Sursa foto: Inquam Photos / Octav Ganea
Piața rezidențială a intrat într-o perioadă delicată și chiar dacă a evoluat cel puțin rezonabil în primele două luni ale acestui an, războiul din Ucraina pare să fi pus capac unei oale care fierbea de ceva timp. Cererea care susținea piața s-a retras și majoritatea potențialilor cumpărători au decis să mai aștepte, o problemă reală, care se adaugă inflației cu două cifre, care roade sumele disponibile ale clienților, majorării prețurilor pentru materialele de construcție și creșterii ratelor pentru creditele ipotecare.
Dificultăți sunt pe toate piețele. Locuințele s-au scumpit și se vor mai scumpi, deși cererea pare să fie în așteptare. E și firesc, dacă ești la Sulina, de exemplu, nu e exclus să te trezești cu o rachetă în cap, războiul e la graniță, oamenii au alte lucruri în gând decât să cumpere locuințe”, spune Mihnea Șerbănescu, managerul general al Cushman & Wakefield Echinox.
Mai mult, se pare că și micii investitori preferă să aștepte. Cei care cumpără apartamente mai multe, pentru a le valorifica prin închiriere au decis să amâne cumpărăturile. Și aceștia au ținut o bună parte din piață. De asemenea, clasa de mijloc a cam ajuns, mai ales în marile orașe, la limita de sus a suportabilității prețurilor cerute.
„Sunt segmente din piață care au cam ajuns la saturație. În zona de nord, nu lux, dar într-o clasă superioară apartamentelor din Militari sau Berceni, în Pipera, Floreasca, Fabrica de Glucoză, prețurile au ajuns la aproape 3.000 de euro mp util. Vă dați seama, nu sunt mulți cei care-și pot permite”, explică Șerbănescu.
Și dincolo de război, dincolo de scumpiri, mai e un element caracteristic, în general, românilor. Pasiunea pentru proprietate pare să fi împiedicat până acum crearea unor portofolii de mii sau zeci de mii de apartamente, așa cum există inclusiv în zona noastră, în Cehia de exemplu. Deși au apărut unele tentative, precum achiziția unor terenuri în nordul Bucureștiului pe care AFI Europe spune că va construi apartamente de închiriat, un proiect al CEO-ului Doron Klein împărtășit și de Geo Mărgescu, CEO-ul Forte Partners, care visa acum câțiva ani la un proiect asemănător, piața are o ofertă săracă de închiriere. Dar, odată apărute aceste portofolii se vor vinde la fel ca și celelalte clădiri de pe piața de profil.
Problema e că dacă această direcție e afaceri va apărea, o va face forțată de împrejurările economice. Apartamentele vor deveni aproape inaccesibile ca preț, prin scumpirile repetate, și atunci nu prea va mai exista alegere. Mai ales că acum sunt lovite și de blocajul de pe piața PUZ-urilor, iar noi proiecte de locuințe, care ar majora oferta nu vor apărea prea curând cu excepția celor aflate deja în construcție.
„Pe piața rezidențială din alte țări sunt portofolii cu mii de apartamente. La noi nu. Poate prețurile vor forța oamenii să aleagă”, continuă Mihnea Șerbănescu.
Potrivit rectorului Universității Babeș Bolyai (UBB), Daniel David aplecarea către proprietate, mai ales a locuinţei, dacă ne referim la zonele urbane, este mai degrabă un mecanism de autoprotecţie faţă de mediul economic. Şi, la cum arată economia acum, e greu de crezut că tendinţa se va schimba ușor.
„Sigur, în ţările mai dezvoltate economic, unde poţi face predicţii relativ stabile pe mai mulţi ani (chiar o viaţă), evident că acest mecanism de adaptare nu este unul obişnuit. Nu este nevoie de el, deoarece nu există situaţia economică stresantă din România. Spre exemplu, în SUA mulţi oameni cu venituri bune preferă să stea în chirie. Asta pentru a investi banii pe care îi au în alte lucruri relevante pentru ei (de exemplu educaţie, dezvoltare personală, excursii etc.). Acest stil de viaţă le permite în plus şi o flexibilitate socială extraordinară. Într-adevăr, în funcţie de ofertele pentru un serviciu mai bun se pot muta foarte frecvent şi rapid dintr-un loc în altul. În România acest lucru este mai neobişnuit. Din cauza investiţiei imobiliare tindem să rămânem la locul investiţiei, ceea ce ne afectează dinamica forţei de muncă pe teritoriul ţării. Aşadar, prin investiţia în proprietăţi imobiliare în România sacrificăm adesea plăcerea şi dezvoltarea personală pentru securitate! Dar această decizie o consider una relativ raţională într-un mediu stresant socio-economic, într-o piaţă liberă încă mai primitivă, aşa cum este România. Este însă interesant de observat că acest mecanism apare chiar dacă anii comunismului ar fi trebuit, în teorie, să ne întărească ideea „chiriei”, arată Daniel David, rectorul UBB.
Dar nu e numai asta. În România se construieşte relativ puţin, câteva zeci de mii de locuințe pe an, iar cele aflate pe piaţă sunt în majoritatea covârşitoare inconfortabile, energofage şi, poate, supraevaluate inclusiv din aceste motive. Dintre cele circa 9 milioane de locuinţe, care formează fondul locativ, circa un sfert nu baie în interior, ba dintre acestea multe nu au nici măcar apă curentă. Practic, aceste case deşi există nu fac parte din piaţă, pentru nu sunt vandabile şi aduc doar costuri sau traiul într-o sărăcie lucie.
Când se va schimba piaţa la nivel național? Piaţa rezidenţială din România, indiferent de ideile proprietarilor sau ale potențialilor proprietari, va rămâne de o calitate redusă din punctul de vedere a produselor prezente (blocuri noi s-au construit doar în poate 20-30 de oraşe, unde se poate face profit și vinde la un preț care să-l creeze, mai ales că inflația e prezentă pretutindeni, iar cele vechi devin, pe măsură ce trece timpul nişte capcane costisitoare din care nu vom putea ieşi fără creştere economică şi, implicit, a veniturilor.