ce vând și ce construiesc agenții, dezvoltatorii, arhitecții, când sunt la locul de muncă, până la ora 5, și care e orașul pe care îl găsesc, după ce ies de la job, și trebuie să travereseze cartierele ca să își ia copilul de la școală ori să îl ducă într-un parc? Întrebarea a fost lansată în orașul în care un anunț imobiliar poate suna în felul următor: apartament cu “parc, la 10 minute de mers cu mașina”. Cu mașina.
Vă prezentăm o schiță de piață imobiliară, conturată la conferința organizată marți la Cluj de platforma Imobiliare.ro. Pentru context: ne aflăm în orașul cu cele mai scumpe apartamente din țară (iar cifrele din tabelele care curg pe ecrane ne-o confirmă), iar conferința se desfășoară într-un hotel amplasat în unul dintre noile cartiere ale orașului, dezvoltat cu mii de locuințe, dar care are deocamdată parc și școală doar pe hârtie, la nivel de proiecte.
Cifre din roza piață imobiliară
Datele urmărite de platforma imobiliară susțin ideea că începutul de 2024 arată mai bine, cu o creștere a tranzacțiilor în primele două luni ale anului față de anul trecut. 2023 nu a fost cel mai bun an al imobiliarelor, dar, cu toate acestea, prețurile “au rezistat”.
Reprezentanții agențiilor imobilire prezenți la dezbatere vorbesc despre o piață cu potențial de creștere, care va tot crește. “Suntem o țară emergentă cu potențial mare de creștere în ceea ce privește veniturile românilor, suntem o țară de oameni deștepți”, spune Răzvan Cuc, președinte al rețelei de agenții imobiliare Re/Max România, cu activitate la nivel național. Acesta pune totuși un “disclaimer” lângă declarațiile optimiste: “s-ar putea să îmi fi pus eu ochelarii roz”. “La Cluj suntem dependenți de proiectele de infrastructură, avem proiecte care ar putea să schimbe semnificativ viața orașului – tren metropolitan, centură, legendarul metrou, apar poli de dezvoltare, inclusiv proiecte private, și spitale uriașe, care sunt proiectate. Sunt niște potențiali magneți pentru Cluj. Acesta are și un atu geografic – pe o rază de 300 de km nu prea are concurență. Avem cea mai mare universitate din țară, densitate mare de studenți. Clujul are mare potențial de creștere, evoluția sa depinde de rata de implementare a proiectelor despre care am vorbit. Noi, cei din industria imobiliară putem face business sănătos pe termen lung”, spune Cuc.
Răzvan Ionescu, moderatorul discuției, aduce câteva date de context: “Un apartament de suprafață medie poate fi cumpărat, cu salariu mediu, în aproximativ 9 ani, cu 50% mai mult decât în București. E acesta un handicap pentru oraș?”.
Nu doar că orașul nu are handicap cu aceste cele mai mari prețuri din țară la apartamente, dar poate chiar să crească, spune șeflul unei alte agenții imobiliare, lansând cifre care stârnesc mirarea în sală. “În Cluj vom vedea prețuri de 5-6000 de euro/ mp, nu peste foarte mulți ani. Nu vom avea salturi de 30-40% pe an, ci creșteri anuale. La nivel macro, vom vorbi de creșteri de 10-15% anual. Clujul nu mai e orașul în care cumperi apartamente și le dai în chirie. E și asta, fiind centru universitar, dar e foarte mult vorba despre un stil de viață care se transformă în fiecare an. Bate pe partea de experiență a locuirii alte orașe. Are o administrație locală, funcțională, constantă. O domnișoară care vrea să plece noaptea din mărăști în mănăștur, pe jos, poate merge”, spune Cătălin Priscorniță, CEO Blitz.
Intervenția sa e urmată de încă o mică ironie realistă. “Credeam că aceea e singura oră (noaptea, n.red.) la care poți traversa orașul”, completează Ionescu.
Priscorniță continuă să deseneze un oraș ideal, pe care nu toți clujenii din sală îl pot recunoaște din astfel de descrieri: un Cluj cu spații verzi, în care haosul urbanistic s-a potolit. În condițiile în care avem cartiere întregi extinse pe dealuri, fără grădinițe, parcuri și infrastructură adecvată.
Și Răzvan Cuc descrie un oraș îmbunătățit, chiar dacă nu în termeni cu superlative. “În Cluj s-a îmbunătățit tot în ultimii ani. Poate am eu ochelari roz, dar tot s-a îmbunătățit față de ce era – transportul, calitatea vieții de leisure. În afară de trafic. E un preț care cred că merită plătit, am trăit în Clujul comunist, în cel post-decembrist, în epoca funar, în primele mandate ale lui Boc. În ultimii cinci ani, chiar și traficul s-a ordonat în haosul lui”, spune Cuc.
“E ca la București. Înainte, puteam ajunge la serviciu în 20 minute o dată și altă dată într-o oră și jumătate. Acum știu că în fiecare zi ajung într-o oră și jumătate”, completează Ionescu, cu referire la “haosul ordonat” al traficului.
Ioana Oltean, CEO Napoca Imobiliare, spune că, din cauza incertitudinilor sociale și politice planează totuși semne de întrebare peste domeniu. “Dar piața va crește. Noi suntem o piață ieftină din punct de vedere imobiliar. Sunt și prețuri de 14.000 euro/mp, dacă vorbim de orașe ca Paris, Londra, Munchen”, spune Oltean. “Ce comparație!”, completează un glas nedumerit din sală. “Suntem în UE, călătorim mult, ne luăm modele de acolo. Da, vor crește prețurile”, consideră șefa de agenție imobiliară.
Aceasta aduce în discuție și taxele, care ar putea avea impact în anumite segmenete ale pieței. “În Cluj- Napoca se plătesc zeci de mii de euro pe an impozite pe unele spații. Va crește foarte mult prețul la spații comerciale. Proprietarii trebuie să își ia măsuri de precauție. Chiriile vor merge în direcție ascendentă ca număr de tranzacții, pentru că nu își va mai permite oricine să cumpere proprietăți”, a mai spus Otean.
Rentabilitatea a rămas în urmă și pe segmentul de locuințe. “Rentabilitatea investiției nu e prea bună la Cluj, la închirieri nu mai e cum ar trebui să fie. La Brașov achiziționezi un apartament cu 100.000 euro și îl închiriezi la 6-800 euro. La Cluj, iei de banii ăștia un apartament de o cameră și îl închiriezi la 400 de euro. E o diferență mare de rentabilitate”, spune Oltean. În ceea ce privește investițiile, aceasta recomandă plasamentele în terenuri, pentru rentabiltate și profitabilitate.
Un produs premium la Timișoara înseamnă preț mediu în Cluj – așa îl introduce moderatorul în dezbaterea din capitala Transilvaniei pe dezvoltatorul unuia dintre cele mai scumpe proiecte imobiliare din Timișoara.
Și revenirea la realitate: De la orașele de 15 minute din concepte la proiectele “de parcelă”
“Într-o piață imobiliară matură o proprietate ajunge să se amortizee cu venituri din chirii în 10-20 de ani. În marile orașe în zonele centrale așa e. Asta nu e ceva rău. În piețele imobiliare emergente ale țării sau în cele cu fluctuații acolo vedem rentabilitate mult mai mare”, spune Călin Centea, șef de vânzări la dezvoltatorul ISHO Timișoara. “Viitorul e al locuințelor de calitate. E mai puțin important să ne uităm doar la cifre, e important la ce putem cumpăra cu acele cifre. E important să ne uităm la orașele de 15 minute, care nu prea se implementează (concept care presupune ca un locuitor să poată să ajungă de la locuință, pe jos, în maxim 15 minute, la orice facilitate publică, n.red.). E important să nu mai stăm cu orele în trafic”, punctează Centea.
Daniela Maier, președinte al Ordinului Arhitecților din România, filiala Transilvania, propune o schimbare de perspectivă și mută discuția de la cifre la ce calitate poți să cumperi (sau nu) cu aceste sume. Ce vând și ce construiesc agenții, dezvoltatorii, arhitecții, când sunt la locul de muncă, până la ora 5, și care e orașul pe care îl găsesc, după ce ies de la job? “Până la ora 5, vorbim de performanță, vânzări cifre. După ora 5, mergem cu copilul în parc sau mergem să îl luăm de la școală sau îl sunăm în țara în care s-a mutat. Și atunci vezi ce ai vândut sau ce ai proictat până la ora 5 și se schimbă perspectiva”, spune Maier, la o conferință care se desfășoară într-un nou cartier al orașului, dezvoltat cu mii de locuințe, dar care are deocamdată parc și școală doar pe hârtie.
“Putem vorbi despre prețuri de Londra sau Paris sau Viena. Dar acolo valoarea lor e de 10.000, nu e de 1500 și vând la 3000 de euro/mp”, menționează Maier.
“Vorbind de orașele de 15 minute, noi am crescut așa – școala era relativ aproape, parcul erau aproape, așa erau gândite cartierele, hai să le revedem. Noile dezvoltări nu sunt făcute neaparat coerent, ci pe concept de parcelă, riscăm să ne facă mai mult rău. Eu văd la bienalele noastre (în cadrul cărora se fac concursuri de proiecte de arhitectură, n.red.): se depun proiecte care ignoră contextul, pentru că nu e coerent. Nu putem face singuri asta, noi, arhitecții. Noi răspundem la niște cerințe pe care le primim de la dezvoltator”, a spus Maier, care a pledat pentru o cooperare între actorii relevanți pe traseul de construire.