Prăbușirea colosului imobiliar chinez Evergrande ridică semne de întrebare în privința sustenabilității pieței imobiliare din România. După un an istoric 2020, afacerile dezvoltatorilor imobiliari din România au intrat într-o zonă de instabilitate, într-un adevărat „Cod Galben”, pe fondul aversei de probleme cu care se confruntă sectorul, de la creșterea prețurilor materialelor de construcții, la restrângerea apetitului românilor pentru investiții și posibila ridicare a facilităților pentru angajații din construcții, estimează analiștii de la compania de consultanță Frames.
Au construit zeci și sute de mii de apartamente, în toată China, fără să se asigure că au clienți, iar acum au început să le demoleze. Evergrande, borcanul cu miere al Chinei, a făcut implozie, după ce colosul imobiliar n-a mai reușit să facă față plăților uriașe, datoriile acesteia ridicându-se la 355 miliarde de de dolari.
I se spune „borcanul cu miere” pentru că mare parte din afacerile imobiliare ale chinezilor s-au derulat pe credite și investiții străine. 129 de bănci și 121 de fonduri de investiții din toată lumea au susținut afacerile Evergrande, cu gândul la profiturile spectaculoase promise.
Acum, investitorii privesc cu îngrijorare la prăbușirea colosului chinez, văzut drept un exemplu de business care a crescut ca-n basme, fără să fie sustenabil, ca un uriaș cu picioarele de lut. Potrivit experților de la Frames, fenomenul Evergrande riscă să afecteze întreaga economie mondială, miza financiară fiind una uriașă – de peste 1,2 trilioane de dolari!
„Ceea ce se întâmplă în China reprezintă un motiv de reflecție, dincolo de efectele financiare pe care le vedem deja pe burse. Cât de solidă este piața imobiliară de la noi, cât de viabile sunt investițiile în acest domeniu și care sunt riscurile generate de conjunctura economică în care se află România”, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.
Record istoric în 2020
Piața imobiliară din România, văzută din prisma afacerilor dezvoltatorilor imobiliari (cod caen 4110), arată mai bine ca niciodată.
Cele 6.594 de firme active în acest sector au raportat, anul trecut, afaceri de 12,7 miliarde de lei, în creștere spectaculoasă față de 2010 (2,24 miliarde lei).
Profitul net cumulat al dezvoltatorilor se ridica, în 2020, la 3,41 miliarde lei, cu 359 milioane de lei mai mult decât în 2019 și cu 3,1 miliarde peste nivelul de acum 10 ani.
Interesul pentru sectorul imobiliar a crescut spectaculos în această perioadă, dovadă că și capitalul total al dezvoltatorilor a crescut spectaculos, de la 1,6 miliarde lei în 2010 la 13,9 miliarde lei în 2020.
De altfel, în ultimii 10 ani, numărul dezvoltatorilor imobiliari s-a dublat, de la 3.312 la 6.594.
„Piața imobiliară românească a crescut spectaculos în ultimii ani, atât în zona construcțiilor de locuințe cât și pe zona de birouri, spații comerciale etc. Creșterea economiei și apetitul unic la nivel european al românilor pentru achiziția de imobiliare a făcut ca numărul companiilor și al ofertelor imobiliare să crească semnificativ. Puterea de cumpărare în creștere și mai ales accenturarea fenomenului de enclavizare economică – migrația românilor din mediul rural în cel urban, către marile orașe, a creat o presiune puternică pe cerere, iar blocurile de locuințe au apărut ca ciupercile după ploaie”, arată analiza Frames.
Creșterea semnificativă a pieței a fost susținută, totodată, de costurile mici de construcție din România, de impozitarea redusă a profiturilor și de facilitățile fiscale oferite de autorități celor care lucrează în acest sector.
Un sector vulnerabil
Dezvoltarea spectaculoasă a pieței imobiliare a avut la bază finanțarea oferită de bănci și de investitorii privați. Existența unor linii de finanțare optime și perspectiva unor randamente care au depășit, în multe cazuri, 200-300%, a determinat mulți investitori să intre în acest sector.
Dezvoltarea pe datorie și nu pe finanțare proprie îi face însă pe mulți dezvoltatori vulnerabili în fața provocărilor financiare.
Potrivit datelor studiului Frames, realizat la comanda unui jucător din piață, creanțele dezvoltatorilor imobiliari au atins, la finele anului trecut, suma de 8,46 miliarde lei, iar datoriile totale au depășit 69 miliarde de lei.
Spre comparație,în 2010, datoriile erau la jumătate (31,4 miliarde lei) iar creanțele nu depășeau 2,24 miliarde lei.
„Nivelul de vulnerabilitate al companiilor din acest sector este unul ridicat. Cu excepția a două județe, Tulcea și Vaslui, aproape întreaga hartă investițională a României, din acest sector, este colorată în portocaliu și roșu, cu risc mare și foarte mare de insolvență”, spun experții de la Frames.
Spre exemplu, în București-Ilfov, din cele 3.555 de dezvoltatori imobiliari, 2.498 de firme prezintă un risc foarte mare de insolvență. În Cluj, din 550 de firme, 340 se află în zona de risc major, în Brașov sunt 192 de dezvoltatori imobiliari cu risc major de insolvență (din totalul 295), iar în Timiș 301 din 524.
Nici în Constanța, acolo unde există o cerere în creștere de apartamente, mai ales pe Litoral, situația nu este mai bună. Din cei 252 de dezvoltatori, 168 prezintă risc foarte mare de insolvență.
Pe ansamblul țării, din cele 6.594 de firme active în acest sector, 4.269 (64,7%) prezintă un grad ridicat de risc investițional și numai 673 de companii (10,2%), au un risc scăzut.
„În condițiile în care marea majoritate a firmelor sunt încadrate la zona micro (5919), business-ul din acest sector poate fi caracterizat ca unul cu dublu tăiș. Poate genera profituri semnificative, dacă reușește să finalizeze și să vândă proiectele sau se poate bloca oricând pe parcurs, neavând resurse financiare suficiente să reziste vremurilor tulburi”, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.
Potrivit datelor studiului, pe piața românească activează, în prezent, numai 77 de dezvoltatori imobiliari ce pot fi încadrați, din punct de vedere financiar, în zona firmelor mijlocii și mari.
O iarnă grea pentru dezvoltatori
Iarna lui 2021 se anunță a fi cea mai grea pentru dezvoltatorii imobiliari din ultimii 10 ani.
Explozia prețurilor la materialele de construcții a dat peste cap calculele multor dezvoltatori, costurile de producție crescând, în unele situații, și cu 150-200%.
Scumpirea materialelor este doar una dintre marile provocări cu care dezvoltatorii se confruntă. La lista tot mai lungă de probleme se adaugă scumpirea energiei electrice, a gazelor, a carburanților, alături de celelalte scumpiri.
„Presiunea pe costuri a crescut semnificativ în ultimele luni, iar perspectivele iernii sunt nefavorabile. Perspectivele unei potențiale furtuni perfecte în sectorul imobiliar sunt susținute de scăderea apetitului românilor pentru investițiile imobiliare – un efect al pandemiei, potențiala scumpire a creditelor – o decizie care va influența decisiv afacerile acestora și, nu în ultimul rând, posibila eliminare a facilităților fiscale pentru angajații din acest sector, o lovitură care va afecta și mai mult bugetele dezvoltatorilor. La toate acestea se adaugă, bineînțeles, și deprecierea cursului monedei naționale, prognozată să treacă peste nivelul de 5 lei/euro”, arată analiza Frames.
Potrivit experților, nu este exclus ca, în următoarea perioadă, multe proiecte imobiliare să fie puse în conservare, iar altele să fie închise, urmare a insolvenței și falimentului unor dezvoltatori.
„Firmele din acest sector sunt ca un dansator pe sârmă. Orice pas greșit le poate duce în situația colosului Evergrande, care n-a mai făcut față plăților”, arată analiza.
„Va depinde de cum își gestionează bugetele și la ce costuri vor vinde apartamentele finalizate. Dacă vor trage prea mult de elasticul prețurilor, marjând pe trecerea în preț a tuturor pierderilor generate de inflație, mulți dintre ei vor avea de pierdut. Dacă tragi prea mult de elasticul prețurilor, acesta se rupe, altfel spus cererea dispare, iar apartamentele rămân nevândute. Asta mai cu seamă că perioada următoare va eroda puternic din puterea de cumpărare a populației și firmelor, iar înăsprirea condițiilor de creditare va genera și mai multă presiune”, afirmă analiștii.
Potrivit studiului Frames, cheltuielile dezvoltatorilor au atins, anul trecut, nivelul de 15,8 miliarde de lei, în creștere cu 1,4 miliarde față de anul precedent și cu 9,76 miliarde mai mari decât în urmă cu 10 ani.
Nivelul stocurilor raportate de dezvoltatori depășește, în prezent, 11,6 miliarde lei, față de 4,1 miliarde lei în 2010 și 9,42 miliarde lei în 2019.
Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor oficiale comunicate de companiile cu codul CAEN 4110 (dezvoltarea proiectelor de constructii, pentru cladiri rezidentiale si nerezidentiale, prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice si fizice pentru realizarea proiectelor de constructii în vederea vânzarii ulterioare). Analiza a luat în calcul un număr de 6594 de firme, dintre care 6394 în funcțiune, 15 în insolvență și 79 cu datorii la stat.
Datele prelucrate fac referire exclusivă la firmele care au acest cod principal de activitate și sunt obținute de la Registrul Comerțului și Ministerul Finanțelor pe baza informațiilor publice declarate de companii și a estimărilor Frames.