Sursa: Facebook/ Genesis Property
Piața birourilor a avut, probabil, cel mai mult de suferit din cauza pandemiei dintre segmentele pieței imobiliare. În vreme ce piața rezidențială crește continuu, la fel și cea industrial-logistică, iar piața comercială se descurcă, în ciuda lock down-ului de două luni de anul trecut și a deschiderii treptate, piața birourilor, deși rămâne favorita investitorilor, are de suferit la nivel de cerere, iar oferta scade și ea, multe proiecte programate să fie dezvoltate fiind amânate. În plus, o parte dintre clădirile de birouri se transformă în clădiri rezidențiale, iar piața subînchirierilor e în expansiune.
Economedia a stat de vorbă cu Silviu Pop, head of research la consultantul imobiliar Colliers pentru a afla mai multe despre situația actuală a pieței de birouri ajunsă la un stoc de clădiri de Clasa A de circa 4 milioane mp, dintre care peste 3 milioane sunt în București.
Aparent, piața birourilor încă nu și-a cristalizat complet ideile în pandemie. Exista optimism la început, treptat însă, când munca de acasă s-a extins, au apărut și problemele, cum ar fi transformarea în locuințe, subînchirierile și criza, cel puțin pentru unii proprietari, acesta s-a mai estompat. Asta, deși, tranzacțiile cu clădiri office au continuat și mai mult de jumătate dintre volumele investite în prima parte a lui 2021 s-au concentrat pe trei tranzacții mari de birouri:
- Vânzarea clădirilor de birouri Campus 6.2 și 6.3 de Skanska către S IMMO pentru 97 de milioane de euro, cu un randament record pe piața locală, după criza financiară globală din 2008, de 6,75%,
- Uniqa Real Estate a finalizat achiziția clădirii de birouri The Light One din București de la River Development, pentru 54 de milioane de euro,
- Clădirea de birouri Bucharest Financial Plaza din centrul Bucureștiului a fost cumpărată de compania austriacă Immofinanz, într-o tranzacție în valoare de 36 de milioane de euro.
Ulterior, după finalizarea semestrului întâi, au mai avut loc două tranzacții, și anume vânzarea Hermes Business Campus, într-o tranzacție de aproximativ 150 de milioane de euro, de dezvoltatorul belgian Atenor către Adventum Group și achiziționarea Dacia One de către Dedeman de la Atenor
„La cum arată lucrurile, în majoritatea cazurilor răspunsul ar fi nu. Abundența de terenuri în cele mai multe zone din orașe sugerează că nu ar avea sens cumpărarea și convertirea unei clădiri de birouri învechită, procedeu oricum dificil în destul de multe cazuri având în vedere că respectivele clădiri au fost concepute pentru birouri, nu rezidențial, deci compartimentarea ar fi dificilă. Putem discuta punctual, însă, de reconversii atâta timp cât vorbim de zonele centrale, unde pur și simplu nu mai există terenuri pentru construit apartamente. Dar revin, discuția este punctuală având în vedere că vânzarea trebuie să fie făcută la un preț suficient de mic încât să fie atractivă preluarea (costurile de reconversie sunt substanțiale) și compartimentarea să aibă sens”, spune, pentru Economedia, Silviu Pop.
Așa cum spuneam, piața birourilor are, acum, un stoc de circa 4 milioane mp, la nivel național, dintre care peste 3 milioane mp sunt în București și circa 0,8 milioane mp în marile orașe regionale.
„Stocul modern de birouri din București a depășit pragul 3 milioane de metri pătrați, în timp ce în principalele patru piețe regionale – Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov -, suprafața închiriabilă depășește 0,8 milioane metri pătrați”, continuă Silviu Pop.
Presiunea care se pune acum e pe stabilierea modului în care se va lucra și, dacă, merită, pentru unele companii să păstreze suprafețele de birouri închiriate sau acestea trebuie reduse. De altfel, un subiect la modă e subînchirierea spațiilor, care, însă, cel puțin în România nu a luat cine știe ce avânt.
„Sub 3% din tranzacțiile de închiriere din prima jumătate a anului au fost subînchirieri, adică undeva pe la 3.000 de metri pătrați, însă stocul de birouri scoase la subînchiriere era la începutul anului la peste 80.000 de metri patrati, cifra măsurată de noi și probabil subdimensionată. Totuși, de reținut că suprafețele care sunt scoase la subînchiriere au un contract în spate, de regula pe o durată de 5 ani la data semnării, deci vorbim de cel mult o situație temporară”, continuă Pop.
O altă dispută, mai importantă e cea dintre angajatori și angajați, referitoare la locul de desfășurare a muncii. Mulți angajați, dacă ne-am lua după sondaje (care mai mereu au un interes ascuns în spate), peste jumătate, poate 60% dintre angajați vor să continue să lucreze de acasă, sau ar accepta un lucru în sistem hibrid cu circa 2 zile la birou și restul de acasă sau de oriunde. Dar…
„În cele din urmă, decizia aparține conducerii firmelor care trebuie să livreze pentru acționari profitabilitate. Dacă ar putea avea profitabilitatea mai mare cu angajații lucrând de acasă, vor face acest lucru, dar din studiile economice făcute până acum nu există un răspuns clar în acest sens. Altfel spus, s-ar putea ca munca de la distanța în 100% din timp să dăuneze productivității muncii în anumite cazuri. Probabil că acest „în anumite cazuri” e foarte important: trăim vremuri neobișnuite și nu există o rețetă care să se poată utiliza uniform. Credem ca în cea mai mare parte din cazuri vom discuta despre un sistem hibrid, al cărui mix să fie stabilit de la caz la caz. Sondajele noastre au indicat că media pare a înclina către împărțirea egală a muncii de la distanță cu munca de la birou. Revenind la tema productivității, nu credem că spiritul de echipă poate fi stimulat fără o interacțiune fizică periodică pe teme concrete sau chiar accidentale în cadrul biroului; dacă lucrurile au mers în ultimul an este și pentru că echipele erau deja formate, oamenii se cunoaste și se văzuseră de multe ori înainte de pandemie. Dar ce ne facem când vor începe să plece dintre angajații vechi, să apară oameni noi? Cum îi integrăm? Mai departe, ce facem cu tinerii care au nevoie de mentorat? Toate aceste întrebări indică un răspuns clar pentru majoritatea firmelor și când urmăriți răspunsurile date de marile bănci sau de firmele de IT de la nivel mondial, pare că ne îndreptăm în direcția unui sistem hibrid de muncă, nicidecum către munca de la distanță în 100% din timp”, arată Silviu Pop.
Însă și acest aspect necesită aprofundare. Unii angajați au amenințat că demisionează (alții deja au făcut-o) și își vor căuta un loc de muncă mai permisibil cu lucrul de acasă. De altfel, una dintre cerințele la angajare a ajuns să fie work from home. Iar în România e deja criză de forță de muncă. În aproape toate domeniile.
Oricum ar fi, o analiză Eurostat indica faptul că doar 2,5% dintre angajații români au putut lucra de acasă. O informație îndoielnică pentru mulți, inclusiv pentru Siliu Pop.
„E posibil să fie și vorba de ceva probleme metodologice, întrucât Eurostat/INS s-ar putea să nu măsoare așa bine procentul freelancerilor din România încă dinainte de pandemie. În plus, e destul de puțin ca doar vreo 200.000 de angajați să lucreze permanent de acasă în condițiile în care noi știm că birourile din România au, în general, o prezență fizică între 10% și 20% în majoritatea cazurilor. Dar, într-adevăr, e vorba și de structura economiei: România are o economie mult mai bazată pe industrie și agricultură decât alte țări din zona euro, chiar dacă tranziția cu siguranță există. Nu e corectă însă o comparație la nivel agregat. România e o țară a extremelor: aici se afla unele din cele mai sărace regiuni din Uniunea Europeană, dar exista și zona București-Ilfov, aflată în top 10 la nivel european după ponderea angajaților din sectoare high-tech. Cu alte cuvinte, probabil că nu există mari diferențe dintre București și, să zicem, Frankfurt, Varșovia sau Barcelona, prin prisma numărului celor care lucrează de acasă, acum, în contextul pandemiei. Și probabil că alături de București se mai află și Cluj-Napoca, Iași, posibil și Timișoara și Brașov, care au o economie destul de puternic sprijinită pe servicii de afaceri”, conchide Silviu Pop.