Foto:Albertophotography/ Dreamstime.com
Piața imobiliară, cu precădere cea a locuințelor, s-a confruntat anul trecut cu o serie de scăderi: s-au redus tranzacțiile, s-a redus numărul de locuințe finalizate și livrate și a scăzut semnificativ și numărul de autorizații de construire. Unii dintre jucătorii sau consultanții din piață observă că dezvoltatorii imobiliari se confruntă cu o criză reală legată mai ales de prețul materialelor de construcții și de costurile cu forța de muncă, dar există și voci care spun că peisajul general nu e atât de sumbru: da, sunt probleme punctuale, dar piața rezistă. Care sunt principalele teme de îngrijorare cu care intră piața imobiliară în 2024?
Deși piața imobiliară a avut de suferit anul trecut, consultanții din imobiliare au păreri împărțite în ceea ce privește situația pieței din prezent. Pe de-o parte unii consultanți imobiliari spun că nu există o problemă generală în piață, în timp ce alții spun că dezvoltatorii imobiliari se confruntă cu o criză reală în ceea ce privește prețul materialelor de construcții și a forței de muncă.
Reamintim că săptămâna trecută, dezvoltatorul imobiliar din Brașov Qualis Properties spunea că piața imobiliară din România se confruntă cu o criză majoră pe fondul creșterii prețurilor la materialele de construcții și al majorării TVA la locuințe. Economedia a trimis câteva întrebări dezvoltatorului din Brașov, însă nu am primit un răspuns. Potrivit informării de la BVB, companiile care realizează lucrări în domeniu se confruntă cu probleme importante în menținerea echilibrului financiar și fac tot mai greu față serviciului datoriei.
Recomandări Video
Articolul continuă mai jos
Încă de pe parcursul anului trecut, o serie de analize și date arătau că piața imobiliară se confruntă cu probleme. Conform unei analize realizate de firma de consultanță Frames, peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din România prezintă un risc major de insolvență, pe fondul accentuării provocărilor generate de scăderea vânzărilor din imobiliare și a creșterii taxelor. Datoriile acestora au crescut la peste 100 de miliarde de lei în 2023, pe fondul majorării costurilor operaționale și accentuării blocajului financiar.
Adrian Negrescu, managerul firmei de consultanță Frames, spune că peste 60% dintre dezvoltatorii imobiliari din România sunt în pragul insolvenței din cauza lipsei banilor. Vânzările s-au prăbușit, au scăzut semnificativ până la 80%, iar costurile cu finanțarea bancară au crescut semnificativ, chiar dublându-se în unele situații.
„În aceste condiții, în contextul creșterii prețului materialul de construcții și a costului din ce în ce mai mare cu forța de muncă, mulți dezvoltatori s-au blocat. Este probabil că în 2024 să vedem peste 1000 de dezvoltatori imobiliari în pragul insolvenței sau în pragul restructurării. Adică vor fi nevoiți să își vândă afacerea ori să caute soluții pentru a-și conserva practic investiția și s-o dezvolte ulterior în 2025 și în 2026. Este o situație gravă pentru că cei mai mulți dezvoltatori nu au luat în calcul efectele inflației, crizei de pe piața forței de muncă și efectele scumpirii creditelor atât pentru populație, cât și pentru finanțarea lor”, menționează Negrescu.
Acesta spune că sunt din ce în ce mai mulți dezvoltatori care întârzie predarea apartamentelor pentru că se confruntă cu multiple probleme, iar cea mai importantă în momentul de față a devenit lipsa forței de muncă.
„Cei care doresc să cumpere o locuință nouă, în construcție, să se aștepte la o întârziere între 6 și 8 luni cel puțin în livrarea apartamentelor, în condițiile în care problemele se accentuează inclusiv pentru furnizorii de servicii pentru pentru zona imobiliară”, a completat Negrescu.
Problemele constructorilor: Costurile materialelor și costurile cu forța de muncă
Încă de anul trecut, constructorii semnalau că se „luptă” cu creșterile de prețuri și în domeniul lor, după cum reiese din sondajele efectuate periodic de compania de consultanță IBC Focus, care monitorizează șantiere la nivel național și face și analize de piață.
La chestionarele aplicate constructorilor, aceștia indică a două cea mai spinoasă problemă “costurile materialelor”, spune Andrei Spătaru, manager IBC. Conform unui sondaj din vara anului 2023, la care au răspuns peste 100 de mari constructori, costurile materialelor reprezentau o problemă majoră pentru peste jumătate dintre ei, iar costurile cu forța de muncă sunt o temă și mai importantă:
(Click pe imagine pentru a mări dimensiunea)
Consecințele semnalate de constructori din cauza acestor creșteri includ ajustarea bugetelor, dar și modificări sau întârzieri de proiecte.
(Click pe imagine pentru a mări dimensiunea)
Costul materialelor de construcții va rămâne una din problemele constructorilor și a celor care doresc să construiască în 2024, estimează Spătaru. “Prețurile sunt stabilite în funcție de contextul pieței și de raportul dintre cerere și oferta. În piață construcțiilor observăm segmente care cresc – infrastructura, de exemplu, și altele care scad (construcțiile rezidențiale și clădirile de birouri). Astfel, este foarte probabil să observăm o ajustare în jos a prețurilor destinate construcțiilor rezidențiale și, pe de altă parte, o creștere a prețurilor cerute în zona infrastructură sau industrială. De asemenea, contextul pieței pare în 2024 să fie unul care va crește puterea de negociere a cumpărătorilor, deoarece este pentru prima dată în ultimii 5 ani când observăm un sentiment prudent al constructorilor. Față de anii anteriori, acum majoritatea firmelor de construcții estimează o stagnare a pieței construcțiilor”, subliniază Spătaru.
Mai precis, 44% dintre respondenți consideră că piața va stagna și aproape o cincime se așteaptă chiar la o scădere, coform unei analize din ianuarie 2024, la care au răspuns 226 de firme:
Consultant imobiliar: Probleme “în anumite cazuri”/ Marea temă: oferta redusă
Consultantul imobiliar Georgian Marcu spune că nu vede o problemă în piață la modul general, ci există mai degrabă cazuri unice, așa cum a fost și pentru dezvoltatorul brașovean Qualis Properties.
„În Brașov, scăderea e de 1% număr de tranzacții, o scădere nesemnificativă. Nu cred că piața are neapărat o problemă. Eu nu mă aștept la o problema generală. Am declarat în trecut că mă aștept să fie și dezvoltatori cu probleme. E clar că în anumite cazuri sunt probleme, dar nu văd o problema generală în piață”, a spus acesta.
Consultantul imobiliar spune că cea mai mare problemă cu care se confruntă în prezent piața nu sunt nici vânzările mici, prețurile, inflația sau dobânzile mari, ci oferta redusă.
„Deja am avut ofertă mai mică decât acum 2 ani, vestea proastă este că numărul autorizațiilor de construire au fost mai puține. Crestre cererea și apoi cresc și prețurile”, a spus Marcu.
Anul 2023 pentru piața imobiliară a însemnat autorizații și locuințe mai puține și o ofertă redusă
Piața imobiliară a fost pe minus în 2023. Numărul de tranzacții de imobile a scăzut cu 10%, autorizațiile au fost mai puține, iar oferta s-a redus.
Numărul de autorizații de construire eliberate în primele 11 luni ale anului trecut a fost cu 21,7% mai mic faţă de aceeași perioadă a anului precedent, arată datele Institutului Național de Statistică (INS). Minusuri s-au înregistrat anul trecut și în ceea ce privește numărul de locuințe finalizate, conform statisticilor oficiale. Oferta a scăzut în tandem cu scăderea cererii, spun specialiști din piața imobiliară, care estimează că și în 2024 sectorul rezidențial se va mișca greu.
În primele 11 luni ale anului 2023 s-au eliberat 32.096 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 21,7% faţă de perioada 1.I – 30.XI.2022. Scăderi s-au înregistrat în toate regiunile de dezvoltar:.
Efecte ale scăderii interesului dezvoltatorilor se văd și în piața vânzărilor de locuințe. Oferta de apartamente a încheiat anul cu o scădere de 25% față de 2022, la nivel național, arată datele portalului Imobiliare.ro. În principalele piețe imobiliare ale țării scăderea a fost și mai mare: București -30%, Cluj -38%.
“Este exact motivul pentru care piața rămâne sus, prețurile nu scad. A scăzut oferta, în tandem cu scăderea cererii – se construiește mai puțin pentru că a scăzut cererea. Adică există cerere raportat la oferta actuala, care e mai mică cu 30%. Asta a fost miscarea dezvoltatorilor: au vândut off plan (din proiect, n.red.) și nu au venit cu proiecte noi sau au venit într-un ritm mai lent”, explică, pentru Economedia, Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro. Acesta anticipează că și în acest an construcțiile se vor mișca mai greu în sectorul rezidențial. “Până la scăderea dobânzilor”, completează Crainic.
Piața imobiliară, pe minus în 2023. Numărul de tranzacții de imobile a scăzut cu 10% anul trecut
