Sursa foto: Inquam Photos / Alberto Grosescu
Una dintre întrebările pe care și le pun jucătorii din piața imobiliară, dar și micii investitori din rezidențial este câți bani poți obține în 2021, de pe urma unei tranzacții de vânzare sau de închiriere a proprietăților din orice sector al pieței imobiliare. Cât este yied-ul sau randamentul investiției.
Și, chiar dacă piața trece prin momente oarecum contorsionate din cauza pandemiei de coronavirus, randamentele de pe piața imobiliară, cu o singură excepție, au scăzut, ceea ce înseamnă bani mai mulți pentru proprietari. Astfel, potrivit lui Andrei Văcaru, Head of Capital Markets, JLL Romania, randamentele au evoluat bine în ultimul an, și, probabil, vor sfârși anul la nivelurile actuale:
- Prime yield birouri – 6,9% în prezent și tot așa estimăm până la sfârșitul anului 2021 (În T3 s-a redus la 6,9% de la 7% – nivelul la care s-a situat de la începutul pandemiei, în T1 2020),
- Prime yield retail – 7,25% în prezent și până la sfârșitul anului 2021 (s-a majorat de la 7% la 7,25% în T4 2020. La începutul pandemiei era 7%),
- Prime yield Industrial – 7,75% în prezent și până la sfârșitul anului 2021 (s-a redus în T3 la 7,75% de la 8%, cât era de la începutul pandemiei – T1 2020).
Reducerea yield-urilor înseamnă practic o creștere a prețurilor pentru clădiri de birouri și spații industriale, deci este în avantajul proprietarilor. Plus că se mai reduce din decalajul față de celelalte țări europene.
Pentru sectorul de retail yield-ul a crescut, fapt ce indică o reducere a prețurilor. Era de așteptat, având în vedere că sectorul de retail a fost cel mai puternic afectat de pandemie, prin prisma perioadei de carantină și în general a restricțiilor aplicate, care au diminuat traficul și, implicit, încasările.
De altfel, și CTP, cel mai mare proprietar de spații logistice din România, a anunțat că yield-urile pentru proprietățile sale s-au restrâns, deci, în caz de vânzare vor fi valorificate la niveluri superioare. Problema pieței industriale e că are foarte puține proprietăți prime scoase la vânzare.
„Noi estimăm că yield-urile au scăzut pentru proprietățile industriale/logistice prime. În CEE această scădere este semnificativă. În România din păcate nu am avut multe tranzacții cu astfel de produse. Pentru proprietățile non-prime (mai vechi, cu specificații tehnice inferioare sau locații mai puțîn atractive) scăderea yieldurilor se simte mai puțin. Segmentul industrial este “vedetă” pieței imobiliare post-pandemie peste tot în lume. În România, volumul de tranzacționare pe acest segment nu reflectă pe de-a-ntregul potențialul deoarece nu prea există produse de calitate la vânzare”, spune Andrei Văcaru.
Randamentele de pe piața rezidențială
„Randamentele în piața rezidențială din București variază între 3,9% – 4,7% în cazul proprietăților premium și lux și totodată ajung între 6,25% – 6,8% în segmentele de piață middle-low (cu un preț pe metru pătrat cu media între 1.000 – 1.300 euro/ mp) și low-end cu prețul pe metru pătrat sub 1. 000 euro). Proprietățile premium au un randament mai mic, însă se bucură de o apreciere mai consistentă pe termen mediu, astfel încât reprezintă una dintre cele mai sigure alternative de plasare a capitalului în active imobiliare”, explică Flavius Pop, Senior Consultant Residential & Land Investments, JLL România.
Problema, însă, e mai complexă în piața rezidențială,pentru că prețurile, ca și yield-urile diferă de la cartier la cartier, nu de la oraș la oraș, ca în cazurile proprietăților de birouri, retail sau industrial/ logistic.
Iar investitorii instituționali care vizează achiziții la pachet de locuințe se orientează după acest randament însă și după lichiditatea zonei din prisma închirierii (timpul cât mai scăzut în care proprietatea se va închiria).
„Totodată, randamentele pot varia de la cartier la cartier, spre exemplu, în zona Pipera Nord, cu o medie de 6,11%, randamentele pot ajunge chiar și la 7,1% pentru unitățile de tip butic, depășind astfel media zonei, în proiecte particulare. Randamentul este un indicator foarte puternic în luarea unui decizii pe termen mediu spre lung și poate reprezenta punctul de pornire într-un dialog de natură investițională”, conchide Flaviu Pop.
Iar în România au început deja să apară de câțiva ani investitori care cumpără pachete de apartamente și funcționează deja și fonduri REIT (real estate investment trust), care presupun achiziția de acțiuni ale acestor REIT-uri și nu de apartamente întregi, de multe ori inaccesibile din cauza prețului. În oricare dintre variante, dacă chiriile cerute se păstrează la niveluri acceptabile, zona este bună, iar apartamentele sunt dotate și mobilate corespunzător se asigură un venit pasiv pe termen lung pentru orice investitor.