Clădiri de birouri și centre logistice din parcuri industriale sau mari lanțuri de retail au investit în anii recenți în proiecte care vizează sustenabilitatea. Generic, le numim clădiri verzi, dar standardatele de certificare sunt de multe feluri. Investițiile au accelarat și discuțiile despre tema sustenabilității au devenit și mai actuale în contextul generat de criza prețurilor la energie, alimentată și de războiului declanșat de Rusia în Ucraina. Ce înseamnă o “clădire verde”, ce fel de investitori sunt dispuși să investească în proiecte sustenabile și în certificări, cum arată această piață în România și în ce măsură astfel de proiecte contează în războiul prețurilor din piața energiei? Răspunde pentru Economedia la câteva întrebări arhitectul Adrian Pop, consultant BREEAM (sistem de certificare de clădiri “verzi”), de la ADP Birou de Arhitectură (Cluj), companie de proiectare de arhitectură și consultanță în domeniul sustenabilității clădirilor.
Adrian Pop s-a orientate înspre “verde” când trendul abia ajungea în România – a fost unul dintre primii angajați ai Romanian Green Building Council și unul dintre membrii echipei de conducere a proiectului Prispa – Solar Decathlon Europe, prima participare a României la Solar Decathlon Europe ediția din 2012. ADP lucrează pentru corporații cu proiecte de centre logistice, spații de retail sau birouri, dar are în portofoliu sau în lucru și proiecte sociale, spații sportive, rezidențiale, clădiri de patrimoniu și lucrează inclusiv la viitorul Spital de Copii din Cluj.
Rep.: Pentru început: De ce să construiești/ să certifici clădiri “verzi”? Ce înseamnă certificarea BREEAM? Care sunt costurile și beneficiile?
Adrian Pop: Sustenabilitatea construcțiilor, urmărită prin standarde precum BREEAM, urmărește folosirea a cât mai puține resurse – materiale de construcții, dar și energie, apă, gaz – pentru construire și operare, confort și sănătate pentru cei care utilizează clădirea și un impact cât mai redus asupra mediului înconjurător. Standardul BREEAM (Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method) este de fapt o colecție de reglementări tehnice care urmăresc temele enunțate anterior pe toate etapele de viață ale unei construcții: concepere, construcție, utilizare, reabilitare majoră și demolare. Aceste reglementări tehnice sunt cel puțin la fel de riguroase față de legislația națională sau europeană, scopul fiind să fie întotdeauna mai ambițioase decât această legislație, pentru a încuraja inovația și performanța în mediul construit.
Unele cerințe sunt obligatorii, dar marea majoritate sunt opționale. Pentru fiecare cerință implementată se obține un anumit punctaj. În funcție de punctaj, se obține un anumit nivel de certificare. Astfel, se creează un sistem flexibil care permite și compararea clădirilor, chiar dacă ele au funcțiune diferită sau se află în țări diferite cu condiții climatice diferite. Drept urmare, când vorbim despre clădiri certificate, e important să vorbim și despre punctajul/nivelul acestor certificări, pentru că acesta indică dacă e vorba de vreo performanță sau doar o simplă evaluare de mediu a respectivei clădiri.
Rep.: Ne dați și niște cifre? Ce înseamnă investiția într-o clădire certificată?
Adrian Pop: E complicat de dat cifre. Un proces de certificare BREEAM e în primul rând o evaluare. De multe ori, această evaluare e folosită și ca un instrument pentru îmbunătățirea clădirilor, urmărind obținerea de punctaje mai mari. Deci de multe ori, procesul de certificare înseamnă costuri foarte puține, dacă se mulțumesc cu un rezultat mai modest sau dacă proiectele oricum sunt destul de performante. Apoi, dacă prin certificare se implementează măsuri suplimentare pentru a ajunge la nivel de certificare mai mare, dacă vorbim despre costuri suplimentare, depinde de la ce se pornește. Noi avem 3 proiecte pentru care am obținut nivel Outstanding, care e maximul. O clădire de birouri (VOX Technology Park), un magazin mic (PENNY Otopeni) și o un depozit regional (PENNY Filiași). Bugetul e foarte diferit la fiecare. La VOX nu știu cât a fost suplimentar, fiind oricum o clădire foarte performantă, dezvoltată de oameni pasionați de tehnologie, care oricum au implementat tot ce li s-a părut inovator. Magazinul PENNY Otopeni a costat cu 30% mai mult față de un magazin PENNY obișnuit, fiind un magazin concept. Iar depozitul logistic de la Filiași a costat cu mai puțin de 1% în plus față de bugetul inițial pentru a implementa măsurile suplimentare necesare pentru a ajunge la nivelul Outstanding.
Rep: Care sunt beneficiile financiare și perspectivele de recuperare a acestor investiții?
Adrian Pop: Beneficiile sunt de mai multe feluri: valorile în care cred, real, cei care construiesc, valorile brandului, construirea unui răspuns la valorile societății, atractivitate pentru chiriași. Proprietarii au beneficii și în ceea ce privește cererea din partea angajaților chiriașilor și astfel de standarde fac închirierea sau vânzarea mai ușoară. În unele orașe, proprietarii beneficiază de facilități fiscale – taxe reduse pentru clădiri certificate, iar în unele localități (nu în România), coeficienți urbanistici dinamici mai buni pentru clădiri certificate. Sunt și alte avantaje: cererea din partea investitorilor – în special fonduri de pensii – și din partea băncilor, emisiune de obligațiuni verzi, listare la bursă, reglementări europene (Eu Taxonomy, raportarea ESG).
De cele mai multe ori, aceste beneficii se pot traduce și în bani, dar indirect. De asemenea, de cele mai multe ori, investiția în a face clădiri mai sustenabile chiar e o investiție. Îi crește valoarea instant. Un studiu făcut de Knight Frank în UK spune că o clădire certificata BREEAM Excellent își crește valoarea sau chiriile cu 4,7%, iar una Outstanding cu până la 12,3%, procente care depășesc cu mult sumele necesare pentru implementarea măsurilor suplimentare pentru obținerea acestor nivele de certificare, măsuri care oricum duc și ele de multe ori la reduceri de costuri de operare și alte beneficii directe sau indirecte.
Rep.: Cum a evoluat piața construcțiilor sustenabile în România? Care sunt așteptările pentru 2022?
Adrian Pop: Piața construcțiilor sustenabile a fost puternic afectată de criza sanitară. Unele segmente ale sectorului construcțiilor au întâmpinat mari dificultăți, iar altele s-au dezvoltat bine și foarte bine. Piața clădirilor de birouri a avut probabil cel mai mult de suferit, alături de centrele comerciale mari (malluri). Noi am fost poziționați exact pe segmentele care au mers cel mai bine: spații logistice, care au înregistrat o dezvoltare accelerată, retail alimentar și centre comerciale mici și medii, cu acces direct din exterior. Din păcate, segmentul de rezidențial e cel mai absent, pentru că oferta este scăzută și cererea mare, drept urmare se vinde orice, deci nu există mult interes pentru calitate și pentru un sistem de validare a calității.
Ne-am bucurat să începem și lucrări publice. Consiliul Județean Cluj a avut inspirația să solicite certificări BREEAM în temele de proiectare a celor 2 mari spitale pentru care au organizat și concursuri de arhitectură. Pentru Spitalul de Copii avem plăcerea să fim implicați în echipa de proiect. Este un proiect foarte mare, foarte complex și foarte special pentru noi. Cerința Consiliului Județean este să obținem nivelul Excellent, care e standard în piața clădirilor de birouri, însă noi ne-am propus să țintim nivelul maxim, Outstanding.
Un alt proiect, început de foarte puțin timp, este reabilitarea castelului Teleki, din Comlod, având ca beneficiar Consiliul Județean Bistrița-Năsăud. O restaurare pentru care vom folosi o adaptare a standardului BREEAM pentru construcții noi, care acordă o serie de excepții și interpretări pentru tipul de lucrări care nu pot face scopul unei lucrări de restaurare. Este și pentru noi un experiment: să investigăm cum se intersectează principiile de restaurare cu cele de mediu. Până în prezent cred că se vor intersecta neașteptat de bine.
În anul 2020 am avut o dezvoltare foarte bună. Numărul de proiecte a crescut foarte mult și am reușit să obținem și rezultate foarte bune (punctaje record in lume). În anul 2021, am păstrat ritmul din 2020, iar în 2022 am consolidat colaborările cu clienții existenți și am demarat câteva colaborări noi, care foarte probabil vor susține în continuare creșterea. Ne concentrăm să dezvoltăm echipa, pentru a putea răspunde la fel de bine la un număr mai mare de proiecte și pentru a adăuga câteva servicii noi.
Rep: Vedem în ultima vreme o serie de proiecte – fie greenfield, fie de îmbunătățire a infrastructurii deja existente, în care se vorbește de eficiența energetică. Cum a evoluat interesul investitorilor în ultimii ani, care sunt cei mai dispuși să facă astfel de investiții și de ce?
Adrian Pop: Standardul BREEAM este pentru investitori/dezvoltatori/proprietari un instrument prin care se asigură că ceea ce construiesc are o anumită performanță de mediu. Aleg să își certifice clădirile pentru valorile în care cred ei, pentru valorile brandului pe care-l reprezintă, pentru a răspunde cerințelor clienților, societății sau a investitorilor. În perioade instabile, cum au fost, de exemplu, ultimii 2 ani, unele sectoare au întâmpinat dificultăți și imobilele s-au inchiriat sau vândut mai greu. Clădirile bune, performante, certificate, au fost cele care au rezistat, a căror valoare s-a păstrat, care in continuare s-au închiriat, vândut sau au funcționat în parametri normali (sau chiar mai bine). Drept urmare, din ce am observat în ultimii ani, cererea mare pentru clădiri certificate vine tocmai dinspre fondurile de investiții sau bănci.
Rep.: Dintre clienți, cam cum arată raportul companii românești/ companii străine?
Adrian Pop: ADP activează în acest domeniu din 2013. În primii ani am avut proiecte în Cluj și Timișoara, în principal pentru investitori locali. Aș spune că acele proiecte erau modeste. Era vorba mai mult de o evaluare, cu puține cerințe implementate suplimentar. La acest lucru contribuia, desigur, și nivelul de construire mai scăzut în acei ani și lipsa noastră de experiență. Și noi putem ambiționa echipele cu care lucrăm, mai ales când putem vorbi despre experiențe similare și dacă avem la îndemână o serie de posibile soluții. Standardul BREEAM implică și o serie de analize și studii conexe, pe care în anii de început nu știa nimeni să le facă, iar între timp am dezvoltat toate serviciile necesare.
În anii 2013 și 2016 am avut proiecte doar în Cluj și Timișoara. Aproximativ 2-3 proiecte pe an. În perioada 2017-2019 am reușit să dezvoltăm serviciile pe care le ofeream și să putem susține proiecte mult mai performante, începând să obținem punctaje foarte mari. Iar din 2019 până în prezent numărul de proiecte a crescut exponențial, odată ce am inceput să lucrăm cu companii ce aparțin unor grupuri din alte țări. Aproape toate proiectele noastre sunt în România, însă aproape toți clienții noștri sunt companii ce aparțin unor grupuri din alte țări.
Rep: Care sunt cele mai importante proiecte pe care le aveți în lucru în acest an? Cum arată o hartă a lor? Sunt anumite zone mai active decât altele?
Adrian Pop: Proiectele noastre sunt răspândite în toată țara. Suntem implicați în multe centre comerciale mici/medii, care sunt viabile în orice comunitate care are peste 10.000 de locuitori, deci chiar în toată țara: de la Sighetul Marmației până în Drobeta-Turnu Severin, de la Satu Mare până în Mangalia. CTP este cel mai important client al nostru, care construiește centre spații logistice. Cele mai mari parcuri industriale sunt, desigur, în jurul Bucureștiului, însă există mult interes pentru Timișoara, Oradea, Sibiu sau Arad.
În Cluj avem foarte puține proiecte. Ne bucurăm de proiectele publice amintite anterior. Colaborăm cu Transilvania Construcții, pentru spații industriale răspândite prin țară. Banca Transilvania este unul din cei mai vechi clienți ai noștri, pentru care ne apropiem foarte mult de finalizarea certificării sediului central. Sunt totuși puține proiecte din zona Clujului. Clujul pare dificil de accesat, se știe că procesele de autorizare merg greu și costurile sunt mari, drept urmare Timișoara, Oradea sau Arad par mai atractive pentru investitori.
Rep.: Tema momentului: Prețurile la energie. În ce măsură ai zice că e influențat interesul pentru construcții sustenabile de contextul crizei actuale pe piața energiei și a prețurilor în creștere, agravată de războiului declanșat de Rusia? Pot veni proiectanții cu soluții la criza prețurilor în energie?
Adrian Pop.: Trebuie să spun că sustenabilitatea nu constă doar in eficiență energetică, deși aceasta are o foarte mare importanță. Creșterile prețului energiei au făcut mult mai fezabile sistemele de producere a energiei regenerabile. Dacă până anul trecut perioada de amortizare a unui sistem solar depășea de multe ori durata de viață a respectivului sistem, acum perioada de amortizare a scăzut considerabil. Observ un mare interes din partea clienților noștri pentru sisteme solare, în special pentru centre comerciale sau clădiri industriale, care au suprafețe foarte mari de acoperiș.
De curând, avem și noi legislație nZeb. Care ar putea fi efectele? Vom avea cu adevărat case, clădiri mai eficiente, e acesta un pas care va impulsiona și piața de construcții sustenabile?
Adrian Pop: Deși legislația nZEB se aplică, teoretic, din 1 ianuarie 2020 pentru clădiri publice, respectiv din 1 ianuarie 2021 pentru toate celelalte clădiri, încă nu avem norme de aplicare publicate în Monitorul Oficial, deci nu se aplică. Înțeleg că, totuși, momentul publicării in M.O. e foarte apropiat, deci în curând piața construcțiilor va avea un nou șoc. Pragurile impuse de legislația nZEB sunt foarte ambițioase. Nu contest că nu ar fi corecte. Trebuie într-adevăr să consumăm mult mai puțină energie, în lupta pentru independență energetică și pentru decarbonizarea mediului construit. Doar că aceste schimbări bruște vin cu alte creșteri de prețuri, într-o perioadă de inflație accelerată, mai ales in domeniul construcțiilor, și penurie de materiale. Pentru dezvoltatori și constructori va însemna cu siguranță costuri mai mari, care în final se vor transpune în prețuri mai mari pentru utilizatorii finali. Vom vedea până unde mai pot crește prețurile locuințelor, de exemplu. Se pare că piața mai poate suporta creșteri, însă ca societate nu trebuie să ne uităm doar la ce suportă piața. Costul foarte ridicat al locuirii, de exemplu în Cluj-Napoca, duce la inechități sociale, care pot afecta foarte puternic bunăstarea tuturor.
Cum trebuie să se pregătească dezvoltatorii, arhitecții, constructorii?
Adrian Pop: Pragurile de consum date de nZEB nu trebuie să fie obținute doar din mai multă termoizolație și din echipamente mai multe. Arhitecții trebuie să revină la principiile de proiectare de bază, la fizica construcțiilor. Eficiența energetică se măsoară în sonum de energie raportat la suprafața utilă. Consumul de energie se realizează prin anvelopă. Deci cu cât avem o anvelopă mai mică raportat la o suprafață utilă mai mare, cu atât vom avea o eficiență energetică mai bună. Trebuie deci să optăm pentru geometrii ale clădirilor mai compacte, cu mai puține intrânduri, ieșinduri, console etc. Geometrie compactă nu inseamnă banalitate. Dimpotrivă, aș spune că e potențial să concepem clădiri care spun mai mult, care au proporții mai bune, care se integrează mai bine, sunt mai funcționale și chiar mai frumoase.
Va trebui să fim mai atenți la orientare. Să beneficiem de aportul solar, dar in același timp să știm să evităm supraîncălzirea. Să ne folosim de elemente naturale, cum ar fi un copac, pentru a asigura umbrire pe timpul sezonului cald.
Când toate aceste soluții de proiectare inteligentă sunt epuizate, doar atunci ar trebui să trecem la termoizolații mai mari și instalații mai multe. O formă mai compactă și soluții pasive pentru incălzire și umbrire inseamnă și costuri mai mici de construire și de operare.